TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 23 Avril 2026

Numéro RG : N° RG 25/00327 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E5GJ

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Richard DAMIAN, substitué par M^e DEGRANGE, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

Madame [X] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Lililane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du 17 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 5 janvier 2022, Monsieur [V] [A] a donné à bail à Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] une maison individuelle, un garage n°5 ainsi qu’un parking extérieur situés au sein de la [Adresse 4] [Localité 3][Adresse 5], pour un loyer mensuel de 995 euros, outre une provision pour charges de 35 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, Monsieur [V] [A] a fait signifier à Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] un commandement de payer la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4 040,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, Monsieur [V] [A] a fait assigner Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

— constater la résiliation du contrat de location qui leur a été consenti suivant contrat de location et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du 21 octobre 2025 (deux mois après le commandement de payer),

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent situé [Adresse 2] à [Localité 4],

— dire que faute pour eux de le faire, il pourra faire procéder à leur expulsion, tant de toutes personnes que tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

— les condamner au paiement :

— de la somme principale de 7 706,68 euros, représentant les loyers, charges (novembre 2025 inclus) avec les intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer les loyers,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de la somme de 230 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la totalité des dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du contrat de location qui leur a été consenti suivant contrat de location et ce pour défaut de paiement des loyers et charges locations et ce à compter du 21 octobre 2025,

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4],

— dire que faute pour eux de le faire, il pourra faire procéder à leur expulsion, tant de toutes personnes que tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique.

À l’audience du 17 février 2026, Monsieur [V] [A], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant la dette locative à la somme de 8,11 euros, selon décompte arrêté au 2 février 2026. Il précise que les locataires ont réglé les loyers en retard et qu’il sollicite désormais la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P], comparaissent et indiquent avoir réglé l’intégralité de la dette locative. Ils déclarent souhaiter rester dans le logement.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Monsieur [V] [A] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 22 août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de Monsieur [V] [A] est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 5 janvier 2022 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 20 août 2025, pour la somme en principal de 4 040,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation du logement à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Monsieur [V] [A] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] restent lui devoir la somme de 8,11 euros à titre de loyers et charges impayées, comprenant le mois de février 2026.

Si Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] indiquent avoir réglé l’intégralité de leur dette locative, ils ne produisent au soutien de leurs prétentions aucune pièce justifiant du règlement de cette somme résiduelle.

Le contrat de bail comporte par ailleurs une clause de solidarité entre les copreneurs.

Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 8,11 euros.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] ont repris le versement du loyer courant en versant les sommes de 10 000 euros au mois de janvier 2026 et 1 100 euros au mois de février 2026.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier établi que les défendeurs ont déclaré percevoir des ressources mensuelles de 4 648 euros et supporter des charges de 1 686 euros, de sorte qu’ils apparaissent en situation de régler leur très faible dette locative qui s’élève à la somme de 8,11 euros.

Dès lors, Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur s’oppose. Toutefois, compte tenu des efforts conséquents entrepris pour le règlement de la quasi-totalité de leur dette, du très faible montant résiduel de celle-ci et de la situation financière et personnelle des locataires, il y aura lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si Monsieur [V] [A] sollicite la condamnation des locataires à lui payer la somme de 230 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, il ne fait valoir au soutien de sa demande aucun élément de nature à étayer la réalité de son préjudice, les modalités de son chiffrage, ni la mauvaise foi alléguée des débiteurs.

Monsieur [V] [A] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] in solidum à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2022 entre Monsieur [V] [A] d’une part et Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] d’autre part, concernant une maison individuelle, un garage n°5 ainsi qu’un parking extérieur situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 octobre 2025,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 8,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, comprenant le mois de février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025,

AUTORISE Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions charges courants, en 1 mensualité de 4 euros et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [A] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [V] [A] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Monsieur [V] [A] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [X] [P] à payer à la Monsieur [V] [A] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 23 avril 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION