TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00272 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EU6E

Minute :

Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ESPACE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [M] [X], muni d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [U] [H]

demeurant [Adresse 1]

Comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SA Espace Habitat est propriétaire d’un pavillon situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, la SA Espace Habitat a conclu un bail à usage d’habitation portant sur ce pavillon avec Madame [U] [H] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560.79 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la SA Espace Habitat a fait assigner Madame [U] [H] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins, sur le fondement des articles 1224,1227 à 1229 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail conclu le 28 janvier 2022, ordonner l’expulsion immédiate du défendeur des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SA Espace Habitat sollicitait, par ailleurs, la condamnation de Madame [U] [H] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  2500.00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025

A cette audience, la SA Espace Habitat a comparu et a indiqué que seule la voisine de ce logement mitoyen se plaint régulièrement de nuisances sonores ; qu’il ne semble plus y avoir de trouble au jour de l’audience et que Madame [U] [H] est à jour du paiement de ses loyers.

En défense, Madame [U] [H] a comparu et a demandé le débouté de la société ESPACE HABITAT de l’ensemble de ses demandes.

Madame [U] [H] expose qu’elle ne crée aucun trouble mais que les logements mitoyens sont mal isolés et que sa voisine ne supporte aucun bruit. Elle ajoute que son époux est en déplacement toute la semaine ; qu’elle même travaille en journée et que ses deux enfants sont scolarisés. Elle indique être respectueuse d’autrui et ne recevoir personne afin de ne pas importuner sa voisine particulièrement intolérante.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIVATION

I. Sur les demandes principales de la SA Espace Habitat :

Sur la résiliation du bail du 28 janvier 2022 :

Les articles 1217 et 1224 et suivants du code civil disposent que la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et que dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut demander la résolution du contrat en justice.

Le contrat de bail de Madame [U] [H] est un contrat synallagmatique qui a été consenti moyennant un loyer mensuel et l’obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée, et suivants la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements.

En vertu de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la SA Espace Habitat indique que les troubles ont cessé mais verse aux débats :

— Un certificat médical daté du 18 mars 2024 attestant que Madame [Z] souffre d’un syndrome anxio-dépressif qu’elle met en lien avec son voisinage ;

— des mails de Madame [Z] des 23 octobre 2022, 20 novembre 2022,14 et 18 février 2024, 14 juin 2024, 8 octobre 2024, 20 novembre 2024, 4 décembre 2024 se plaignant de bruits en provenance du logement de Madame [U] [H] (hurlements, enfants qui courent, musique) ;

— des courriers datés des 17 avril 2022, 07 août 2022, 10 octobre 2022, 6 février 2023,8 juin 2023 et 09 janvier 2024 dans lesquels Madame [Z], locataire mitoyenne, explique que les enfants de Madame [U] [H] crient et hurlent constamment ;

— un constat d’accord du conciliateur de justice daté du 25 avril 2024 au terme duquel Madame [Z] et Madame [H] s’engagent chacune à faire des efforts afin d’apaiser la situation ;

— de nombreuses démarches de conciliation de la part d’ESPACE HABITAT ;

— Une main courante de Madame [Z] du 12 octobre 2022 pour troubles du voisinage ;

— le résultat d’un test acoustique effectué le 11 juin 2024 sur les deux logements concernés démontrant des résultats cohérents avec la réglementation acoustique.

La SA ESPACE HABITAT produit plusieurs courriers émanant de Madame [U] [H] dans lesquels cette dernière se plaint des agissements de sa voisine, laquelle tape dans les murs au moindre son provenant de ses enfants. Un dépôt de plainte a été effectué le 8 novembre 2022 en ce sens.

La SA ESPACE HABITAT ajoute que Madame [Z] se plaignait également du bruit provoqué par la locataire précédant Madame [H] (pièces jointes au dossier).

Les différentes réclamations et déclarations produites par la SA Espace Habitat n’émanent que de la voisine mitoyenne de Madame [U] [H] et démontrent que cette dernière ne se plaint que des bruits provoqués par les deux enfants en bas âge, notamment de cris et de hurlements.

Aucun autre locataire de cet ensemble pavillonnaire ne se plaint des agissements de Madame [U] [H]. Par ailleurs seuls des bruits provenant des enfants sont concernés à l’exception de tout acte d’incivilité.

Lors de l’audience, il a été indiqué par le bailleur que les troubles avaient cessé.

Un mail du 28 mai 2025 émanant de Madame [Z] est joint au dossier, indiquant que « tout va pour le mieux, chacun faisant des efforts ».

Dans ses conditions, il n’y pas a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 janvier 2022, ni d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [H] et de tous occupants de son chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la partie bailleresse sollicite le paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nombreux troubles relatés ci avant.

Compte tenu du débouté de la SA ESPACE HABITAT de son action en résiliation judicaire du bail, cette demande devient sans fondement.

II. Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA ESPACE HABITAT, partie qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Eu égard à la relaxe intervenue, cette demande devient sans objet.

3) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort

REJETTE la demande formulée par la SA Espace Habitat aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 janvier 2022 avec Madame [H] ;

DEBOUTE la SA Espace Habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA Espace Habitat aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SA ESPACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Présidente