TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Civil Général

JUGEMENT RENDU LE 12 MAI 2026

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DOSSIER : N° RG 26/00222 – N° Portalis DB2P-W-B7K-E5AN

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ [Adresse 1]" sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société [N], SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 487 530 099, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

Représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DÉFENDERESSE

La société civile immobilière “[D]”, SCI immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 889 558 011, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège,

Ni comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Laure TALARICO

Assesseurs : Monsieur François THIERY, juge rapporteur

Madame Eve TASSIN

Greffier : Madame Margaux PALLOT, greffière placée lors des débats et Madame Chantal FORRAY, greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 mars 2026, la partie comparante a été entendue et l’affaire a été mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a indiqué que le jugement serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la juridiction selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile à la date du 12 mai 2026.

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de maître [C] [O], commissaire de justice, signifié à étude le 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PANORAMIC sis [Adresse 5] à BASSENS, représenté par son syndic en exercice la SAS [N], a fait assigner la SCI [D], au visa des dispositions des article 10, 10-1 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1343-2 du code civil, pour l’audience de ce tribunal du 10 mars 2026, aux fins de voir :

— condamner la SCI [D] à lui payer la somme de 1 173,92 euros au titre des charges de copropriété suivant un décompte arrêté au 18 novembre 2025, étant entendu que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de la mise en demeure, ou à défaut à compter de la présente assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil,

— condamner la SCI [D] à lui payer la somme de 529 euros représentant les frais exposés pour le recouvrement des sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner la SCI [D] à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive et injustifiée,

— condamner la SCI [D] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre de provision, et dire n’y avoir lieu à l’écarter.

La SCI [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Elle n’a pas non plus fait parvenir d’observation au tribunal ni sollicité le renvoi de l’affaire.

Le conseil du demandeur a déposé son dossier à l’audience du 10 mars 2026, en maintenant ses prétentions et en portant à la somme de 626,15 euros celle relative aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065 et l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Il a été informé que le jugement sera mis à disposition au greffe à cette date, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

La défenderesse n’ayant pas été assignée à personne et n’ayant pas comparu, le jugement insusceptible d’appel à raison du montant du litige, sera prononcé par défaut conformément aux dispositions combinées des articles 473 du code de procédure civile et R211-3-24 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “PANORAMIC” justifiant, par les pièces qu’il verse aux débats, de sa qualité et d’un intérêt à agir, à l’encontre de la SCI [D], au sens de l’article 32 du code de procédure civile, ainsi que de l’accomplissement d’une tentative de règlement amiable du litige conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, son action ne peut qu’être déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses .»

Et l’article 14-1 de préciser :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.»

Enfin, l’article 35 du décret du 17 mars 1965 dispose : « Le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1965;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.»

Des pièces versées aux débats par le demandeur il ressort que :

— la SCI [D] est propriétaire, au sein de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 6]”, batiment H, sis [Adresse 7] sur la commune de BASSENS, des lots n° 218, 212 et 21 consistant en un appartement, une cave et un garage, ainsi que les vingt-huit dix millièmes des parties communes générales et les trois cent quatre-vingt dix-huit millièmes des parties communes particulières au groupe sous-sol, faute d’avoir réglé les charges de copropriété lui incombant, ayant donné lieu à des appels de fonds en date des 17 décembre 2024, 20 mars, 19 juin, 22 septembre, 4 novembre, 9 décembre 2025 et 25 février 2026, le syndicat des copropriétaires lui a fait parvenir par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 février 2025, puis par le truchement de son conseil, le 8 avril 2025, une sommation de payer, délivrée par la SELARL DALMAIS PEIXOTO DE PREVAL, commissaire de justice, aux fins de règlement des arriérés de charges dont elle restait redevable, s’élevant à cette dernière date à la somme de 1 027,08 euros au titre du solde débiteur de son compte de copropriété, incluant celle de 36 euros au titre de la sommation de payer les sommes dues, somme actualisée par un relevé de compte du 9 mars 2026 récapitulant à hauteur de la somme de 2 020,08 euros les sommes dont elle était redevable au titre des dites charges,

— la SCI [D] n’a pas donné suite à la proposition de participation à une tentative de conciliation initiée par le syndicat des copropriétaires, le conciliateur de justice ayant établi un constat de carence le 18 novembre 2025 en raison de l’absence de réponse de la SCI [D] à l’invitation à elle adressée en ce sens.

Ainsi, au vu des pièces versées aux débats et des dispositions légales et réglementaires sus-rappelées, le syndicat de copropriétaires est-il bien fondé à solliciter de cette dernière le règlement de la somme actualisée au 9 mars 2026 de 2 020,08 euros, au titre des charges de copropriété lui incombant en sa qualité de copropriétaire, somme au paiement de laquelle elle sera en conséquence condamnée, selon décompte arrêté à cette date, outre intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de

1 173,92 euros et jusqu’au 9 mars 2026, et à compter de ce jour sur celle de 2 020,08 euros.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965 énonce que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat de copropriétaires justifie par les pièces qu’il produit aux débats avoir supporté des frais de mise en demeure ( du 6 février 2025), de sommation de payer délivrée le 8 avril 2025 par la SELARL DALMAIS PEIXOTO DE PREVAL, de transmission de pièces pour sommation, puis pour assignation, à hauteur de la somme totale de 626,15 euros, arrêtée à ce jour.

Aussi, la SCI [D] sera-t-elle condamnée au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose: « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.»

Le syndicat de copropriétaires sollicite , en application de ces dispositions légales, la condamnation de la SCI [D] au paiement de la somme de 1 000 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et injustifiée en raison de ses défauts de paiement répétés générateurs d’un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et des démarches qu’il a dû entreprendre pour tenter d’en obtenir le règlement.

La réalité de cette situation est en effet avérée au vu des pièces versées aux débats ce qui caractérise un préjudice direct et certain à la copropriété, distinct des intérêts moratoires alloués, pour avoir été ainsi privée de sommes non négligeables nécessaires à la conservation, à l’entretien et à l’administration de la copropriété, et contrainte d’engager de nombreuses démarches pour tenter d’en obtenir paiement .

Au regard du nombre peu élevé de copropriétaires, soit 30 au vu du procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2023, ainsi que de l’arriéré de charges en question, la somme réclamée en réparation de ce préjudice sera fixée à 500 euros, somme au paiement de laquelle la SCI [D] sera par conséquent condamnée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par une décision spécialement motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Condamnée pour l’essentiel aux sommes qui lui sont réclamées , la SCI [D] supportera la charge des dépens conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tenant compte de l’équité ou de la situation de la partie condamnée, et pouvant , même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais irrépétibles qu’ il a engagés, dont le montant est fixé à la somme de 1 000 euros , somme au paiement de laquelle sera condamnée la SCI [D], conformément aux dispositions sus-visées.

En application des articles 514 et 514-1 du même code, l’exécution provisoire est de plein droit et aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée en raison de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, par défaut et insusceptible d’appel,

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble PANORAMIC, représenté par son syndic en exercice la SAS [N], formée à l’encontre de la SCI [D],

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PANORAMIC, représenté par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 2 020,08 euros, au titre des charges de copropriété lui incombant en sa qualité de copropriétaire, selon décompte arrêté le 9 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 1 173,92 euros et jusqu’au 9 mars 2026, à compter de ce jour sur celle de 2 020,08 euros,

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PANORAMIC, représenté par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 626,15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée à ce jour, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PANORAMIC, représenté par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive et injustifiée,

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PANORAMIC, représenté par son syndic en exercice la SAS [N] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [D] aux entiers dépens,

DIT que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de CHAMBERY, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Décision rédigée par Monsieur François THIERY, juge rapporteur auprès du Tribunal judiciaire de Chambéry