N° RG 24/00361 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI7C

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [C],

[N] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 15 Octobre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [V] [E]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [C]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [H]

non comparante, ni représentée

Tous deux domiciliés 26 rue de Chartres – Logement n° 3 cage D – 28700 BLEURY ST SYMPHORIEN

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 mai 2021 et prenant effet à compter du 11 mai 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un appartement situé 26 rue de Chartres, logement n°3, cage D, 28700 AUNEAU BLEURY ST SYMPHORIEN à Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 389,70 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23 décembre 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 357,76 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] le 26 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard, et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

3 205,12 euros à titre provisionnel sur l’arriéré dû au 10 avril 2024, mensualité d’avril 2024 non comprise,une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement par huissier du 23 décembre 2022.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d’Eure-et-Loir le 25 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 septembre 2024.

HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 3 930,94 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 10 septembre 2024.

En outre, HABITAT EURELIEN justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 23 décembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 357,76 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 23 février 2023.

En outre, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient d’accorder d’office des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Toutefois, à défaut de demande en ce sens des locataires ou du bailleur, ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 23 février 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 23 février 2023.

En conséquence, Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] sont redevables envers HABITAT EURELIEN depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant des loyers courants, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité sera due solidairement par les occupants jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, étant précisé que la solidarité a été expréssement prévue dans le contrat de bail à l’article “CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION”.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] restent devoir une somme de 3 930,94 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 06 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Toutefois, il ressort de la situation de compte de Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] que des sommes sont retenues au titre du loyer d’un garage. Or, il convient de noter que le contrat de location signé par les parties le 05 mai 2021 ne mentionne pas la location d’un tel garage comme accessoire au logement. En outre, aucune somme n’est mentionnée à ce titre dans le contrat de bail. Par ailleurs, HABITAT EURELIEN ne produit aucune autre pièce destinée à justifier d’une part, l’existence d’un contrat de location du garage et d’autre part, les sommes retenues. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues la somme de 856,76 euros correspondant aux loyers du garage demandés depuis le début des incidents de paiement.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] et notamment de l’article du contrat de bail intitulé “CONDITIONS FINANCIERES DE LA LOCATION”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] à payer à HABITAT EURELIEN la somme provisionnelle de 3 074,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 06 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux legal à compter de la présente decision.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 23 décembre 2022.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 mai 2021 entre HABITAT EURELIEN, Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 26 rue de Chartres, logement n°3, cage D, 28700 AUNEAU BLEURY ST SYMPHORIEN sont réunies à la date du 23 février 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 23 février 2023 ;

ORDONNONS à Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 26 rue de Chartres, logement n°3, cage D, 28700 AUNEAU BLEURY ST SYMPHORIEN ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 23 février 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande d’astreinte de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN la somme de 3 074,18 euros (trois mille soixante-quatorze euros et dix-huit centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 06 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision ;

AUTORISONS Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] à s’acquitter de leur dette locative, à savoir la somme de 3 074,18 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [N] [C] née [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2022 ;

REJETONS la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 15 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN