TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00771 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GODE

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[D] [Y]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D] [Y]

née le 12 Juillet 1976 à CHARTRES (28000),

demeurant 7 rue Salvador Allende – Appartement 5 – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 14 mars 2019 avec effet à compter du 26 mars 2019, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [D] [Y] un local à usage d’habitation situé au Apt 5 rue Salvador Allende 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial en principal de 487,72 €, actuellement d’un montant de 645€.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 19 avril 2024 pour la somme de 2.740,52 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [D] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 21 janvier 2025, l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de la voir condamner au paiement par provision:

— de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3210,07 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges de la date de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Madame [D] [Y] n’a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [D] [Y], régulièrement cité à étude, est présente.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Une note en délibéré autorisée a été adressée le 5 février 2025 concernant le montant de la dette locétive depuis l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023..

Par ailleurs, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 25 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 14 mar s 2019 avec effet à compter du 26 mars 20219 contient une clause résolutoire (clause du bail: article 5.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 2.740,52 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juin 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [D] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.499,88 (quatre mille quatre cent quatre-vingt-dix neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) à la date du 10 janvier 2025.

A l’audience, Madame [D] [Y] reconnaît le montant de l’arriéré locatif.

Elle sollicite des délais expliquant qu’elle vit avec son compagnon depuis trois ans, et ses trois enfants, ont un majeur.

Son compagnon a retrouvé un emploi en intérim depuis le mois de janvier 2025 et perçoit un revenu de 1.900€ et verse une pension alimentaire pour un enfant.

Elle même bénéficie d’un CDI depuis 2024 en tant qu’assistante d’agence DOM ALLIANCE. Elle propose de régler en sus du loyer la somme mensuelle de 200€.

Le bailleur sollicite s’oppose à tous délais.

Madame [Y] devait commencer à apurer la dette locataive dès janvier 2025, or le décompte transmis en délibéré démontre, que la dette a encore augmenté depuis l’audience étant désormais d’un montant de 4.813,02€.

En conséquence, elle sera donc condamnée à verser à L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT cette somme de 4.813,02 (quatre mille huit cent treize euros et deux centimes), à titre provisionnel.

Néanmoins compte tenu de sa situation financière, elle est autorisée à s’acquitter de ce montant en 36 mois, dans les condtions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

IV. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [D] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’est pas justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

La dette est ancienne et n’a cessé d’augmenter. Le bailleur indique que des délais ont déjà été proposé en octobre 2024 sans cependant être respecté.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, il n’est plus possible d’accorder d’office une suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [D] [Y] sera ordonnée et elle sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Compte tenu de l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [D] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2019 avec effet à compter du 26 mars 20219 entre L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Madame [D] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé Apt 5 rue Salvador Allende 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 21 juin 2024, date de résiliation du bail ;

DEBOUTONS Madame [D] [Y] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] à verser à L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.813,02 (quatre mille huit cent treize euros et deux centimes);

AUTORISONS Madame [D] [Y] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montatn de 200 € (deux cents euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DISONS qu’en revanche toute mensualité due au titre de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera que la solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à payer à à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisé et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME