N° RG 25/00603 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVOI

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

à :

[P] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LES TROIS PONTS (RCS PARIS n°520 468 893)

dont le siège social est sis 24 rue Saint Pétersbourg – 75008 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e MEHEUST de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [I]

demeurant 3 rue des Trois Ponts – 1er étage – Porte de Droite – 28000 CHARTRES

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025 et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 17 septembre 2014, la société civile immobilière LES TROIS PONTS, régulièrement représentée par la société MAITREJEAN IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY21 dont le siège social est situé 14 rue Mathurin Régnier 28000 CHARTRES, a donné à bail à Monsieur [P] [I] un appartement et un garage situés au 3 rue des Trois Ponts, 1er étage, porte de droite à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 445 euros, outre une provision sur charges de 55 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [P] [I] le 8 janvier 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 736,15 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 mars 2025, la SCI LES TROIS PONTS a fait assigner Monsieur [P] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, aux fins de voir :

Constater que par l’effet du commandement en date du 8 janvier 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 17 septembre 2014 avec prise d’effet le 17 septembre 2014 est acquise depuis le 10 mars 2025, et que Monsieur [P] [I], occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis 3 rue des Trois Ponts, 1er étage, porte de droite 28000 CHARTRES, Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis 3 rue des Trois Ponts, 1er étage, porte de droite 28000 CHARTRES, Condamner Monsieur [P] [I], à payer et porter à la requérante la somme de 1 312,34 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code civil, Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, Fixer à la somme de 1 100 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [P] [I], à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux, Condamner Monsieur [P] [I], à payer à la SCI LES TROIS PONTS, la somme de 3 700 euros au titre de dommages et intérêts, Condamner Monsieur [P] [I], à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Monsieur [P] [I], en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 8 janvier 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’audience, la SCI LES TROIS PONTS, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1 314,84 euros, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Monsieur [P] [I], régulièrement cité en l’étude, a comparu. Il ne conteste pas la dette. Il expose avoir eu un problème de chauffage et précise que l’appartement n’est pas isolé. Il estime qu’il doit être dédommagé et refuse de payer les sommes dues au titre des loyers. Il indique que c’est l’agence qui a « merdé » de sorte qu’il ne compte pas payer les loyers.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 8 janvier 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément aux dispositions de l’article 642 du code de procédure civile, « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 736,15 euros n’a pas été réglée par Monsieur [P] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Par ailleurs, si Monsieur [P] [I] refuse de payer sa dette locative et estime qu’il doit être dédommagé en raison d’un problème de chauffage, ce dernier n’apporte aucun élément de preuve tendant à démontrer la réalité de ses allégations de sorte qu’il ne saurait être fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 9 mars 2025.

Ce jour étant un dimanche, il y a lieu de proroger le délai jusqu’au prochain jour ouvrable soit jusqu’au 10 mars 2025.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

Toutefois, à défaut de demande en ce sens du locataire ou du bailleur, ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Monsieur [P] [I] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 10 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI LES TROIS PONTS, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 10 mars 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [P] [I] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [P] [I] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [I] reste devoir une somme de 1 284,84 euros (1 314,84 – 30 euros au titre de frais impayés et de frais rejet prélèvement) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

En outre, si Monsieur [P] [I] souhaite s’affranchir du paiement des loyers impayés au regard des problèmes de chauffage qu’il a rencontré, il convient de rappeler que ce dernier n’apporte aucun élément de preuve quant à l’existence d’un tel préjudice.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [I] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 736,15 euros et à compter du 20 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI LES TROIS PONTS se contente de demander l’octroi de dommages et intérêts sans pour autant démontrer l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard. En outre, le simple non-paiement des loyers ne peut à lui seul caractériser l’existence d’un tel préjudice pour le bailleur.

Par conséquent, la SCI LES TROIS PONTS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire à condition qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI LES TROIS PONTS au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [P] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SCI LES TROIS PONTS recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI LES TROIS PONTS, régulièrement représentée par la société CENTURY21 MAITREJEAN IMMOBILIER, et Monsieur [P] [I] à compter du 10 mars 2025 et portant sur les lieux situés 3 rue des Trois Ponts, 1er étage, porte de droite à CHARTRES 28000 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI LES TROIS PONTS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [F] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 10 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] [W] à payer à la SCI LES TROIS PONTS la somme de 1 284,84 euros (mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-quatre cents) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 9 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 736,15 euros et à compter du 20 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [P] [I] à s’acquitter de sa dette par 12 mensualités de cent euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 13ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE la SCI LES TROIS PONTS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer à la SCI LES TROIS PONTS la somme de 1 000,00 euros (mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION