TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00348 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI6T

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[F] [O] divorcée [W]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F] [O] divorcée [W],

demeurant 5 village du bois Phélibon – 28190 COURVILLE S/EURE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 22 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er JUILLET 2000, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [F] [O] divorcée [W] un local à usage d’habitation situé au 5 VILLAGE DU BOIS PHELIBON 28190 COURVILLE EURE, pour un loyer mensuel de 404,02 € et provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a fait signifier un commandement de payer la somme de 3.396,23 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 05 AOUT 2022.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Madame [F] [O] divorcée [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 16 AVRIL 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [O] divorcée [W] , de ses meubles et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— de la condamner au paiement :

— une astreinte de 40 € par jour de retard

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.619,33 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN maintient ses demandes actualisant sa créance à la somme de 5382,63€ et indique que Madame [F] [O] divorcée [W] a repris le versement des loyers. Elle précise que Madame [F] [O] divorcée [W] bénéficie d’un plan de surrendettement.

Madame [F] [O] divorcée [W], bien que régulièrement citée à étude, n’était ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 OCTOBRE 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Enfin, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 17 AVRIL 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 AOUT 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 AVRIL 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Aux termes de l’article 24-VI de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° […] ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er JUILLET 2000 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : CLAUSE DE RESILIATION) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 AOUT 2022, pour la somme en principal de 3.396,23 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Madame [F] [O] divorcée [W] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

Un plan de surendettement a été établi, accordant un délai de 14 mois par échéances de 395,38 euros pour apurer la dette locative.

Il est constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 OCTOBRE 2022, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Madame [F] [O] divorcée [W] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.535,33 € à la date du 28 JUIN 2024.

En conséquence, elle sera donc condamnée à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN cette somme de 5.535,33 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.396,23 € à compter de la date du commandement de payer (05 AOUT 2022) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Eu égard au plan de surendettement susvisé, il convient d’accorder à la défenderesse les délais et modalités de paiement tels que définis par le plan de surendettement.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié par le décompte produit par le bailleur de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience dans les conditions du plan de surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par Madame [F] [O] divorcée [W] de ses engagements. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Madame [F] [O] divorcée [W] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [F] [O] divorcée [W] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [F] [O] divorcée [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [F] [O] divorcée [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARE la société Eure-et-Loir Habitat recevable à agir ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er JUILLET 2000 entre la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN et Madame [F] [O] divorcée [W] concernant le local à usage d’habitation situé au 5 VILLAGE DU BOIS PHELIBON 28190 COURVILLE EURE sont réunies à la date du 05 OCTOBRE 2022, date de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [F] [O] divorcée [W] à verser à la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN à titre provisionnel la somme de 5.535,33 € (décompte arrêté au 28 JUIN 2024, incluant 31 MAI 2024) (cinq mille cinq cent trente cinq euros et trente trois centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 AOUT 2022 sur la somme de 3.396,23 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Madame [F] [O] divorcée [W] à s’acquitter de cette somme dans les délais et selon les modalités définies par le plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Madame [F] [O] divorcée [W] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer et des charges courants, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible à titre provisionnel et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la société Eure-et-Loir Habitat pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [O] divorcée [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Madame [F] [O] divorcée [W] à payer à la société Eure-et-Loir habitat, à compter du 24 mars 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [F] [O] divorcée [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME