DOSSIER N° RG 25/00274

N° Portalis DB2P-W-B7J-EZXZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

— =-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 27 JANVIER 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

— =-=-=-

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [W]

né le 3 novembre 1970 à Saint-Ouen (93),

demeurant 2, avenue du 8 mai 1945, 93420 VILLEPINTE

Madame [U] [M] épouse [W]

née le 20 Juillet 1970 à Strasbourg (67),

demeurant 2, avenue du 8 mai 1945, 93420 VILLEPINTE

représentés par Maître Sabrina BOUZOL de la SELARL CABINET BOUZOL, substituée par Maître Myriam MONNET, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Madame [F] [L] épouse [P]

née le 29 Janvier 1988 à Santa-Marta (Colombie)

demeurant 11 rue Frédéric Henri Manhes 11000 CARCASSONNE

Monsieur [I] [P]

né le 29 Août 1984 à Zenica (Bosnie-Herzegovine),

demeurant 11 rue Frédéric Henri Manhes 11000 CARCASSONNE

représentés par Maître Jessica RATTIER, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 27 Janvier 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 juillet 2023, Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] ont acquis de Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] une maison située 35 Chemin de la Raille 73310 CHINDRIEUX pour un prix de 308.000 €.

Une promesse unilatérale de vente avait été régularisée le 28 février 2023 et une convention d’occupation précaire signée le 13 juillet 2023 a permis aux acquéreurs d’entrer dans les lieux avant la réitération.

Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont signalé l’apparition progressive de moisissures, notamment à l’entresol, et ont mis en demeure les vendeurs par courrier recommandé du 6 mars 2025 au titre des vices cachés.

Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] ont répondu par courrier recommandé du 20 mars 2025, indiquant ne pas avoir constaté de désordres antérieurs et attribuant ceux invoqués à des causes postérieures.

Par ailleurs, un épisode d’inondations survenu en décembre 2023 a donné lieu à un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour la commune de CHINDRIEUX publié le 7 avril 2024 au Journal officiel, puis à une déclaration de sinistre effectuée le 26 avril 2024 auprès de la MATMUT, assureur des demandeurs, laquelle a missionné la société ELEX.

Dans ce cadre, un rapport d’expertise a été rendu le 7 novembre 2024 et une recherche de fuite a été diligentée, laquelle a donné lieu à un rapport du 17 février 2025 par la société RESILIANS.

Par courrier du 5 mars 2025, la MATMUT a indiqué ne pas garantir contractuellement les dommages au regard notamment de leur nature.

Enfin, une expertise amiable diligentée par la MATMUT au titre de la protection juridique de Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] a donné lieu à un rapport du 28 juillet 2025 établi par le cabinet IXI.

Suivant exploits du commissaire de justice du 1er août 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] ont fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile aux fins d’expertise.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00274.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 6 janvier 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] demandent au Juge des référés de :

— DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira au Juge avec la mission détaillée dans les conclusions,

— DONNER ACTE aux demandeurs de ce qu’ils consigneront l’avance des frais d’expertise,

— CONDAMNER Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] à payer à Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W], la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— RESERVER les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] demandent au Juge des référés de :

— DEBOUTER Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] de leur demande d’expertise judiciaire laquelle est non seulement illégitime mais encore mal fondée,

— CONDAMNER Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] au versement d’une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur la demande d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1137 du Code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il en résulte que, saisi d’une demande d’expertise fondée sur l’existence alléguée de vices cachés et, le cas échéant, sur une dissimulation, le juge des référés n’a pas à trancher la réalité des vices ni le bien-fondé de l’action au fond. Il lui appartient seulement de vérifier que la mesure sollicitée est utile et que l’action envisagée n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] sollicitent une expertise judiciaire en soutenant que des désordres d’humidité et de moisissures affecteraient le bien, dont l’origine, l’ampleur et l’éventuelle antériorité à la vente demeurent discutées.

Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] concluent au rejet de la demande en invoquant notamment la clause d’exonération et en soutenant que la mesure viserait à suppléer une carence probatoire.

L’acte authentique du 17 juillet 2023 comporte une clause d’exonération de garantie indiquant que l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés (pièce n°1).

Dans leur courrier en réponse à une mise en demeure, Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] indiquent notamment que ma famille et moi-même avons occupé cette maison pendant plus de huit années consécutives, sans jamais n’avoir constaté ni subi le moindre problème d’humidité, de moisissure ou d’insalubrité quelconque (…) (pièce n°11).

Ils font par ailleurs et notamment valoir qu’aucune humidité n’aurait été signalée lors de l’entrée anticipée dans les lieux au titre de la convention d’occupation précaire du 13 juillet 2023 (pièce n°3 [P]) ni dans les échanges intervenus jusqu’en novembre 2023 (pièce n°7 [P]) et l’existence de causes postérieures tenant, selon eux, à l’épisode d’inondations de décembre 2023, à l’inoccupation du bien et à des travaux postérieurs.

Cependant, les demandeurs produisent un rapport d’expertise du 7 novembre 2024 établi par la société ELEX, mandatée par la MATMUT, indiquant que nous constatons la présence de salpêtre (…) sur les murs intérieurs du sous-sol, de même que sur le mur extérieur de la façade est. (…) A ce stade, aucun caractère accidentel ne peut être retenu. Toutefois, nous préconisons la mise en place d’une recherche de fuite (…), et que selon notre analyse, il s’agit d’un phénomène ancien, antérieur à l’achat du bien (…), tout en mentionnant la présence d’une reprise en pied de mur extérieur (…) et des remises en peinture successives (…) (pièce n°4).

Ils produisent également un rapport d’expertise du cabinet IXI en date du 28 juillet 2025 indiquant notamment que nous constatons que le salpêtre s’est développé sur la majeure partie des murs enterrés (…). Au plafond, nous constatons des zones écaillées, zones qui avaient fait l’objet de retouches de peintures (…), et, à l’extérieur, en façade arrière, l’enduit est marqué par des remontées d’humidité (…) ainsi qu’une reprise grossière de l’enduit de façade en pied de mur. Le rapport précise que les dégradations par l’humidité remontent à plusieurs années et sont indéniablement antérieures à la vente que ces dégradations n’étaient pas apparentes (…) car les murs avaient été repeints en blanc, et conclut qu’il s’agit donc bien d’un vice caché (…) ». Il ajoute qu’il est très difficile d’imaginer que les vendeurs n’avaient pas connaissance de ce vice caché (…) (pièce n°15).

Une recherche de fuite a ensuite été réalisée, selon un rapport du 17 février 2025 établi par la société RESILIANS, relevant notamment que d’anciennes évacuations passent sous la dalle de la maison où l’eau se rejette (…) dans une fosse que les arrivées et le départ des évacuations (…) présentent des fissures et l’eau peut remonter par capillarité et qu’il y a également une ancienne sortie d’évacuation (…) cassée et où l’eau s’infiltre (…), avec des préconisations de travaux (pièce n°6).

Il convient de relever que si une expertise était sollicitée par l’organisme de crédit des demandeurs, celle-ci portait sur la valeur vénale du bien et la constitution de la garantie et son absence de production n’est pas de nature à remettre en cause, au stade des référés les éléments ci-dessus.

Dès lors, au regard des éléments versés aux débats qui objectivent des désordres au titre desquels est sollicitée une expertise, dont l’objet est d’en préciser la nature, les causes et les conséquences et de la situation litigieuse entre les parties et des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, selon mission au dispositif de la présente décision, rappel fait de ce que l’étendue de la mission de l’expert relève de l’appréciation souveraine du Juge.

Les frais de l’expertise seront mis à la charge de Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W].

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1534 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes des articles 1529 et 1533 du même Code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie et, l’article 1533-3 du Code de procédure civile rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par SAVOIE AMIABLE.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la nature de la demande, Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] conserveront la charge des dépens de la présente instance.

Par ailleurs, la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne pouvant être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] sera rejetée, tout comme celle de Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P], déboutés de leur demande de rejet de la mesure d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par SAVOIE AMIABLE – Maison des Avocats 200 avenue Maréchal Leclerc 73000 Chambéry – Tel 04 79 62 74 13 – savoieamiable@gmail.com – qui informera les parties sur le principe, les modalités et le but d’une médiation,

DISONS que SAVOIE AMIABLE informera le juge des référés du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci,

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, sous peine du prononcé d’une amende civile et que l’assistance par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie, est possible,

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

Monsieur [Y] [J]

ICMArchitectures – 32 Avenue Franklin Roosevelt

73100 AIX LES BAINS

Tél : 04.79.35.54.09 Mèl : expertise@icmarchitectures.com

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les désordres affectant le bien de Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] et visés notamment dans le rapport d’expertise du 7 novembre 2024 établi par la société ELEX, le rapport de recherche de fuite du 17 février 2025 établi par la société RESILIANS et le rapport d’expertise du cabinet IXI du 28 juillet 2025, en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition et s’ils étaient visibles au moment de la vente pour un acheteur normalement éclairé ou si les acquéreurs auraient pu se convaincre de leur existence,

— déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (non façons, malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien, catastrophe naturelle…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— En cas d’urgence reconnu par l’expert, autoriser l’expert à impartir un délai aux parties concernées pour qu’elle fasse exécuter des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles des articles 155 à 174 et 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de CHAMBERY, service du contrôle des expertises dans le délai de DIX MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY par Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] d’une avance de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente ordonnance, par virement bancaire (IBAN FR 76 1007 1730 0000 0010 0010 486 CODE BIC TRPUFRP1), sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général,

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

DEBOUTONS Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] d’une part et Monsieur [I] [P] et Madame [F] [L] épouse [P] d’autre part de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS que Monsieur [S] [W] et Madame [U] [M] épouse [W] conservent la charge des dépens de la présente instance,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT