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Jugement N°

du 29 Janvier 2025

N° RG 22/00861 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FUUD

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[T] [F], [C] [O] épouse [F]

C/

S.A.S. SMART INVEST, [J] [P], S.C.P. [J] [P]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— Me [Localité 9] T25

— M^e RIVIERE-DUPUY T34

— M^e COYAC-GERBET T18

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [Z] [E] [F]

né le 14 Mai 1971 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7] ;

représenté par M^e Patricia BUFFON, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

Madame [C] [B] [D] [O] épouse [F]

née le 18 Septembre 1979 à [Localité 11] (91), demeurant [Adresse 7] ; représentée par M^e Patricia BUFFON, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

DÉFENDEURS :

S.A.S. SMART INVEST,

N° RCS 838 179 349, dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par M^e Valérie RIVIERE-DUPUY, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Maître [J] [P], Notaire associés

demeurant [Adresse 2] ; représenté par M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; ayant pour avocat plaidant La SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS ;

S.C.P. [J] [P],

N° RCS 788 975 886, dont le siège social est sis [Adresse 2]; représentée par M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; ayant pour avocat plaidant La SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Elodie GILOPPE

Benjamin [Localité 12]

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 06 juin 2024, à l’audience du 20 Novembre 2024 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 15 janvier 2025. A cette date, elle a été prorogée au 29 Janvier 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 29 Janvier 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] (ci-après les époux [F]) ont acquis le 4 décembre 2010 un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 8] (28), au moyen de trois crédits immobiliers auprès de la CRCAM ILE DE FRANCE. En suite de difficultés financières, la déchéance du terme des trois crédits a été prononcée, et le CREDIT LOGEMENT a été actionné en tant que caution. Ce dernier, subrogé dans les droits du créancier, a ensuite poursuivi les époux [F] par une procédure de saisie immobilière. Un jugement d’orientation en vente amiable a été ordonné le 24 octobre 2019, le bien ne devant pas être vendu à moins de 230.000 €. Par jugement du 5 mars 2020, le juge de l’exécution a ordonné le renvoi en vente forcée, dès lors que la promesse de vente était stipulée à un prix inférieur au prix minimal prescrit.

Parallèlement, en suite de la proposition de vente avec faculté de rachat formulée par la SAS SMART INVEST, il était régularisé le 27 mars 2020, en l’étude de Me [P], la vente avec faculté de rachat ou vente à réméré, moyennant le prix de 170.000 €. Faute pour les époux [F] de pouvoir exercer la faculté de rachat dans les délai prévus, un avenant a été régularisé par acte notarié le 23 septembre 2021, repoussant la date butoir au 23 mars 2022.

Se disant alertés par les banquiers sollicités pour leur prêt d’anomalies figurant à l’acte de vente à réméré, par actes d’huissier de justice en date du 23/03/2022, les époux [F] ont fait assigner la SAS SMART INVEST, Maître [J] [P] et la SCP [J] [P] aux fins principales de voir :

— requalifier l’acte notarié de vente avec faculté de rachat signé le 27 mars 2020 et son avenant du 23 septembre 2021 en pacte commissoire sur la résidence principale illicite,

— prononcer la nullité de ces actes,

— dire que Me [P] et la SCP [J] [P] ont commis des fautes à leur égard engageant leur responsabilité,

— en conséquence, dire que l’immeuble est censé n’avoir jamais quitté leur patrimoine et qu’ils doivent restituer le montant reçu en prix,

— ordonner la remise en l’état des parties avant la signature de ces actes, et ce aux frais et charges solidairement de la SAS SMART INVEST, de Me [J] [P] notaire et de la SCP [J] [P],

— condamner la SAS SMART INVEST à leur verser 53.826,40 € au titre des sommes devant être restituées suite à l’annulation des actes, car indûment versées ou à tout le moins à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers subis par eux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner la SAS SMART INVEST à leur verser 20.000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

ou à tout le moins,

— condamner Me [J] [P] pris en sa qualité de notaire et la SCP [J] [P] à garantir la SAS SMART INVEST de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— ordonner la compensation entre la somme devant être restituée par les époux [F] et les sommes restituées car indûment perçues et/ou versées à titre de dommages et intérêts, et en conséquence,

— limiter la somme devant être restituée par les époux [F] à la SAS SMART INVEST à la somme de 96.173,60 €

— ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais avancés par les défendeurs,

— condamner solidairement les défendeurs à leur verser 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 11/09/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de leurs moyens, Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] maintiennent leurs demandes précitées, et y ajoutent, à titre subsidiaire, la demande de condamnation de Me [J] [P], pris en sa qualité de notaire et de la SCP [J] [P] à leur verser la somme de 107.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par eux au titre de la perte de prix, outre intérêts au taux légal à compter du jugement. Ils ont également porté à 10.000 € leur demande de condamnation solidaire des défendeurs au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [F] font valoir pour l’essentiel les moyens suivants :

De manière synthétique, ils soutiennent que l’acte de vente litigieux et son avenant dissimulent en réalité un prêt assorti d’un pacte commissoire sur la résidence principale prohibé, ayant pour objet de contourner les réglementations protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure, et ils en sollicitent sa requalification en contrat pignoratif, et par voie de conséquence, son annulation, outre la réparation des préjudice subis.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande d’irrecevabilité formulée par Me [P] et la SCP [P] en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le moyen tiré du non respect de la formalité de publicité obligatoire de l’assignation en nullité d’un acte de vente immobilière étant une fin de non-recevoir de la compétence exclusive du Juge de la Mise en état. Ils ajoutent qu’une régularisation est intervenue et qu’ils produisent les bordereaux de publication contenant copie des assignations.

Sur le fond, au visa des articles 1659 et suivants du code civil et de l’article 2459 du même code, ils soutiennent que la nullité de l’acte et sa requalification sont encourues. Ils ajoutent en réponse aux moyens adverses que dès lors que l’acte litigieux est requalifié en pacte commissoire illicite sur la résidence principale ou acte pignoratif, la requalification induit une nullité de l’acte et il est inutile de solliciter cette nullité de l’acte pour vice du consentement ou dol.

Eu égard aux indices d’un contrat pignoratif prohibé, s’analysant en conditions non cumulatives, ils relèvent les points suivants :

— Le bien objet de la vente à réméré était leur résidence principale, ainsi que les jugements du juge de l’exécution le soulignent, ainsi qu’il y est figuré dans l’acte de vente, et ainsi qu’il apparaît aux taxes d’habitation.

— La faculté de rachat était expressément prévue à l’acte, de même qu’une convention d’occupation précaire.

— La SAS SMART INVEST pratique habituellement la vente avec faculté de rachat, et ses acteurs ([14] et directeur général) sont aguerris à ces pratiques.

— Le prix de vente était d’une vileté patente, et ils contestent à cet égard que les frais d’acte de notaire et la commission de l’intermédiaire puissent entrer en compte dans la détermination du prix net vendeur, ni la provision pour indemnité d’occupation qui doit en être déduite. La valeur à prendre en comparaison est la valeur réelle au regard du marché au jour de la vente à réméré ; ils estiment que les éléments de comparaison produits par la SAS SMART INVEST ne sont pas probants, alors qu’ils se réfèrent aux jugements du juge de l’exécution pour la détermination du prix minimal. A cet égard, ils soutiennent que la vileté du prix ne peut s’apprécier au regard du prix de rachat.

— L’économie générale du contrat est sans aucune incidence sur la question de la nullité encourue par cet acte sur le fondement qu’ils invoquent.

— L’octroi de crédit ainsi dissimulé par l’acte de vente à réméré contenait un taux usuraire, défini par la différence entre le prix de vente réel et le prix de rachat rapporté à la durée de la convention, et majoré de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance, laquelle, en l’espèce, était de 32,883% sur une durée de 18 mois, ce qui, sur un an, revient à 21,92%, soit un taux largement supérieur au taux d’usure qui était de 5,71% en mars 2020 ; ce taux était même de 22,58% l’an à l’issue de l’avenant de septembre 2021, et ce non compris divers frais qui auraient dû être à la charge de l’acquéreur, ni la somme placée sous séquestre et augmentant encore la rémunération de l’acquéreur.

— La SAS SMART INVEST, dont l’un des acteurs est directeur d’agence bancaire, savait nécessairement que le prêt dissimulé ainsi proposé ne serait pas remboursable, les époux [F] ne disposant d’aucun apport possible, étant en situation d’endettement total lors de la vente.

Sur l’allégation adverse d’une confirmation de l’acte par les époux [F] et d’une renonciation subséquente à se prévaloir de la cause de nullité affectant le contrat, ils affirment qu’ils se sont exécutés dans l’ignorance de la cause de nullité, de sorte que leur exécution volontaire ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité, en application de l’article 1182 du code civil. Sur ce point, ils soutiennent que le simple fait que le notaire ait fait mention de la valeur minimale du bien retenue par le juge de l’exécution ne permet pas d’établir la connaissance par les vendeurs de la nullité affectant la vente. Ils rappellent qu’ils ne sont pas des professionnels de la vente immobilière ou des opérations de crédit. De même l’assistance d’un avocat lors de la procédure de saisie immobilière ne permet pas de les qualifier de personnes avisées, d’autant qu’il n’avait été missionné que pour les assister dans cette procédure, sa validation de l’acte n’étant qu’en rapport avec le fait qu’il lui permettait d’obtenir le désistement du créancier à la procédure de saisie immobilière. Ils contestent également avoir été assistés de leur notaire personnel lors de la signature du compromis, Me [L] n’intervenant que plus tard, lors de leur souhait d’exercer leur faculté de rachat en septembre 2021, et il leur a été proposé par un intermédiaire. L’acte a été signé à distance et les époux [F] n’ont jamais rencontré ce notaire. Il ne leur a été fait état que d’une potentielle difficulté à trouver un financement dans le cadre d’un rachat suite à une vente à réméré, par les établissements bancaires.Ils n’ont eu que très peu de temps (moins de 48 heures) pour examiner l’acte entre la réception du projet et le jour de la signature. Ils n’ont pas eux-mêmes fait le choix d’une vente à réméré. Dès lors, tant en régularisant le compromis qu’en signant l’avenant, ils n’ont pas exprimé une volonté claire et non équivoque de renoncer à se prévaloir de la nullité les affectant.

Ils soutiennent encore que la nullité sollicitée, fondée sur la nature de pacte commissoire illicite résulte de dispositions d’ordre public dont la violation est sanctionnée par une nullité absolue non susceptible de renonciation ni de confirmation.

Concernant les conséquences de l’annulation sollicitée des actes en cause, ils en déduisent que le bien immobilier est censé ne jamais avoir quitté leur patrimoine, ils n’étaient donc redevables d’aucune indemnité d’occupation, ni de la somme placée sous séquestre puis reversée à l’acquéreur, de sorte qu’une somme totale de 41.000 € doit être déduite de la somme de 170.000 € qu’ils doivent restituer à la société SMART INVEST, l’obligation découlant de la convention d’occupation précaire s’éteignant rétroactivement avec l’annulation de l’acte dans lequel elle est contenue. Ils demandent également la déduction de frais qui ne sont pas censés avoir eu lieu du fait de la nullité de l’acte (provision sur frais d’acte, frais de mainlevée, commission négociation CREDIXIS, saisie trésor public du 9 mars 2020, frais de réactualisation Diag plomb) pour une somme totale de 12.826,50 €, à tout le moins en réparation de leur préjudice financier. Ils affirment que la société SMART INVEST ne peut prétendre être à l’origine de la réduction de la créance de la société CREDIT LOGEMENT, et qu’elle reconnaît finalement que cette réduction a été obtenue bien avant la vente à réméré. Ils déduisent en conséquence qu’après compensation, ils ne seront donc tenus de restituer à la société SMART INVEST que la somme de 116.173,50 €. Ils demande encore la compensation entre cette somme et l’indemnisation de leur préjudice moral qu’ils évaluent à 20.000 € au regard de leur peur actuelle de perdre leur maison d’habitation qui abrite leur famille de trois enfants.

Ils entendent engager la responsabilité du notaire, Me [J] [P] et la SCP [J] [P] pour manquement à leur obligation de s’assurer de l’efficacité de leurs actes et à leur obligation d’information et de conseil, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, aujourd’hui 1240. Ils invoquent une obligation générale de loyauté et de prudence des notaires, et notamment un devoir de conseil qui n’a pas été rempli par le notaire. Le notaire a encore commis une faute en instrumentant un acte illégal et est tenu de réparer toutes les conséquences dommageables qui en résultent. Il était tenu d’une obligation de résultat de s’assurer de l’efficacité de son acte. Ils en déduisent que leur préjudice financier, correspondant au montant de toutes les sommes qu’ils n’auraient pas dû verser du fait de la nullité de l’acte, et précédemment évaluées à 53.826,50 €, et ils sollicitent la condamnation de la SCP [P] et de Me [J] [P] à leur verser cette somme à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers. Ils ajoutent que leur demande de garantie par le notaire de toutes sommes mises à la charge de la société SMART INVEST n’est formulée qu’à toutes fins, la demande de condamnation du notaire à des dommages et intérêts étant leur demande principale.

Si la nullité de la vente à réméré n’était pas prononcée, ils invoquent le manquement du notaire à son devoir de conseil et de mise en garde, notamment sur le caractère illicite et risqué de la vente à réméré, ils demandent en conséquence à titre subsidiaire la condamnation de la SCP [P] et de Me [J] [P] à leur verser 107.000 € correspondant à la perte sur le prix de vente. Ils demandent également la condamnation solidaire des mêmes avec la société SMART INVEST au paiement de la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 25/09/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la SAS SMART INVEST demande pour l’essentiel au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— ordonner l’expulsion des demandeurs et de tous occupants de leur chef,

— condamner solidairement les époux [F] à lui payer 100 € au titre de l’indemnité forfaitaire par jour contractuellement prévue du 23 mars 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme à parfaire arrêtée au 31 décembre 2023 de 64900 €,

— condamner solidairement les époux [F] au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux soit la somme à parfaire arrêtée au 31 décembre 2023 de 31500 €,

à titre subsidiaire :

— ordonner la remise en état des parties avant la signature de ces actes,

— condamner solidairement les époux [F] à lui restituer la somme de

170 000€,

— ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques aux frais des époux [F],

en tout état de cause :

— débouter les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral allégués,

— débouter les époux [F] de leurs autres demandes,

— condamner solidairement les époux [F] à lui payer 4500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS SMART INVEST soutient de manière générale que la requalification de l’acte en contrat pignoratif suppose une opération de prêt qui n’est pas démontrée en l’espèce. En tout état de cause, elle considère que si l’acte encourt la nullité, les époux [F] ont renoncé à s’en prévaloir et l’ont confirmé, en référence aux dispositions de l’article 1182 du code civil. Elle conteste qu’un prêt usuraire soit sanctionné par une nullité absolue insusceptible de confirmation, le taux d’intérêt étant simplement réduit au taux maximal autorisé.

Plus précisément, elle invoque les moyens suivants :

— à titre principal, l’acte du 27 mars 2020 et son avenant du 23 septembre 2021 n’encourent pas la nullité en raison :

* de l’économie générale de l’opération qu’elle rappelle en détail, soutenant que l’avocat des époux [F] l’a validée et que les demandeurs n’invoquent aucun vice du consentement. L’économie générale de l’opération avait notamment pour conséquence que pendant 12 mois, ils ne devaient régler que 500 € par mois pour se loger, temps dont ils disposaient pour rechercher un emprunt immobilier de 187000 €, ce qui, à un taux de 2% sur 25 ans, aurait induit des échéances de 820€, leur situation financière assainie et leur apport leur permettant d’y prétendre, mais ils ne justifient pas des démarches entreprises en ce sens. Elle affirme qu’ils ont pu bénéficier des conseils de Me [W] et du notaire Me [L]. Si personne ne les a averti sur la validité de la vente, elle en déduit que c’est parce que l’acte est régulier.

* de la confirmation de l’acte et de son avenant par les époux [F] : se fondant sur l’article 1182 du code civil, elle affirme que leur parfaite connaissance de la vente et le comportement des époux [F] qui ont exécuté le contrat vaut confirmation de l’acte et renonciation aux moyens et exceptions qui auraient pu être opposés si l’acte était entaché d’une cause de nullité. Elle soutient que la cour de cassation n’a pas exclu la possibilité de confirmer une vente requalifiée en pacte commissoire illicite, Elle estime que si la vente devait être requalifiée en contrat pignoratif, les époux [F] auraient eu connaissance de cette cause de nullité dès avant la signature et auraient ainsi sciemment renoncé à s’en prévaloir en signant l’acte. Elle conteste être à l’origine du montage, ce sont les demandeurs qui ont contacté la société CREDIXIS et l’ont mandatée pour rechercher un acquéreur susceptible de leur accorder une faculté de rachat. Ils ont bénéficié de 3,5 mois pour prendre leur décision sur le mécanisme, dont ils ont eu connaissance depuis octobre 2019. Pour elle, Me [W], leur avocat dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, les a assistés également dans la vente, ayant obtenu réduction de la créance de CREDIT LOGEMENT, ayant demandé que la procédure de vente forcée à un prix minimum de 230.000 € soit indiquée à l’acte de vente, ayant indiqué que l’acte projeté lui convenait, et Monsieur [F] ayant pu indiquer avant signature qu’il transmettait les documents à Me [W] pour vérification. Dès lors, s’il s’agit d’un acte pignoratif, ils en ont été informés par Me [W] avant la signature et ont néanmoins signé l’acte, ce qui vaut confirmation. Ils ont été informés, selon leurs dires, par les établissements bancaires auprès desquels ils recherchaient un financement, donc avant la signature de la prorogation de la faculté de rachat, de la cause de nullité alléguée, mais ils ont néanmoins signé cette prorogation le 23 septembre 2021. ils ont donc manifesté leur intention de confirmer l’acte quelle que soit sa validité, seule solution pour conserver leur maison.

* de ce que cet acte ne peut être requalifié de pacte commissoire illicite, ni de contrat pignoratif, à l’examen des indices découlant de la fréquence des achats, de la non vileté du prix, de l’absence de prêt dissimulé et de taux usuraire : elle rappelle les dispositions des articles 1659 et suivants du code civil prévoyant la vente à réméré. La convention d’occupation précaire est admise, l’indemnité d’occupation indemnisant le préjudice causé par l’immobilisation du bien à l’acquéreur qui s’est lui-même endetté pour financer l’acquisition. Créée en 2018, soit deux ans avant la vente litigieuse, elle ne présente pas une pratique habituelle de vente à réméré. Son activité d’investisseur dans l’immobilier ne signifie pas qu’elle pratique des opérations de crédit. Sur la vileté du prix, elle affirme qu’en vente à réméré, le prix doit être suffisant pour apurer les dettes du vendeur qui doit pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier pour racheter le bien. La révocabilité de la vente de la seule volonté du vendeur justifie un prix de rachat supérieur au prix de vente. Elle en déduit que le prix du marché ne peut constituer un terme de comparaison avec le prix de vente. Le prix vil doit être dérisoire ou inexistant et le caractère réel et sérieux du prix ne se confond pas avec la valeur du bien. Une indemnité forfaitaire peut être prévue pour réparer le préjudice causé à l’acquéreur par la faculté de rachat. Le prix réel de 240.000 € allégué par les demandeurs n’est pas justifié, pas davantage que les travaux qu’ils auraient effectués augmentant la valeur du bien. La vente à 170.000 € ramenée au mètre carré est proche de la moyenne des ventes sur la période et dans le secteur. Le prix de vente était supérieur à leur endettement et leur permettait de disposer, après apurement du passif, d’un apport personnel de 27223 € pour contracter un nouvel emprunt destiné au rachat du bien, mais ils ont préféré utiliser cette somme pour payer par avance les indemnités d’occupation, ne cherchant pas à négocier ce point du contrat. Elle rappelle que le prix de vente doit intégrer le séquestre de 5000 €, le montant d’une dette au trésor public (1176,50 €), la commission de 6000 € de la société CREDIXIS qu’ils ont mandatée et qui a pu faire baisser la créance auprès du CREDIT LOGEMENT, l’avance des indemnités d’occupation de 18500 €, qu’ils ont accepté de séquestrer chez le notaire, et qui n’étaient dues que tant qu’ils n’exerçaient pas leur faculté de rachat, ce montant n’étant donc pas acquis à l’acquéreur, personne ne sachant, au moment de la vente combien de temps les vendeurs en seraient redevables. Sur l’absence de prêt dissimulé : du fait de la procédure de saisie immobilière, la vente était inéluctable ; l’objectif des vendeurs était donc de redevenir propriétaires de leur bien. La vente à réméré doit permettre d’apurer les dettes pour que la faculté de rachat soit possible, raison pour laquelle la mention de leur endettement dans le contrat de vente est nécessaire et ne constitue pas l’indice que l’opération serait une opération de prêt. La proposition de vente, qui n’est pas un prêt, ne fait pas référence aux capacités de remboursement du vendeur et l’acquéreur n’a pas à vérifier ses capacités financières de remboursement. La majoration du prix de rachat de 10% au terme de 12 mois n’est pas usuraire puisqu’il ne s’agit pas d’une opération de crédit, elle est la contrepartie du consentement de l’acquéreur à la révocabilité de la vente par le biais de la faculté de rachat. Les prorogations consenties correspondent à des augmentations de 12% par an. Les indemnités d’occupation ne sont pas une rémunération de l’acquéreur mais la contrepartie de l’immobilisation du bien. Elle correspond pour les vendeurs au loyer ou au remboursement de l’emprunt immobilier dont ils auraient dû s’acquitter dans le cadre d’une vente classique qui les aurait obligés à se reloger.

Elle en déduit que les époux [F] doivent libérer les lieux et s’acquitter des indemnités d’occupation et des indemnités forfaitaires de retard, les considérant comme occupants sans droit ni titre depuis le 23 mars 2022, terme du délai de prorogation. L’indemnité forfaitaire d’occupation sans droit ni titre est sollicitée à hauteur de 100 euros par jour, soit 64900 € enter le 23 mars 2022 et le 31 décembre 2023. Elle sollicite en outre la poursuite de l’indemnité d’occupation mensuelle de 1500 € depuis le 23 mars 2022 (soit 32000 € jusqu’au 31 décembre 2023).

— à titre subsidiaire, si la nullité est retenue, elle en déduit les conséquences suivantes sur :

*le prix de vente : les époux [F] devraient lui restituer le prix de vente de 170.000 €,

*les indemnités d’occupation : elles restent dues, s’agissant d’une convention à exécution successive qui ne peut être annulée que pour l’avenir. Même si l’acquéreur est réputé n’avoir jamais été propriétaire, il a été privé de la jouissance du bien ou des fonds qu’il a utilisés pour faire l’acquisition du bien. Elle aurait pu acquérir un autre bien productif de loyers.

*les autres frais : les frais d’acte n’ont pas été encaissés par elle, et ont eu pour contrepartie la prestation du notaire qui les a encaissés. Il n’y a donc pas lieu de les mettre à sa charge. Les frais de mainlevée résultent du règlement de la dette des époux [F] à l’égard de CREDIT LOGEMENT, auquel elle est extérieure. Il en est de même pour la dette au Trésor Public, personnelle aux époux [F]. Les frais de diagnostics ont été réalisés en mars 2019 dans le cadre d’un premier projet de vente, et ils auraient dû les supporter puisque le bien allait être vendu de toute façon. La commission de CREDIXIS doit rester à la charge des époux [F] qui l’ont mandatée avant l’intervention de SMART INVEST. Elle conclut donc au débouté de la demande de remboursement de 12.826,50 €. Seule la somme de 5000 € séquestrée pourrait venir en déduction du prix de vente. Elle conteste être à l’origine d’un préjudice financier pour les époux [F], ce préjudice résultant de leur endettement.

*l’enrichissement sans cause qui en résulterait pour les époux [F] : l’annulation de la vente impliquerait que la société CREDIT LOGEMENT restitue la somme de 130.000 €, reprenne ses poursuites sur la base d’une créance de 155.141,87 € outre les frais, ce qui est impossible. De plus, les époux [F] proposent de limiter leur remboursement à 96.173,60 € ce qui améliorerait leur situation financière de près de 60.000 €, quand la société SMART INVEST en perdrait 80.000.

*le coût de la publication du jugement au service de la publicité foncière : il doit rester à la charge des époux [F] qui sont à l’origine de la vente et de son annulation.

En tout état de cause, sur le préjudice moral allégué, elle conteste l’existence d’une faute. Le préjudice ne lui paraît pas constitué, dès lors que, du fait de la saisie immobilière, du jugement qui l’avait causée, la peur de perdre leur maison était bien antérieure à l’intervention de la société SMART INVEST. Estimant que leur situation s’est trouvée grandement améliorée par cette vente, elle considère que la preuve d’un préjudice moral ou financier n’est pas rapportée. Elle ajoute qu’ils sont toujours dans leur maison et ne paient plus d’ indemnité d’occupation.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 15/12/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Maître [J] [P] et la SCP [J] [P] demandent en substance au tribunal de :

— dire qu’il n’y a pas lieu de requalifier la vente du 27 mars 2020 en pacte commissoire sur une résidence principale,

— dire que la vente du 27 mars 2020 n’encourt aucune nullité,

— dire que Me [P] n’a commis aucune faute, que les époux [F] ne caractérisent pas le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué, ni leur dommage dans son principe et dans son quantum,

— débouter les époux [F] de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum les époux [F] à payer à Me [P] la somme de 3000 € et à la SCP [J] [P] la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e COYAC-GERBET.

A l’appui de leurs prétentions, Maître [J] [P] et la SCP [J] [P] soutiennent en substance que :

*la demande de nullité de la vente est mal fondée : en premier lieu, l’article 2459 visé par les époux [F] est inapplicable à l’espèce, aucun prêt ni aucune convention d’hypothèque n’ayant été reçu par le notaire en l’espèce, et que interpretatio cessat in claris sous peine de procéder par dénaturation. La demande de nullité ne peut être fondée sur un vice du consentement, qui n’est d’ailleurs pas prétendu. La vente à réméré ne peut être assimilée à un prêt pour prétendre par extrapolation que le taux reconstitué serait usuraire.Le prix de 170.000 € correspondait à la valeur du marché compte tenu de la convention d’occupation précaire stipulée, de sorte qu’il n’est pas vil.

*Me [P] conteste avoir commis une faute : les griefs invoqués de façon abstraite et en termes génériques devant être écartés. L’acte du 27 mars 2020 et la procuration sont explicites et accessibles à la compréhension des demandeurs. Rien ne pouvait laisser penser que les époux [F] ne pourraient obtenir leur prêt sachant que leur seule dette serait entièrement soldée par suite de la vente, et que cet acte permettait la levée de toutes les inscriptions. Les demandeurs tentent de faire supporter au notaire l’échec de leurs prévisions économiques. Le notaire n’a pas à se faire juge de l’opportunité économique d’une opération qu’il a la charge d’authentifier, et doit conseiller uniquement les parties pour que les engagements contractés répondent de manière efficace aux finalités poursuivies, et soient adaptés à leurs capacités respectives. Il n’a donc pas à répondre de la non-réalisation des objectifs économiques de ses clients. En l’espèce, la finalité des époux [F] était de se désendetter, et ce but a été atteint.

*Le préjudice et le lien causal ne sont pas établis : le préjudice ne présente pas les caractères de préjudice né, certain et actuel. Sans la régularisation de la vente, le bien aurait été saisi et ils auraient été expulsés. Le risque de perdre leur maison est la simple « transcription mélodramatique » (sic) de la convention signée, s’agissant d’une simple faculté de rachat. Les effets de cet engagement ne peuvent constituer un préjudice délictuel. Si la nullité était retenue et que les époux [F] étaient tenus de restituer le prix payé, il ne pourrait y avoir de compensation avec l’indemnité d’occupation payée, et ils seraient incapables de le restituer, puisqu’il a servi à apurer leur passif. N’ayant pas perçu ni les indemnités d’occupation, ni les frais et commissions payés, un officier ministériel ne saurait être condamné à les « restituer », et cela constituerait un enrichissement sans cause pour les demandeurs, qui demandent finalement au notaire de rembourser leurs dettes. Le principe de la réparation en responsabilité civile n’est pas d’améliorer la situation d’une victime mais de la replacer dans les conditions qui auraient été les siennes en l’absence de dommage. Celui-ci ne peut s’analyser que comme une perte de chance de ne pas contracter, mais il ne lui paraît pas acquis que les demandeurs auraient renoncé à vendre s’il avait redoublé de conseils. L’indemnisation d’une perte de chance se mesure à l’aune de la probabilité de cette chance, qui en l’espèce n’a aucune réalité. Le montant du préjudice moral n’est pas justifié par les demandeurs.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts, il souligne que si la nullité n’était pas accueillie, il s’en évincerait que l’acte signé était parfaitement utile, valide et efficace, et que le notaire n’a donc commis aucune faute, la vente n’ayant pas été conclue à vil prix. La nature même de l’opération ne permettait de retenir aucune perte de prix ni de valeur en cas de non-exercice de la faculté de rachat, et les notaires n’ont pas à supporter le prétendu préjudice né d’une différence de prix.

La clôture de la procédure est en date du 06 juin 2024. L’affaire, retenue à l’audience du 20 novembre 2024, a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, prorogé au 29 janvier 2025 pour cause de surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité

Si les dernières conclusions des demandeurs répondent au moyen d’irrecevabilité qu’auraient soulevé la SCP [J] [P] et Me [J] [P], ces derniers, en leurs dernières conclusions, ne soulèvent plus cette irrecevabilité, qui apparaît avoir été régularisée entre-temps. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce moyen.

Sur les demandes principales

1 Sur la qualification du contrat

Selon les dispositions de l’article 1659 du code civil, la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. Ce dernier article prévoit que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.

Il résulte des dispositions de l’article 2459 du même code, visé par les demandeurs, et dans sa version applicable à l’espèce, qu’il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur.

La vente à réméré, désormais dénommée vente avec faculté de rachat, peut déguiser un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure. L’expression ancienne de contrat pignoratif désigne une vente qui dissimule un gage ou un prêt ou un pacte commissoire prohibé.

Le pacte commissoire, tel que défini à l’article 2348 du code civil depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés, est la convention conclue à l’occasion de la constitution d’un gage, selon laquelle le créancier deviendra propriétaire du bien gagé en cas de défaillance du débiteur. Un tel pacte peut intervenir en matière immobilière. Le créancier s’épargne ainsi les complications de la procédure de saisie immobilière. Toutefois, le pacte commissoire est prohibé dans différents cas de figure, notamment lorsqu’il porte sur la résidence principale du débiteur (article 2459 dans sa version applicable à l’espèce et 2452 actuel du code civil).

Les époux [F] tendent ainsi à obtenir, au visa des dispositions précitées de l’article 1659 et de l’article 2459 du code civil l’annulation de la vente avec faculté de rachat de leur résidence principale conclue le 27 mars 2020 avec la société SMART INVEST (ainsi que l’avenant de prorogation du 23 septembre 2021) au motif qu’elle dissimule en réalité un prêt assorti d’un pacte commissoire sur la résidence principale, lequel est prohibé en application des dernières dispositions précitées, puisqu’il a pour objet de contourner les réglementations protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure. Ils en sollicitent sa requalification en contrat pignoratif et par voie de conséquence, son annulation, outre la réparation des préjudice subis.

Afin de déterminer si le contrat litigieux est susceptible de requalification en pacte commissoire et, par le fait de cette requalification et des dispositions de l’article 2459, d’annulation, il convient d’examiner si les époux [F] démontrent l’existence d’indices permettant de considérer que la vente dissimule un prêt et un pacte commissoire prohibé. Ces indices sont à rechercher parmi :

a) la fréquence du recours par la société SMART INVEST à ce type de vente:

Selon les demandeurs, la SAS SMART INVEST pratique habituellement la vente avec faculté de rachat, et ses acteurs ([14] et directeur général) sont aguerris à ces pratiques. Ils s’appuient sur les comptes déposés au greffe pour l’exercice clos le 31 décembre 2019 et notamment sur l’indication de l’expert comptable qui précise en page 11 que « Les stocks sont évalués au coût d’achat. Les vendeurs de ces biens se réservent, à leur profit, pendant un délai de 24 mois, le droit d’exercer le rachat de ces biens prévu aux articles 1959 (en réalité 1659) et suivant du code civil. ». Les stocks et en-cours bruts au 31/12/2019 sont de 3 028 549 €. (pièces n°13 et 22 pour le compte clos en 2020). Quoique cette mention ne signifie pas que tous les achats de SMART INVEST soient faits sous cette forme, elle est un premier indice de ce que la convention avec les époux [F] n’est pas la seule de cette nature pour cette société. Cet élément de preuve n’établit pas une fréquence, mais laisse supposer, pour cette jeune société créée en 2018, un recours habituel à la vente avec faculté de rachat, et ce dès avant la signature du contrat objet du présent litige.

Les époux [F] invoquent également la qualité des dirigeants de la société SMART INVEST, jusqu’en février 2022, tous deux aguerris dans l’immobilier, pouvant être considérés comme professionnels de l’immobilier, ce qui ne suffit cependant pas à constituer l’indice d’une pratique habituelle de la vente à réméré. La circonstance selon laquelle l’un des dirigeants a été directeur d’agence bancaire connaissant les opérations de crédit n’apporte pas davantage d’éléments à cet égard.

La qualification de « partenaire » par la société CREDIXIS figurant au courrier d’octobre 2019, terme courant de communication commerciale, ne permet aucune déduction supplémentaire non plus.

Les demandeurs invoquent l’utilisation d’un formulaire type pour la proposition de SMART INVEST, mais rien ne permet d’indiquer qu’il s’agisse d’un formulaire type ni d’en déduire une pratique habituelle.

L’indice relevant d’une pratique habituelle de la vente à réméré par SMART INVEST est donc partiellement établi, mais peut néanmoins être retenu au regard des comptes déposés pour 2019 et 2020.

b) des mentions évoquant davantage un prêt qu’une vente

La mention « apport investisseur » dans la proposition de SMART INVEST transmise par CREDIXIS ne permet pas de retenir une référence à un prêt, un investisseur pouvant être un investisseur immobilier, et la mention des dettes du clients, honoraires d’intermédiation et indemnité d’occupation ne sont ni des indices de pratique habituelle, ni même des références à un prêt, ces éléments apparaissant au contraire appropriés à la proposition d’une vente à réméré.

L’absence de référence aux capacités financières des époux [F] est plutôt compatible avec une vente à réméré destinée à permettre à un propriétaire d’apurer sa situation financière tout en ayant la possibilité d’emprunter à nouveau pour retrouver la propriété de son bien. Elle serait au contraire nécessairement indiquée s’il s’agissait d’un prêt. Ce n’est donc pas un indice de prêt.

S’il est critiqué par les demandeurs le fait que la proposition de SMART INVEST n’envisage qu’un crédit de 176000 € pour le rachat de la maison alors que le prix en serait supérieur, il y a lieu de rappeler que le montage proposé permettait aux époux [F] de conserver un montant d’apport après apurement de leur dette (séquestre et somme finalement partiellement affectée aux indemnités d’occupation), il est donc inexact de considérer qu’ils n’avaient pas de capacité d’apport.

Dès lors, cet indice n’apparaît pas établi en l’espèce.

c) la vileté du prix

Les demandeurs invoquent une vileté du prix au motif que selon eux, la valeur du bien immobilier objet de la vente litigieuse se situait à 240.000 € en moyenne. Néanmoins, l’estimation produite en pièce 12 n’est pas datée et ne peut servir de base de comparaison avec le prix de vente. Les allégations selon lesquelles cette estimation aurait servi de base au jugement du juge de l’exécution et aurait donc été antérieure à la vente ne sont pas démontrées. De même, le jugement du juge de l’exécution ordonnant la vente amiable du 24 octobre 2019 et fixant un prix plancher de 230.000 € n’avait pas vocation à définir la valeur du marché mais tenait compte d’une marge de négociation et des frais incombant à l’acquéreur. Enfin, si des travaux allégués de remise à neuf sont justifiés à tout le moins par l’estimation précitée, celle-ci n’est pas datée et ne permet pas de connaître la réalité ni le caractère récent des travaux allégués à la date du contrat.

Surtout, il s’agit en premier lieu de ne pas confondre entre la vileté du prix (qui pourrait, en soi seul, donner lieu à nullité) et l’insuffisance du prix qui pourrait le cas échéant donner lieu à une action en rescision pour lésion : la vileté du prix se définit comme une quasi-absence de prix, un prix non sérieux, et non pas seulement insuffisant. Le prix vil doit être dérisoire ou inexistant et le caractère réel et sérieux du prix ne se confond pas avec la valeur du bien.

En second lieu, les parties devaient tenir compte de la spécificité de la vente à réméré dans la détermination du prix, afin de permettre une rencontre des volontés. Parmi ces spécificités, l’existence d’une convention d’occupation précaire au profit des vendeurs diminuait nécessairement la valeur du bien, dont la jouissance était ainsi rendue indisponible à l’acquéreur.

Par ailleurs, en vente à réméré, le prix doit être suffisant pour apurer les dettes du vendeur qui doit pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier pour racheter le bien. La révocabilité de la vente de la seule volonté du vendeur justifie un prix de rachat supérieur au prix de vente. Dès lors, le prix du marché ne peut constituer un terme de comparaison avec le prix de vente. Une indemnité forfaitaire peut d’ailleurs être prévue pour réparer le préjudice causé à l’acquéreur par la faculté de rachat.

La société SMART INVEST justifie quant à elle du fait que la vente à 170.000 € ramenée au mètre carré est proche de la moyenne des ventes sur la période et dans le secteur (pièce n°6), le moyen des demandeurs quant à l’ignorance de l’état des maisons vendues sur le secteur étant inopérant, dès lors qu’ils n’apportent aucun élément propre à contredire concrètement la pertinence de cette pièce qui permet de définir une valeur moyenne et de prendre ainsi en compte diverses configurations quant à l’état des maisons vendues. Cette méthode de comparaison est au demeurant habituellement pratiquée pour déterminer la valeur du marché au mètre carré. Au surplus, l’état de leur propre bien au moment de la vente n’est pas justifié.

La société SMART INVEST indique à juste titre que le prix de vente était supérieur à l’endettement des époux [F] et leur permettait de disposer, après apurement du passif, d’un apport personnel de 27223 € pour contracter un nouvel emprunt destiné au rachat du bien, mais cette somme a été, d’un commun accord, utilisée pour l’essentiel pour payer par avance les indemnités d’occupation et divers frais, ce point du contrat n’ayant pas fait l’objet de négociations et permettant au demeurant aux époux [F] d’être logés à moindre frais pendant plusieurs mois (500 € par mois au lieu de 1500 €).

Le prix de vente n’est pas de 133.673,50 € mais bien de 170.000 € : il doit notamment intégrer le séquestre de 5000 €, le montant d’une dette au trésor public (1176,50 €), la commission de 6000 € de la société CREDIXIS qu’ils ont eux-mêmes mandatée, l’avance des indemnités d’occupation de 18500 €, qu’ils ont accepté de séquestrer chez le notaire, et qui n’étaient dues que tant qu’ils n’exerçaient pas leur faculté de rachat, ce montant n’étant donc pas acquis à l’acquéreur, personne ne sachant, au moment de la vente combien de temps les vendeurs en seraient redevables. Il importe peu de savoir si cette affectation d’une partie du prix de vente au paiement par avance des indemnités d’occupation était sollicitée dès le départ par SMART INVEST, dès lors que les époux [F] ont accepté cette affectation et n’ont pas entendu la négocier et qu’elle leur a permis de se loger en n’ajoutant chaque mois que 500 €. Il ne peut donc en être déduit qu’il s’agissait pour SMART INVEST d’un montant visant à gonfler fictivement le prix, dès lors que les époux [F] ont bien usé de cette avance d’indemnités d’occupation de 18 mois, qu’il s’agissait d’une modalité d’affectation du prix de vente qu’ils ont consentie, et que s’ils avaient pu racheter leur bien avant la fin de ce délai, l’avance résiduelle des indemnités d’occupation serait venue en déduction du prix de rachat. En tout état de cause, une modalité d’affectation du prix est sans effet sur la définition du montant du prix de vente. Le prix de vente n’a pas non plus à être examiné au regard du prix net vendeur hors frais d’acte, même si ceux-ci sont censés être à la charge de l’acquéreur. Le prix de vente doit donc bien être considéré comme étant de 170.000 €, même s’il ne s’agit pas du prix net vendeur. De même, il n’y a pas lieu de déduire le séquestre, puisqu’il viendrait en déduction du prix de rachat, ni les frais de mainlevée (à la charge du vendeur), de commission de négociation (à la charge des époux [F] qui ont sollicité la société CREDIXIS), cette présentation mentionnant également une modalité d’affectation du prix de vente, sans effet sur la définition de son montant, de même pour la saisie Trésor Public et les frais de réactualisation des diagnostics préalables à la vente, à la charge du vendeur.

Il résulte de l’ensemble de ces motifs que le prix de vente ne peut être considéré comme un vil prix, quasi-inexistant et non sérieux. Dès lors, cet indice ne sera pas retenu comme permettant une requalification du contrat de vente avec faculté d’achat en prêt dissimulé.

d) le coût à taux usuraire de l’opération

Il ne saurait être retenu qu’il ne peut y avoir de taux usuraire en l’absence de prêt, puisque l’existence d’un taux usuraire a pour vocation en l’espèce de déterminer un indice conduisant à retenir un prêt déguisé en vente. Ce moyen des défendeurs apparaît donc inopérant.

Les époux [F] soutiennent que la vente avait pour objet de dissimuler l’octroi d’un crédit devant permettre de financer à la fois le remboursement d’une dette, une partie importante de l’indemnité d’occupation revenant à l’acquéreur financeur et les frais divers liés à cette opération, dont la commission de l’intermédiaire et les émoluments du notaire. Ils en veulent pour preuve le courrier de proposition de CREDIXIS, mentionnant la dette des époux [F] à l’égard du CREDIT LOGEMNT, les honoraires, les frais, l’indemnité d’occupation, et non un prix de vente. Cependant, cette présentation semble avoir été destinée à démontrer la faisabilité d’un remboursement de la dette outre les frais annexes, au moyen du prix de vente proposé. En effet, la vente à réméré doit permettre d’apurer les dettes pour que la faculté de rachat soit possible, raison pour laquelle la mention de leur endettement dans le contrat de vente est nécessaire et ne constitue pas l’indice que l’opération serait une opération de prêt. Il ne peut donc être déduit un prêt déguisé de cette présentation de l’opération de vente avec faculté de rachat.

Les demandeurs affirment encore que l’octroi de crédit ainsi dissimulé par l’acte de vente à réméré contenait un taux usuraire, défini par la différence entre le prix de vente réel et le prix de rachat rapporté à la durée de la convention, et majoré de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance, laquelle, en l’espèce, était de 32,883% sur une durée de 18 mois, ce qui, sur un an, revient à 21,92%, soit un taux largement supérieur au taux d’usure qui était de 5,71% en mars 2020 ; ce taux était même de 22,58% l’an à l’issue de l’avenant de septembre 2021, et ce non compris divers frais qui auraient dû être à la charge de l’acquéreur, ni la somme placée sous séquestre et augmentant encore la rémunération de l’acquéreur.

Cependant, la majoration du prix de rachat de 10% au terme de 12 mois s’analyse comme la contrepartie du consentement de l’acquéreur à la révocabilité de la vente par le biais de la faculté de rachat. Les prorogations consenties correspondent à des augmentations de 12% par an. Si ces augmentations annuelles du prix conduisent à deux fois le taux d’usure (5,71 % au moment de la vente), elles ne peuvent donc être considérées comme un taux d’intérêt, la révocabilité de la vente, faisant d’elle une vente sous condition résolutoire dépendant de la seule volonté du vendeur, pouvant effectivement donner lieu à contrepartie. Les indemnités d’occupation ne sont pas une rémunération de l’acquéreur mais la contrepartie de l’immobilisation du bien, dès lors que les vendeurs ont fait le choix de ne pas quitter leur maison d’habitation et de continuer à y vivre, ce qui n’était pas une obligation, mais ce qui était manifestement leur objectif. Cette indemnité d’occupation, de 1500 € par mois pour une maison de 130m, pouvait correspondre pour les vendeurs à un loyer ou au remboursement d’un nouvel emprunt immobilier qu’ils auraient dus dans le cadre d’une vente classique qui les aurait obligés à se reloger.

Dès lors, les moyens suivant lesquels ces divers frais et indemnités constitueraient en réalité une rémunération de l’acquéreur, constitutive d’un prêt dissimulé avec taux usuraire, n’apparaissent pas fondés, sans qu’il soit nécessaire de reprendre de manière exhaustive l’analyse relative à la constitution du montant du prix de vente précédemment effectuée.

Les demandeurs appuient encore leur raisonnement sur la connaissance qu’avait la société SMART INVEST de leur incapacité à trouver un crédit pour exercer leur faculté de rachat, notamment au motif que l’un de ses dirigeants avait été directeur d’agence bancaire. Pourtant libérés de leur dette auprès de CREDIT LOGEMENT ainsi que des poursuites, s’acquittant uniquement d’une somme de 500 € par mois du fait de l’avance des indemnités d’occupation, les époux [F], qui ne produisent aucun élément de preuve d’une recherche d’un quelconque financement en vue d’exercer leur option de rachat, ne font pas la démonstration de cette incapacité, ni des difficultés à obtenir un tel prêt. Au contraire, la production des échanges de mails entre Madame [S] (représentant un organisme de regroupement de crédits) et Me [L], notaire, démontrent qu’il était possible de ne pas faire mention de l’opération de rachat envisagée dans le cadre d’une vente à réméré, et qu’en conséquence, aucune difficulté n’aurait dû subsister. Pourtant, l’examen des pièces produites par les demandeurs fait apparaître qu’ils n’ont pas signé le compromis comme ils étaient invités à le faire le 2 mars 2021, tant par Madame [S] que par Me [L]. La lecture des mails suivants fait apparaître l’annonce d’une attente de financement en juin 2021 auprès de la Banque Postale, mais il n’est pas justifié d’une telle demande de financement. Aucune autre recherche de financement n’apparaît aux pièces des demandeurs. Dès lors, ils ne justifient pas d’une quelconque difficulté ou incapacité d’obtenir un crédit, ni de leur situation financière en 2021 qui aurait pu laisser supposer une telle difficulté. En conséquence, ce moyen apparaît vain.

Il résulte de l’examen de ces divers éléments présentés comme indices d’un prêt dissimulé que, s’il peut être retenu, de manière partielle et insuffisante, l’indice d’une pratique habituelle de la vente à réméré par la société SMART INVEST, pratique, qui, rappelons-le, est parfaitement licite en tant que telle, cet indice seul ne saurait suffire à retenir l’existence d’un prêt dissimulé et d’un pacte commissoire prohibé.

Le contrat de vente avec faculté de rachat ne sera donc pas requalifié en prêt avec pacte commissoire prohibé.

2 Sur les conséquences de la qualification du contrat

En l’absence de requalification du contrat, il ne peut y avoir lieu à annulation et les époux [F] seront déboutés de leur demande à ce titre, ainsi que de toutes les demandes subséquentes. Il n’est pas non plus nécessaire, en l’absence de nullité retenue de l’acte, de répondre aux moyens relatifs à une éventuelle confirmation de celui-ci ou une renonciation à se prévaloir de la nullité.

Les demandes de restitution et de compensation formulées par les demandeurs n’ont donc pas vocation à être examinées ni accueillies.

De même, la demande au titre du préjudice moral, fondée à la fois sur le montage qualifié de crédit à taux usuraire, non retenu par le présent jugement, et sur la peur de perdre leur bien immobilier, laquelle est nécessairement antérieure à ce contrat dès lors que les époux [F] étaient sur le point de voir leur bien vendu à la barre du tribunal, ne saurait prospérer.

3 – Sur la demande au titre de la responsabilité du notaire

Les demandeurs invoquent en premier lieu un manquement du notaire à son obligation de s’assurer de l’efficacité de son acte.

En l’absence de requalification du contrat et d’annulation de celui-ci, aucune faute ne peut être susceptible d’engager la responsabilité de la SCP [J] [P] et Me [J] [P], l’efficacité de l’acte régularisé par le notaire ne devant pas s’entendre de la prospérité des espérances financières de ses clients, et les demandes étant formulées à titre principal en considération de la nullité sollicitée de l’acte litigieux.

Les époux [F] soutiennent ensuite que le notaire a manqué à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde, mais fondent cette demande sur la recherche qu’aurait dû effectuer le notaire aux fins de savoir si l’opération v ne dissimulait pas un prêt, ce qui n’a pas été retenu, de sorte que ce moyen ne peut non plus prospérer.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles de la société SMART INVEST sont les suivantes:

— ordonner l’expulsion des demandeurs et de tous occupants de leur chef,

— condamner solidairement les époux [F] à lui payer 100 € au titre de l’indemnité forfaitaire par jour contractuellement prévue du 23 mars 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme à parfaire arrêtée au 31 décembre 2023 de 64900 €,

— condamner solidairement les époux [F] au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux soit la somme à parfaire arrêtée au 31 décembre 2023 de 31500 €,

Il résulte de l’absence de requalification et d’annulation du contrat que les époux [F], qui n’ont pas exercé leur faculté de rachat au terme du délai de six mois fixé par l’acte de prorogation en date du 23 septembre 2021, sont donc devenus occupants sans droit ni titre depuis le 23 mars 2022. Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Monsieur et Madame [F] ainsi que tout occupation de leur titre.

L’acte de vente du 27 mars 2020 prévoit que : « en cas de non exercice de la faculté de rachat du bien ou en cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation et des charges lui incombant, ainsi qu’il est précisé ci-après, si le vendeur ne libère pas les lieux dans le délai imparti, il sera redevable de plein droit et sans mise en demeure d’une indemnité dont le montant est fixé, à titre forfaitaire et irréductible à 100,00€ par jour d’occupation sans droit ni titre, et ce à titre d’astreinte sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et ce jusqu’à complète libération et remise des clés. Elle courra dès le lendemain du jour prévu pour la libération jusqu’à la date de cette libération. Le paiement de cette astreinte ne pourra en aucune cas faire obstacle à l’obligation de livraison prise par le vendeur. Le vendeur restera également redevable de l’indemnité d’occupation mensuelle de 1500,00€ jusqu’à complète libération des lieux sans qu’il puisse prétendre à un quelconque droit d’occupation. »

Il est constant que les époux [F], non seulement n’ont pas exercé leur faculté de rachat dans le délai imparti, et ne règlent plus l’indemnité d’occupation depuis le 23 mars 2022, tout en se maintenant dans les lieux. Ils n’ont d’ailleurs pas cru devoir discuter de la mise en œuvre de la clause précitée de l’acte de vente.

En conséquence, il sera fait droit dans leur principe aux demandes reconventionnelles de la société SMART INVEST, fondées sur la stricte application de la convention qui tient lieu de loi aux parties.

Sur les montants sollicités, néanmoins, l’indemnité de 100 € par jour apparaît comme une sanction de non-exercice de la faculté de rachat, de non-paiement de l’indemnité d’occupation et de non-libération des lieux dans le délai imparti, dispensant ainsi l’acquéreur de solliciter une astreinte assortissant la demande d’expulsion, et doit donc être qualifiée de clause pénale pouvant être réduite d’office par le juge. Celle-ci apparaît particulièrement excessive au regard de l’indemnité d’occupation également due. Elle sera donc réduite à 10 € par jour à compter du 23 mars 2022 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O], parties succombantes, à payer 2000 € à la SAS SMART INVEST d’une part, et d’autre part à Maître [J] [P] et la SCP [J] [P] chacun la somme de 1000 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour assurer leur défense.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DIT n’y avoir plus lieu à statuer sur la recevabilité de l’action des demandeurs ni sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée initialement et non maintenue par Me [P] et la SCP [J] [P] ;

DIT n’y avoir lieu à requalification et annulation de l’acte de vente du 23 mars 2020 et de son avenant du 23 septembre 2021, entre les époux [F] et la société SMART INVEST ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] de l’ensemble de leurs demandes, tant à l’égard de la SAS SMART INVEST qu’à l’égard de Maître [J] [P] et la SCP [J] [P] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] à payer à la SAS SMART INVEST une indemnité contractuelle de 10 € par jour à compter du 23 mars 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] à payer à la SAS SMART INVEST l’indemnité d’occupation contractuelle de 1500 € par mois à compter du 23 mars 2022 jusqu’à libération des lieux ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] à payer à la SAS SMART INVEST la somme de 2000 euros et à Maître [J] [P] et la SCP [J] [P] chacun la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [F] [T] et [C] née [O] aux entiers dépens et dit que les avocats de la cause pourront recouvrer directement ceux dont ils auront fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET