N° RG 24/00591 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLZI

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP FALLOURD PAPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54,

[S] [T] [R] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Société SCI FONCIERE DI 01/2006

dont le siège social est sis 21 Quai d’ Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [E] [I]

né le 29 Novembre 1981 à KHINSHASA

demeurant Résidence les Hauts Saumons – 12 rue Albert Gougis – Pavillon 1A13 – 28000 CHARTRES

représenté par M^e FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

Madame [S] [T] [R] [P]

née le 08 Janvier 1987 à LUANDA

demeurant Résidence les Hauts Saumons – 12 rue Albert Gougis – Pavillon 1A13 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [O] [F], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 21 septembre 2021 avec effet au 30 septembre 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] un local à usage d’habitation situé au 12 rue Albert GOUGIS pavillon 1A13 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 751,81€, pour le garage de 61,10€ etpour le jardin de 18,34€ € outre 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait signifier un commandement de payer la somme de 3724,20 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 9 février 2024.

La SCI FONCIERE DI 01/2006 a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection su Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 27 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 19 novembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2006 – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 9 avril 2024 ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— d’autoriser la séquestration des meubles et objets dans un garde meuble aux frais et aux risques du défendeur ;

— de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel:

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3212,04 € sauf à parfaire,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 928,71€ jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer

La SCI FONCIERE DI 01/2006 indique qu’elle est opposée à tous délais de paiement.

Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P], régulièrement cités (à personne pour Madame [P] et à domicile pour Monsieur [C]), et représentés par leur conseil, reconnaissent le montant de la dette locative, mais arguent du mal fondé de la demande tendant à voir acquise la clause résolutoire et sollicitent que la bailleresse soit déboutée de ses demandes.

Ils précisent avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Ils souhaitent un délai de 24 mois pour apurer l’arriéré locatif.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 février 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antéière à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent bail prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail avec effet au 30 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article Article 4 intitulé CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 3724,20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Ils considèrent la demande de leur bailleresse mal fondée, notamment parce qu’ils ont réglé une somme de 800€ avant l’expiration du délai de deux du commandement de payer.

Il est néanmoins constant que ce montant n’a pas permis de régler la totalité de l’arriré locatif.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2006 produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2462,11 € à la date du mois de octobre 2024 inclus.

Il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P] représenté, soutiennent avoir connu temporairement des difficultés de trésorerie.

Ils sollicitent des délais de paiement.

La bailleresse s’oppose à cette demande.

Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P] perçoivent selon leur avis d’imposition un revenu total mensuel de 1155€ environ.

Le versement de 800€ qu’ils ont effectué tend à démontrer l’effort qu’ils font pour tenter d’apurer le solde de l’arriéré locatif.

En conséquence, ils seront donc condamnés solidairement à verser à SCI FONCIERE DI 01/2006 cette somme de 2462,11 €, à titre provisionnel, et ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P] s’opposent à la demande de leur bailleresse tendant à voir admise l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette demande étant rejetée et Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P] ne sollicitant pas à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire, enfin depuis la loi du 27 juillet 2023, il n’est plus possible d’accorder d’office une suspension des effets de la clause résolutoire, en conséquence, l’expulsion de sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Compte tenu de l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [Z] [C] et Madame [S] [T] [R] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de 928,71€.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 et Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] concernant le local à usage d’habitation situé au 12 rue Albert GOUGIS pavillon 1A13 28000 CHARTRES, le garage et le jardin sont réunies à la date du 10 avril 2024, date de la résiliation du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE DI 01/2006 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés sur place,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] à verser à SCI FONCIERE DI 01/2006 à titre provisionnel la somme de 2.462,11 € (deux mille quatre cent soixante deux euros et onze cents)(décompte incluant l’échéance du mois de octobre 2024);

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités dont 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DISONS qu’en revanche toute mensualité due au titre de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera que la solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement à payer à à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’ils auront mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de 928,71€ ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [E] [I] et Madame [S] [T] [R] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME