TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00514 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5H

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [O]

né le 01 Juin 1947 à NOGENT-SUR-EURE (28120),

Madame [I] [O]

née le 22 Janvier 1950 à CHARTRAINVILLIERS (28130),

demeurant tous deux 7 route de Bérou – Mont les tertres – 28120 NOGENT SUR EURE

représentés par la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [F],

demeurant 11 rue du D^r Gilbert – Résidence Terasse des Epars – 2 ème étage – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 15 septembre 2000, Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] ont donné à bail à Monsieur [L] [F] un local à usage d’habitation situé au Résidence Terrasse des Epars 11 rue du Docteur GIBERT 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel actuel de 551,66 € et 85 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] ont fait signifier le 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 636,66 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles ;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel:

— de la somme de 3.932,73 € au titre de l’arriéré de loers et charges dus à la date du 18 juillet 2024,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000€ € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 février 2024.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’affaire a été appelée et retenue.

L’assignation ayant été placée à deux reprises, il y a lieu de joindre l’instance inscrite sous le RG n°24/00619 avec l’instance inscrite sous le RG n° 24/00514, l’instance se poursuivant sous le seul RG n°24/00514.

Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 5770,15 €.

Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] font valoir que Monsieur [L] [F] n’a pas repris le versement du loyer courant et des charges avant la date de l’audience, la dette locative s’étant d’ailleurs beaucoup aggravée depuis le commandement de payer. Ils produisent un procès-verbal de constat d’abandon des locaux en date du 8 mars 2024 ;

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l’acte en l’étude le 22 juillet 2024, Monsieur [L] [F] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer vise un délai de deux mois.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

L’article 24 III de la loi loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicable aux faits prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 15 septembre 2000 contient une clause résolutoire (intitulée « Article 2.9 CLAUSE RESOLUTOIRE EXPRESSE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 636,66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

Il est précisé ici, que les bailleurs produisent un procès-verbal de constat du 8 mars 2024 faisant état de lieux inhabités, ce que confirment les voisins occupant le logement situé en face, mais il semble qu’aucun congé n’ait été valablement notifié par le locataire faisant courir le délai préavis inséré au bail.

Les photos jointes au procès-verbal montrent un logement mal entretenu, très sale et dans un grand désordre, il appartiendra le cas échéant aux bailleurs, qui n’en font pas la demande dans le cadre de la présente instance de référé, et qui ne communiquent aucun état de lieux, de saisir le cas échéant la juridiction compétente dans l’hypothèse où le dépôt de garantie ne couvrirait pas les éventuels désordres dus à l’occupation des lieux et sous réserve de démontrer que l’état actuel du logement est imputable au seul locataire ou aux occupants de son chef et non à un état préexistant à la location ou postérieur à son départ.

Compte tenu des pièces produites, il convient de se référer au commandement de payer délivré à l’initiative des bailleurs pour fixer la date de résiliation du bail.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 17 avril 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [L] [F], non comparant, qui semble en outre avoir quitté les lieux, n’apporte par définition aucun élément concernant sa situation, ce qui empêche de lui accorder d’office des délais de paiement.

En conséquence, si besoin l’expulsion de Monsieur [L] [F] sera ordonnée, la clause résolutoire produisant ses entiers effets.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [L] [F] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [L] [F] reste devoir concernant la dette locative, la somme de 5770,15 € échéance du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [L] [F], qui n’est pas présent à l’audience, n’apporte par définition là encore aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5770,15 €.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Il est précisé à toutes fins que le commissaire de justice mentionne dans le procès-verbal du 8 mars 2024, que le serrurier n’a pu procéder à l’ouverture de la porte sans endommager irrémédiablement la serrure, et qu’il a donc posé un nouveau barillet. Cette situation induit que le locataire n’est plus en possession de clés permettant d’entrée dans les lieux et qu’il devient donc sans objet qu’il rende les clés, qui lui avait été remises et qui ne permettent plus l’accès aux lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [L] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O], Monsieur [L] [F] sera condamné à lui verser une somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction de l’instance inscrite sous le RG n°24/00619 avec l’instance inscrite sous le RG n° 24/00514, l’instance se poursuivant sous le seul RG n°24/00514

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2000 entre Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] et Monsieur [L] [F] concernant le local à usage d’habitation situé Résidence Terrasse des Epars 11 rue du Docteur GIBERT 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 17 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence si besoin à Monsieur [L] [F] de libérer les lieux, dès la signification de la présente ordonnance, s’il n’a pas déjà quitté ceux-ci.

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder si besoin à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique; il est précisé que le procès-verbal du 8 mars 2024 tend à démontrer qu’il aurait déjà quitté les lieux, sans donner de congé valable et sans restituer les clés et que par suite de l’intervention d’un serrurier pour permettre l’accès au logement afin d’établir ledit constat, la serrure a été modifiée rendant vaine la remise des anciennes clés du logement remise au locataire lors de la signature du bail;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] à titre provisionnel la somme de 5.770,15 € (cinq mille sept cent soixante dix euros et quinze centimes);

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à payer à Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux étant rappelé que selon les bailleurs, le locataire serait déjà parti;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [B] [O] et Madame [I] [O] une somme de 1.000,00€ (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME