— N° RG 23/04239 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 04 novembre 2024

Minute n°25/334

N° RG 23/04239 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHCE

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e CAGNEAUX-DUMONT

— M^e JOKIC

— M^e PELPEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GROUPE JLV

[Adresse 2]

représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.N.C. [Localité 8] FARADAY 1

[Adresse 3]

représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.C.I. CEOS PATRIMOINE

[Adresse 1]

S.A.S. CEOS DEVELOPPEMENT

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentées par M^e Arnaud PELPEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Madame GIRAUDEL, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 20 Février 2025

GREFFIERES

Lors des débats : M^me BOUBEKER, greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

— N° RG 23/04239 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHCE

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2020, la SAS CEOS DEVELOPPEMENT a donné mandat à la SARL GROUPE JLV de rechercher pour son compte, en vue d’une acquisition, des locaux professionnels d’une surface comprise entre 200 et 250 m2 dans un secteur géographique déterminé, pour une durée initiale de trois mois, renouvelable tacitement jusqu’à deux reconductions, moyennant le versement d’honoraires de commercialisation équivalant à 5% hors taxes du prix de vente, hors droits.

Au cours du mois de janvier 2020, la SARL GROUPE JLV a présenté à la SAS CEOS DEVELOPPEMENT le projet de construction d’un ensemble immobilier à usage de bureaux sur une parcelle de terrain située [Adresse 6] à [Localité 10] initié par la SNC [Localité 8] FARADAY 1.

Par l’intermédiaire de la SARL GROUPE JLV, le 13 novembre 2020, la SAS CEOS DEVELOPPEMENT a formulé une offre d’achat à la SNC [Localité 8] FARADAY 1 portant sur des locaux professionnels d’une surface de 444,12 m2. La SNC [Localité 8] FARADAY 1 a accepté l’offre.

Par acte sous-seing privé en date du 1er janvier 2021, la SNC [Localité 8] FARADAY 1 a donné à la SARL GROUPE JLV un mandat simple de recherche d’acquéreurs pour l’immeuble de bureaux situé [Adresse 5].

Par acte 29 juin 2021, la SNC [Localité 8] FARADAY 1 et la SCI CEOS PATRIMOINE ont conclu un contrat de réservation portant sur les locaux à usage de bureaux inclus dans l’immeuble en l’état futur d’achèvement, situés [Adresse 6] à SERRIS, au prix net vendeur de 1.087.325 euros, hors la présence de la SARL GROUPE JLV.

Par acte notarié du 4 octobre 2022, la SNC [Localité 8] FARADAY 1 et la SCI CEOS PATRIMOINE ont conclu la vente en l’état futur d’achèvement de cet ensemble immobilier, hors la présence de la SARL GROUPE JLV.

La SARL GROUPE JLV a émis une facture d’un montant de 65.239,50 euros TTC à l’attention de la SAS CEOS PATRIMOINE.

Par actes de commissaire de justice datés des 13, 15 et 18 septembre 2023, la SARL GROUPE JLV a fait assigner la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, la SCI CEOS PATRIMOINE et la SNC [Localité 8] FARADAY 1 devant le tribunal judiciaire de Meaux au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil afin de lui demander de:

— Condamner solidairement les trois défenderesses à lui payer la somme de 65.239,50 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

— Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 avec anatocisme ;

— Débouter les trois défenderesses de leurs demandes ;

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Agissant sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l’encontre de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, la SCI CEOS PATRIMOINE et la SNC [Localité 8] FARADAY 1, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, la SARL GROUPE JLV sollicite la condamnation solidaire des trois défenderesses à l’indemniser de son préjudice résultant des manœuvres frauduleuses qu’elles ont commises dans le but d’éluder son droit à commission.

La SARL GROUPE JLV soutient qu’elle a le droit au paiement de ses honoraires en exécution du mandat de recherche de locaux conclu avec la SAS CEOS DEVELOPPEMENT le 2 janvier 2020, d’une part, et en exécution du mandat de recherche d’acquéreurs conclu avec la SNC [Localité 8] FARAFAY 1 le 23 décembre 2020, d’autre part.

Revendiquant son droit à honoraires en exécution du mandat de recherche de locaux conclu avec la SAS CEOS DEVELOPPEMENT le 2 janvier 2020, la SARL GROUPE JLV revendique son rôle d’intermédiaire dans la conclusion de la VEFA des locaux de bureaux de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9]. Elle soutient que la clause de durée du mandat de recherche de locaux du 2 janvier 2020 est parfaitement valable, pour être limitée dans le temps. Elle rappelle que l’article 6 du contrat stipule que « si le mandant achetait un site visité avec le mandataire pendant la durée du mandat sans le concours de celui-ci, la totalité des honoraires fixés à l’article 5 des conditions particulières serait due au Mandataire au titre d’une indemnité forfaitaire irréductible. De même, si le Mandant achetait après expiration du mandat un site présenté par le Mandataire pendant la durée du mandat, ce dernier aurait droit aux honoraires fixés à l’article 5 des conditions particulières et ce pendant une période de 6 mois à compter des derniers contacts, négociations, et/ou visites sur le site, si ces derniers ont eu lieu après l’expiration du mandat. » Elle précise qu’elle a présenté le programme de la SNC [Localité 8] FARADAY 1 à la SAS CEOS DEVELOPPEMENT au mois de janvier de l’année 2020 puis qu’elle a participé activement aux échanges entre les parties jusqu’à l’aboutissement de la vente au mois d’octobre 2022. Elle indique que grâce à son intervention, la SNC [Localité 8] FARADAY 1 a accepté de réserver à la SAS CEOS DEVELOPPEMENT des locaux d’une surface plus importante que celle initialement demandée. Elle revendique la rédaction des termes de la lettre d’offre en date du 13 novembre 2020 émise par la SAS CEOS DEVELOPPEMENT et acceptée par la SNC [Localité 8] FARADAY 1. Elle précise qu’elle a relancé la SNC [Localité 8] FARADAY 1 à maintes reprises afin d’obtenir la signature du contrat de réservation. Elle conteste toute diminution de ses honoraires en considération de la surface que la SAS CEOS DEVELOPPEMENT souhaitait acquérir initialement (200 à 250m2) dès lors que c’est la défenderesse elle-même qui a exprimé le souhait d’acquérir une surface plus importante et que, aux termes de l’article 2 de l’offre d’achat en date du 13 novembre 2020, la SAS CEOS DEVELOPPEMENT a confirmé son accord pour que les honoraires de la SARL GROUPE JLV soient calculés conformément au mandat conclu le 2 janvier 2020, à 5% hors TVA du prix de vente, hors droits, hors taxes, nonobstant l’augmentation de la surface des locaux objets de son projet d’acquisition. Elle détermine sa rémunération en considération du prix net vendeur des locaux acquis par la SCI CEOS PATRIMOINE s’élevant au montant de 1.087.325 euros HT, tel que figurant dans l’offre d’achat.

Revendiquant son droit à honoraires en exécution du mandat de recherche d’acquéreur conclu avec la SNC [Localité 8] FARADAY 1 le 23 décembre 2020, la SARL GROUPE JLV rappelle les termes de l’article 5 du contrat sur la rémunération du mandataire.

La SARL GROUPE JLV dénonce les manœuvres frauduleuses commises à son encontre par chacune des défenderesses pour éluder le droit au paiement de ses honoraires. Elle expose que malgré ses demandes répétées, la SAS CEOS DEVELOPPEMENT et la SCI CEOS PATRIMOINE toutes deux dirigées par Mme [W] [V] ne lui ont pas communiqué le projet de contrat de réservation finalement conclu le 29 juin 2021 et ne l’ont pas faite figurer sur le contrat. Elle explique qu’elle a demandé à plusieurs reprises que son intervention en tant qu’intermédiaire dans la vente et son droit à honoraires soient inscrits dans l’acte, en vain. Elle précise que le conseil de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT n’a jamais répondu à ses demandes. Elle indique encore que la SNC [Localité 8] FARADAY a refusé de donner instruction à son notaire d’indiquer l’intervention de la SARL GROUPE JLV dans l’acte authentique, s’autorisant même à critiquer sa demande.

Elle soutient que ces manœuvres frauduleuses lui ont causé un grave préjudice consistant en la privation de ses honoraires d’intermédiaire immobilier au titre de la conclusion de la VEFA des locaux en cause, à savoir la somme de 54.366,25 euros HT, soit 65.239,50 euros TTC.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2024, les SAS CEOS DEVELOPPEMENT et la SCI CEOS PATRIMOINE demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1240 et suivants du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire :

— Déclarer les demandes de la SARL GROUPE JLV irrecevables à l’encontre de la SCI CEOS PATRIMOINE,

A titre principal :

— Débouter la SARL GROUPE JLV de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT et de la SCI CEOS PATRIMOINE, en ce compris l’exécution provisoire d’une décision qui lui serait favorable,

— Condamner la SARL GROUPE JLV à verser la somme de 8.000 euros aux sociétés CEOS DEVELOPPEMENT et CEOS PATRIMOINE, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

In limine litis, la SCI CEOS PATRIMOINE oppose l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre dès lors que le mandat de recherche initial n’a pas été signé par elle mais par la SAS CEOS DEVELOPPEMENT. Elle précise qu’elle n’avait d’ailleurs aucune personnalité morale le 2 janvier 2020, soit 2 ans et 9 mois avant la signature de l’acte authentique et qu’elle n’a pas repris d’engagements liés à la SAS CEOS DEVELOPPEMENT lors de son immatriculation.

Sur le fond, les défenderesses font valoir que le bien acquis – par la SCI CEOS PATRIMOINE et elle seule – ne correspondait pas aux critères spécifiés dans le mandat signé par la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, notamment en ce qui concerne sa superficie qui dépassait très largement celle initialement recherchée. Elles font également observer que, dans le mandat de recherche, les adresses des deux sièges sociaux des parties contractantes n’étaient plus à jour à la date de la signature de l’acte authentique, preuve de la caducité du mandat.

Elles soutiennent que, alors que le mandat de recherche avait une durée limitée de 9 mois, la clause de rémunération énoncée à l’article 6 du contrat a eu pour effet de prolonger artificiellement la durée du mandat à partir de contacts isolés. Elles considèrent que cette clause doit être jugée nulle et non écrite, admettant seulement que le droit de suite puisse être valable durant les 6 mois suivant la fin du mandat, soit une durée totale de 15 mois, droit de suite compris. Elles exposent que, le mandat signé le 2 janvier 2020 a été renouvelé deux fois pour une durée totale de neuf mois, s’achevant ainsi le 2 octobre 2020 de sorte que le droit de suite n’aurait logiquement pas pu se prolonger au-delà du 2 avril 2021, soit six mois après la fin du mandat.

Elles indiquent que même en admettant la validité de la clause, aucun échange n’a eu lieu dans les six mois précédant la signature du 4 octobre 2022.

Elles précisent que le dernier courriel émanant de Mme [W] [V] remonte au mois de septembre 2021, et que le dernier courriel de Madame [U] [F], en réponse au courrier de l’avocat et ne pouvant véritablement être qualifié d’échange, remonte, lui, au 1er avril 2022 tandis que l’acte de cession définitif – constatant l’accord des parties sur le chose et sur le prix – a été conclu le 4 octobre 2022.

A titre surabondant, les défenderesses se prévalent d’un courriel de la SARL GROUPE JLV daté du 1er avril 2022, dont le contenu révèle que la demanderesse ne se considérait pas comme mandataire de la SCI CEOS PATRIMOINE ni de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, mais uniquement du vendeur.

Les défenderesses soutiennent que la réussite des opérations est attribuable uniquement à Mme [W] [V], Présidente de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, et non pas à l’intervention de la SARL GROUPE JLV.

Elles précisent que la SAS CEOS DEVELOPPEMENT a dû prendre contact directement avec le promoteur et Disney pour résoudre les retards liés au permis de construire et finaliser le contrat de réservation.

Elles précisent que Mme [W] [V] a dû se soucier elle-même de l’expiration de l’offre d’achat formulée le 9 novembre 2020, sans aucun égard de la SARL GROUPE JLV et sans qu’aucune offre valable ne soit proposée ultérieurement et qu’elle a dû gérer une première expiration de son offre de prêt bancaire le 19 juin 2021. Elles indiquent que le 29 juin 2021,

le contrat de réservation a dû être signé en urgence avec le promoteur, procédé rendu nécessaire par une relecture précipitée effectuée par le notaire et une tolérance de l’établissement bancaire.

Elles font observer que, au mois de juin 2021, la SARL GROUPE JLV a explicitement indiqué au promoteur que la gestion du contrat de réservation ne relevait pas de sa compétence, raison pour laquelle la SAS CEOS DEVELOPPEMENT a sollicité en urgence l’examen de la matrice fournie par le promoteur par son notaire, en vue de la signature prévue pour le 29 juin 2023, date à laquelle la SARL GROUPE JLV n’a pas manifesté d’intérêt (sauf ultérieurement pour récupérer le contrat).

Elles soulignent que la date d’expiration de ce contrat de réservation était fixée au 28 février 2022, entraînant simultanément la perte des conditions d’emprunt convenues et la nécessité pour la SCI CEOS PATRIMOINE de soumettre une nouvelle demande. Elles expliquent que la SCI CEOS PATRIMOINE a dû négocier seule, avec sa banque, un nouveau financement à un taux plus élevé, entraînant un coût supplémentaire de 18.000 euros, sans aucune visibilité sur la faisabilité du projet et sur son échéance et la contraignant par conséquent à étudier la faisabilité de nouveaux projets au sein d’autres villes.

Elles précisent que, avec un projet ayant pris plus de deux ans de retard, les courriels de la SARL GROUPE JLV se résumaient à des relances ou à des constats d’absence de nouvelles, étrangers à la réussite de l’opération pour laquelle cette société était mandatée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la SNC FERRIS FARADAY 1 demande au tribunal, au visa des articles 113, 114 et 700 du Code de procédure civile, de :

— Débouter la société GROUPE JLV de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société SNC [Localité 8] FARADAY 1 ;

— Condamner la société GROUPE JLV à payer à la SNC [Localité 8] FARADAY 1, la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses contestations, la SNC [Localité 8] FARADAY 1 fait valoir qu’elle n’était aucunement liée contractuellement à la société GROUPE JLV au titre de la vente du lot n°A202-5 d’une superficie de 444,12 m2. Elle précise qu’il ressort de l’article 1 du contrat de mandat ayant pour objet la désignation des lots pour lesquels un mandat de recherche d’acquéreurs est donné à la société GROUPE JLV que seul un dernier lot numéroté A202 d’une superficie de 63,82 m2 était confié à la vente à la société GROUPE JLV à la date de signature du mandat.

De manière surabondante, elle rappelle que l’offre formulée par la SAS CEOS DEVELOPPEMENT en vue de l’acquisition du lot n°202-5 a été acceptée par la société SNC [Localité 8] FARADAY 1 le 13 novembre 2020, date de formation du contrat de vente entre les parties tandis que le mandat de recherche d’acquéreurs a été donné par la SNC [Localité 8] FARADAY à la SARL GROUPE JLV postérieurement, le 1er janvier 2021.

Elle ajoute que l’offre établie le 13 novembre 2020 par l’intermédiaire de la société GROUPE JLV, mentionnait en son article 6 que les honoraires de commercialisation étaient à la charge de la société CEOS DEVELOPPEMENT, sans recours quelconque de l’intermédiaire contre le promoteur, en cas de défaillance de l’acquéreur.

La SNC [Localité 8] FARADAY 1 conteste toute manœuvre frauduleuse à l’encontre de la SARL GROUPE JLV, précisant que, à défaut de lien contractuel avec la demanderesse, il ne lui appartenait pas de solliciter l’intervention de la SARL GROUPE JLV à l’acte authentique de vente, démarche à la charge de l’acquéreur. Elle précise qu’elle n’a jamais remis en cause la légitimité de la demande de la société GROUPE JLV à être rémunérée au titre du mandat conclu avec l’acquéreur mais qu’elle l’a simplement invitée à régler cette difficulté avec la société CEOS DEVELOPPEMENT directement. Elle ajoute qu’aucune mise en demeure de payer sur le fondement du contrat de mandat en date du 1er janvier 2021 ne lui a été adressée, et qu’aucune facture n’a été libellée à son nom.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été ordonnée le 4 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 20 février 2025 et mise en délibéré au 03 avril 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SCI CEOS PATRIMOINE

En application de l’article 122 du code de procédure civile, la demande tendant à voir déclarer irrecevable le demandeur en son action à l’encontre de la SCI CEOS PATRIMOINE, sans examen au fond constitue une fin de non-recevoir.

En application du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir, sauf lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, la SCI CEOS PATRIMOINE oppose une fin de non-recevoir devant le tribunal, après dessaisissement du juge de la mise en état, en soutenant que l’action engagée à son encontre est irrecevable, faute de lien contractuel avec le demandeur. La cause de cette fin de non-recevoir préexistait à l’ordonnance de clôture.

En conséquence, la fin de non-recevoir opposée par la CEOS PATRIMOINE sera jugée irrecevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité civile délictuelle :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Pour engager la responsabilité de son auteur, la victime doit rapporter la preuve d’une faute commise à son encontre, d’un préjudice dont elle souffre et d’un lien de causalité entre les deux.

Il se déduit de l’article 1240 du code civil que la constatation de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 8 juin 2010, n° 09-14.949).

L’allocation de dommages et intérêts est destinée à compenser la perte de chance pour l’agent immobilier de finaliser la transaction et de percevoir ses honoraires.

Invoquant à l’appui de sa prétention les dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à la SARL GROUPE JLV de rapporter la triple démonstration de manœuvres frauduleuses commises par les trois défenderesses à son encontre, d’un préjudice dont elle souffre et d’un lien causal entre les deux.

Au préalable, il convient de vérifier si la SARL GROUPE JLV avait droit ou non au paiement de ses honoraires, que ce soit en exécution du contrat de mandat de recherche de locaux de bureaux du 2 janvier 2020 ou en exécution du contrat de mandat de recherche d’acquéreurs du 23 décembre 2020.

Sur le droit à honoraires de la SARL GROUPE JLV

Sur le droit à honoraires de la SARL GROUPE JLV au titre du mandat de recherche de locaux conclu avec la SAS CEOS DEVELOPPEMENT le 2 janvier 2020

Par contrat du 2 janvier 2020, la SAS CEOS DEVELOPPEMENT a donné mandat à la SARL GROUPE JLV de rechercher des locaux à usage de bureaux d’une surface entre 200 et 250 m2, notamment dans l'[Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le versement d’honoraires de commercialisation équivalant à 5% hors taxes du prix de vente, hors droits.

Ainsi qu’il le mentionne, le contrat de mandat est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 dont quelques dispositions sont rappelées ci-après.

En vertu de l’article 7 alinéa 1 de la loi du 2 janvier 1970, sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Selon l’LINK"https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000030782471"article 78 du décret du 20 juillet 1972 :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (…) »

Aux termes de l’article 4 du contrat, le mandat a été donné pour une durée initiale de trois mois, renouvelable tacitement jusqu’à deux reconductions, soit jusqu’au 2 octobre 2020.

L’article 6 du contrat stipule que « si le mandant achetait un site visité avec le mandataire pendant la durée du mandat sans le concours de celui-ci, la totalité des honoraires fixés à l’article 5 des conditions particulières serait due au Mandataire au titre d’une indemnité forfaitaire irréductible. De même, si le Mandant achetait après expiration du mandat un site présenté par le Mandataire pendant la durée du mandat, ce dernier aurait droit aux honoraires fixés à l’article 5 des conditions particulières et ce pendant une période de 6 mois à compter des derniers contacts, négociations, et/ou visites sur le site, si ces derniers ont eu lieu après l’expiration du mandat. »

Indépendamment du fait que cette dernière clause est rédigée dans les mêmes caractères que l’ensemble du contrat – et non pas de façon très apparente, la formule selon laquelle le mandataire a droit au paiement de ses honoraires en cas d’achat d’un site présenté par ses soins, « dans les 6 mois à compter des derniers contacts » énoncée à l’article 6 du contrat a pour effet de prolonger artificiellement les effets du mandat pour une durée indéterminée dès lors que le délai de 6 mois court à compter d’un évènement sujet à interprétation et que le mandataire peut indéfiniment renouveler.

Il est d’ailleurs observé que si la SARL GROUPE JLV s’est effectivement manifestée dans les six mois précédant la signature de l’acte authentique de vente du 4 octobre 2022, la SARL GROUPE JLV ne s’est pas manifestée utilement auprès de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT ou après de la SCI CEOS PATRIMOINE mais seulement auprès de la SNC [Localité 8] FARADAY 1 ou auprès du notaire. Il est encore observé que ses courriels adressés à la venderesse le 8 avril 2022 et le 7 septembre 2022 ou au notaire le 27 avril, le 3 mai, le 5 juin,

le 15 juin et le 24 août 2022 n’avaient pas d’autre but que de connaître la date de la signature et de faire mentionner son intervention à l’acte.

A défaut de limiter les effets du mandat dans le temps, l’article 6 du contrat est entaché de nullité.

Ainsi la SARL GROUPE JLV n’aurait-elle pu prétendre à une quelconque rémunération au titre du contrat de mandat du 2 janvier 2020, et ce peu important qu’elle ait effectivement présenté la SAS CEOS DEVELOPPEMENT à la SNC [Localité 8] FARADAY 1 et participé à l’offre d’achat.

Sur le droit à honoraires de la SARL GROUPE JLV au titre du mandat de recherche d’acquéreurs conclu avec la SNC [Localité 8] FARADAY 1 le 23 décembre 2020

Par contrat conclu le 23 décembre 2020, la SNC FARADAY 1 a donné mandat à la SARL GROUPE JLV de rechercher un acquéreur et de négocier au mieux de ses intérêts afin de vendre le bien situé [Adresse 7], à usage de bureaux, en totalité ou par lots.

De même, ainsi qu’il le mentionne, le contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 dont l’article 72 est rappelé ci-après :

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la NK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000512228&idArticle=LEGIARTI000006902221&dateTexte=&categorieLien=cid"loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles1365et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans. »

En l’espèce, le contrat de mandat de recherche d’acquéreurs conclu entre la SARL GROUPE JLV et la SNC [Localité 8] FARADAY 1 est postérieur à l’acceptation par la SNC [Localité 8] FARADAY 1 de l’offre émise par la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, par l’intermédiaire de la SARL GROUPE JLV.

En conséquence, la SARL GROUPE JLV ne peut s’en prévaloir.

Sur la responsabilité délictuelle des défenderesses

A défaut pour la SARL GROUPE JLV de pouvoir prétendre au paiement de ses honoraires, aucune manœuvre frauduleuse ne peut être reprochée aux défenderesses.

En conséquence, la demande de la SARL GROUPE JLV sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SARL GROUPE JLV, partie qui succombe, aux dépens ainsi qu’au paiement à chacune des défenderesses d’une somme de 1.600 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SCI CEOS PATRIMOINE irrecevable en sa fin de non-recevoir ;

Déboute la SARL GROUPE JLV de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, la SCI CEOS PATRIMOINE et la SNC [Localité 8] FARADAY 1 ;

Condamne la SARL GROUPE JLV aux dépens ;

Condamne la SARL GROUPE JLV à payer à la SAS CEOS DEVELOPPEMENT, la SCI CEOS PATRIMOINE et la SNC [Localité 8] FARADAY 1 chacune la somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décisions est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT