TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e VIVIEZ de CHATTELARD (T11)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e DENIZOT (B0119)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/06962

N° Portalis 352J-W-B7G-CXBHQ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

25 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE (RCS de [Localité 6] 303 409 593)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Yves VIVIEZ de CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T11

DÉFENDERESSE

S.C.I. MASSARY [G] ALSACE (RCS de [Localité 7] 529 776 379)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION A.A.R.P.I. NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06962 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBHQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2017, la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE a donné à bail commercial à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE un local, sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2017 moyennant un loyer principal annuel de 35.700 euros, pour l’exercice exclusif de « bureaux administratifs et commerciaux pour l’exploitation des activités inscrites dans l’extrait Kbis de la société locataire, le Preneur pouvant réaliser des prestations de service. Le Preneur ne pourra procéder dans les locaux loués à la vente ou manipulation de marchandise, lesdits locaux étant à usage exclusif de bureaux au sens de l’article R. 145-11 du Code de commerce. »

Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2022, la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE a fait délivrer à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE un commandement d’avoir à payer la somme de 23.297,21 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE a assigné la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE devant la présente juridiction, aux fins essentielles d’opposition à commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 2224 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

« A titre principal,

— De donner acte à la société ELIOR SERVICES de son paiement de la somme de 11.166,59 € au titre du loyer du 2ème trimestre 2022,

— D’accueillir la société ELIOR SERVICES en ses demandes,

De l’y dire bien fondée,

— De déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 25 avril 2022,

A titre subsidiaire, si le Tribunal déclarait valide le commandement 25 avril 2022,

— De débouter la SCI MASSARY [G] ALSACE au motif qu’elle n’apporte pas la preuve du bien-fondé de sa créance au titre de la régularisation des charges de 2017 à 2023,

— De condamner la SCI MASSARY [G] ALSACE à restituer la somme de 9.813,10 € au titre de la régularisation des charges 2017 à 2021.

— De condamner la SCI MASSARY [G] ALSACE au paiement de la somme de 8.925€ au titre de restitution du dépôt de garantie,

— De dire et juger que la clause pénale au regard des faits de l’espèce n’a pas lieu de s’appliquer et que les frais d’acte et de procédure resteront à la charge de la SCI MASSARY. [G] ALSACE,

— De condamner la SCI MASSARY [G] ALSACE au paiement de la somme de 3.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution déloyale du contrat de bail.

— De condamner la SCI MASSARY [G] ALSACE à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— De condamner la SCI MASSARY [G] ALSACE aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation et du commandement du 8 juillet 2021 et les frais de la présente assignation."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE demande au tribunal, de :

« JUGER que le commandement visant la clause résolutoire du 25 avril 2022 est valable. JUGER que la somme réclamée au titre du commandement est justifiée et due.

CONSTATER les paiements effectués par la société ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE suite à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

DEBOUTER en conséquence la société ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la société ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE à payer à la société MASSARY [G] ALSACE la somme de 10.761,82 € détaillée comme suit :

—  8.444,30 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2023,

—  2.097,97 € correspondant à la clause pénale de 10 %, conformément à l’article 19.2 du contrat de bail,

—  3,37 € de frais de procédure,

—  216,18 € correspondant aux frais de signification du commandement contesté.

JUGER que la société bailleresse conservera le dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts conformément aux stipulations contractuelles.

Subsidiairement,

ORDONNER la compensation entre le montant du dépôt de garantie de 8.925 € et la somme de 10.761,82 € restant due par la société ELIOR.

En toute hypothèse,

DEBOUTER la société ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER la société ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dont distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 17 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 1er décembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger », de « dire et juger » et de « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la validité du commandement de payer du 25 avril 2022

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

L’article 1353 du même code dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoyant donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Il est constant que si l’inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n’affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû, la mise en demeure doit être précise, afin que le débiteur soit parfaitement informé des manquements qui lui sont reprochés, qu’il puisse en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti ; à défaut, le commandement peut être privé d’effet.

* Sur la demande de nullité du commandement de payer

Il y a lieu de relever que la bailleresse ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il n’est pas contesté que la locataire à réglé les causes du commandement en deux versements le 27 avril 2022 et le 1er juin 2022.

Au demeurant, il n’est pas contesté que la locataire a quitté les locaux le 28 février 2023.

Dès lors, force est de constater que la demande en nullité du commandement de payer en date du 25 avril 2022 est devenue sans objet, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens soulevés par la locataire, dans la mesure où d’une part, l’objectif d’une telle action est de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle n’est plus sollicitée sur la base de ce commandement de payer et où d’autre part la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE a quitté les locaux loués.

En conséquence, il convient de constater que la demande de nullité du commandement de payer en date du 25 avril 2022 formée par la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE est devenue sans objet.

Décision du 04 Février 2026

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Sur la demande de restitution des charges indues pour les années 2017 à 2022

* Sur la prescription des sommes réclamées pour l’année 2017

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Par ailleurs, il résulte de l’article 802 du même code qu’une fois la clôture de l’instruction ordonnée, les fins de non-recevoir ne sont recevables que si leur cause survient ou est révélée postérieurement à cette décision.

En l’espèce, la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE conclut à l’irrecevabilité de certaines prétentions de la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE pour cause de prescription de certaines charges réclamées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription alléguée d’une partie des prétentions de la bailleresse relevait néanmoins de la seule compétence du juge de la mise en état, la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE ayant soutenu ces développements avant l’ordonnance de clôture.

La S.C.I. MASSARY [G] ALSACE n’est donc pas recevable à soulever ces fins de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond.

* Sur la demande de restitution

S’agissant des charges locatives, selon l’article L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liées à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de l’année pour lequel il est établi ou dans le délais de trois mois à compter de la reddition des charges pour l’exercice annuel pour les immeubles en copropriété. Il en résulte que lorsqu’il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice conformément aux textes précités et que l’absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu’ils ne sont plus dus.

Le contrat de bail stipule à l’article 10 intitulé « CHARGES DE L’IMMEUBLE, IMPOTS ET TAXES » que :

« 10.1. – Charges de l’immeuble

Le Preneur paiera au Bailleur la totalité des charges de l’immeuble et ce toutes taxes comprises, TVA en sus, à la seule exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil, et dans la limite des prévisions de l’article R 145-35 du Code de commerce.

Conformément à l’article R 145-35 du Code de commerce, le Bailleur conserve à sa charge les dépenses correspondant aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

D’une manière générale, le Preneur supportera toutes les charges liées à son occupation, quelque nature qu’elles soient qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les locaux donnés à bail dans la limite des prévisions de l’article R 145-35 du Code de commerce.

Cette clause est déterminante et de rigueur entre les parties.

Ces charges comprennent :

a) les frais d’entretien, de réparation, de réfection et de remplacement s’il y a lieu, d’ouvrages, canalisations, descentes et équipements collectifs de l’immeuble et des installations techniques – si ces éléments d’équipement existent ;

b) toutes prestations collectives concernant les locaux loués et l’immeuble dont ils dépendent, et notamment les contrats de dératisation, désinsectisation des parties communes et les frais d’établissement de tous les diagnostics techniques concernant les parties communes ;

c) les dépenses de consommation d’eau et d’électricité des parties collectives ou communes de l’immeuble, ainsi que le remplacement des ampoules et des tubes d’éclairage des parties collectives ou communes, l’entretien et la mise aux normes et/ou le remplacement des minuteries et installations électriques, quelles qu’elles soient, feraient suite à une injonction administrative, ou constitueraient une amélioration, les dépenses relatives aux contrôles obligatoires des installations électriques, le coût des abonnements aux différents services de distribution ;

d) le coût des redevances des contrats d’entretien souscrits au titre du fonctionnement des éléments d’équipement commun de l’immeuble, les frais d’abonnement, d’exploitation, d’entretien; les frais d’électricité et de fluides nécessaires au bon fonctionnement desdits équipements s’ils existent; et les frais d’entretien des fermetures de l’immeuble (portes et serrures) ;

e) les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales et fiscales de la concierge et du personnel chargé du gardiennage, de l’entretien des parties communes, de la réception du courrier, de la surveillance et de l’exécution des tâches correspondant à des services ou des prestations intéressant les locaux loués et l’immeuble dont ils dépendent; les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales du personnel nécessaire à l’entretien et à la propreté des parties communes; les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales du personnel remplaçant ainsi que de toutes entreprises de prestations de services qui assureraient ces mêmes prestations, ainsi que le coût des produits d’entretien ;

f) la consommation des parties collectives ou communes, taxes d’assainissement, frais et taxes annexes ; frais de pose, location, d’entretien, de réparation, de remplacement et de relevés de compteurs collectifs, communs ou privatifs; et d’entretien, de réparation, et de remplacement de la robinetterie ;

g) les primes d’assurances de toutes les polices souscrites au titre de l’immeuble par le Bailleur et le Syndicat des copropriétaires ;

h) la taxe foncière, y compris les taxes additionnelles à la taxe foncière afférentes (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage…) à l’immeuble qui seront à régler une fois par an

i) la taxe sur les bureaux en lle de France

j) la consommation privative d’eau résultant du relevé du compteur d’eau général répartie ;

k) travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique, conformément à l’article R. 145-35 du Code de commerce.

Conformément à la loi, ne peuvent être imputés au Preneur :

• les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

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• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

• les honoraires du Bailleur liés à la gestion des loyers du local objet du bail ;

• les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

10.2. – Modalités de paiement

Le Preneur paiera ses charges par appel d’une provision trimestrielle versée par le Preneur avec chaque terme de loyer. La répartition des charges se fait au prorata des tantièmes afférents aux locaux loués, ou au prorata des surfaces louées.

Les régularisations comptables, appels de fonds complémentaires ou imputations à valoir sur les termes suivants, interviendront en même temps que l’appel de loyer afférent.

La provision pour charges de l’année suivante sera réévaluée sur la base des charges réelles de l’année précédente.

La provision pour charges est de deux mille neuf cent soixante euros par an (2.960.00 €), soit sept cent quarante euros (740.00 €) par trimestre, CRL en sus.

La quote part desdites charges sera calculée sur la base des tantièmes attribuée aux locaux loués comme suit :

— Lot N°103 : 314/10.000 des charges générales

— Lot N°104 : 120/10.000 des charges générales

— Lot N°103 : 8.929/100.000 des charges de chauffage

— Lot N°104 : 1.786/100.000 des charges de chauffage

— Lot N°103 : 75/1.000 des charges du bâtiment C

— Lot N°104 : 29/1.000 des charges du bâtiment C

Etant précisé que cette clef de répartition et la quote-part sont susceptibles de changement suivant les éventuels modifications ultérieurs du règlement de l’immeuble ou du règlement de copropriété éventuel, lesdites modifications s’imposant au Preneur, qui seront cependant informés de tout changement en cours de bail.

Dans l’hypothèse d’une mise en copropriété future de l’immeuble, le Preneur sera tenu des nouvelles quotes-parts de répartition des charges, taxes et accessoires déterminées par la copropriété, même si les quotes-parts actuellement appliquées s’en trouvent modifiées. Le Preneur sera tenu également de toutes modifications ultérieures des quotes-parts de copropriété.

10.3. – Charges privatives

Le Preneur réglera directement aux fournisseurs d’énergie et aux sociétés distributrices le coût des abonnements et de ses consommations privatives notamment d’eau, d’électricité et de téléphone.

Il supportera également personnellement les dépenses d’entretien, de réfection, de remplacement de ses installations techniques privatives dont l’installation de climatisation intérieure ainsi que les dépenses de nettoyage de ses locaux et le coût des abonnements aux différents services de distribution.

Le Preneur pourra être tenu d’installer à ses frais tout compteur privatif enregistrant ses consommations de fluides à première demande du Bailleur.

10.4. – Impôts et taxes locatives

Le Preneur remboursera, selon un appel distinct et une fois par an, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que tous les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble.

Quant à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSBCS), ainsi que celles correspondant à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement, TVA en sus, dans la limite des prévisions de l’article R 145-35 du Code de commerce et au prorata des surfaces louées, elles seront quittancées trimestriellement par provision et feront l’objet d’une régularisation annuelle.

En outre, le Preneur remboursera au Bailleur toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation ou substitution d’impôts pouvant être créées, en cours de bail, quand bien même celles-ci seraier légalement à la charge du Bailleur si elles satisfont aux conditions précisées ci-dessus.

Conformément à la loi, ne peuvent être imputés au Preneur les impôts, notamment la Contributi Economique Territoriale (CET) du Bailleur, les taxes et redevances dont le redevable légal es Bailleur, ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, à l’exception de la taxe foncière et des ta additionnelles à la taxe foncière, ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local

l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, qui sont transférés à la charge du locataire comme il a été indiqué ci-dessus."

La locataire soutient que la bailleresse ne justifie pas de la régularisation des charges 2017 à 2023 et qu’elle ne produit aucun appel des charges de la copropriété.

En l’espèce, la bailleresse justifie de régularisation des charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022. Les charges réclamées à la locataire sont conformes aux stipulations du contrat de bail susvisées. Par ailleurs, la bailleresse produit l’état des dépenses pour le local loué justifiant du montant de chaque charge réclamée. Elle justifie par ailleurs des corrections mineures apportées en faveur de la locataire.

Néanmoins, force est de constater qu’à l’appui des régularisations, elle produit uniquement des tableaux intitulés « ETATS DES DÉPENSES BAUX COMMERCIAUX » dont il n’est pas précisé qui en est l’auteur. Elle ne produit par ailleurs aucun document du Syndic de copropriété à l’appui de ces états de dépenses et notamment aucun appel de charges permettant de justifier des montants figurant dans les régularisations de charges et dans les « états des dépenses ».

Dès lors, en application du principe que nul ne peut se constituer une preuve à soi même, les pièces produites par la bailleresse sont impropres à établir l’existence des charges réelles.

La S.C.I. MASSARY [G] ALSACE, qui s’abstient de produire les justificatifs des charges réelles échoue donc dans la charge de la preuve qui repose sur elle.

Dès lors, la bailleresse ne justifiant pas du bien fondé des charges réclamées à la locataire pour les années 2017 à 2022, il sera fait droit à la demande de restitution de la locataire au titre de la régularisation de charges pour les années 2017 à 2021.

La locataire conteste également les charges de l’année 2023 mais ne fait aucune demande de restitution de charges pour cette année là, sa demande se limitant en effet dans son dispositif à la restitution de la somme de "9.813,10 € au titre de la régularisation des charges 2017 à 2021".

Dès lors, la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE sera condamnée à verser à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE la somme de 9.813,10 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2017 à 2021.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La locataire sollicite la restitution du dépôt de garantie. La bailleresse s’y oppose en faisant état de l’article 9.5 du contrat de bail et allègue qu’elle était en droit de le conserver à titre de dommages et intérêts.

L’article 9.5 du contrat de bail stipule que « En cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le Preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. »

En l’espèce, si par jugement en date du 14 septembre 2021 du tribunal judiciaire de Paris, le bail a été résilié à compter de la date du jugement, il n’est pas contesté que le parties sont convenues amiablement de maintenir la relation contractuelle.

Le 25 août 2022, la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE donnait congé des lieux loués pour le 28 février 2023, échéance de la deuxième période triennale. Il n’est pas contesté qu’elle a quitté les lieux à cette date.

Dès lors, les stipulations de l’article 9.2 du contrat de bail ne sont pas applicables en l’espèce, la fin du bail n’étant pas la conséquence d’une résiliation du bail, la bailleresse ayant expressément renoncé à la résiliation prononcée par jugement du 14 septembre 2021.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la locataire de restitution du montant du dépôt de garantie d’un montant de 8.925 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE sollicite la condamnation de la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution déloyale du contrat de bail.

La S.C.I. MASSARY [G] ALSACE s’y oppose en faisant valoir qu’elle n’a pas été déloyale et ce n’est qu’en raison des lettres de relance restées sans réponse que la concluante a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du même code dispose sur ce point que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1231-2 du code susmentionné, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la locataire ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’elle allègue et dont elle entend obtenir réparation. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

La bailleresse sollicite la condamnation de la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE à lui régler les sommes suivantes :

—  8.444,30 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2023,

—  2.097,97 euros correspondant à la clause pénale de 10 %, conformément à l’article 19.2 du contrat de bail,

—  3,37 euros de frais de procédure,

—  216,18 euros correspondant aux frais de signification du commandement contesté.

La locataire s’oppose à ces demandes.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

L’article 1353 du même code dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

* Sur l’arriéré locatif

Il ressort du relevé de comptes du 12 mai 2023 que l’arriéré locatif se compose de :

—  429,20 euros de frais d’huissier,

—  406,84 euros au titre du « Solde charges 2020 »,

—  4.261,65 euros au titre du « Solde charges 2021 »,

—  8.661,28 euros au titre du « Solde charges 2022 »,

Au vu des développements précédents concernant les charges, il ne sera pas fait droit aux demandes de la bailleresse au titre des « soldes charges » pour les années 2020 à 2022, ces charges n’étant pas justifiées.

S’agissant des frais d’huissier, ces derniers n’étant pas davantage justifiés, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Dès lors, la bailleresse sera déboutée de sa demande au titre de l’arriéré locatif.

* Sur la clause pénale

L’article 19.2 du contrat de bail intitulé « Clause pénale » stipule que « Toute somme due par le Preneur au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, clause et conditions du présent bail sera automatiquement augmentée de 10% si le paiement n’intervient pas à chaque échéance, et ce, sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure. »

Il s’évince des développements précédents que la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE n’est redevable d’aucune somme. Dès lors, la clause pénale ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce et la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE sera déboutée de sa demande en ce sens.

* Sur les frais de procédure

La S.C.I. MASSARY [G] ALSACE sollicite une somme de 3,37 euros au titre de frais de procédure dont elle ne justifie pas. Elle sera donc débouté de sa demande au titre de ces frais.

* Sur les frais de signification du commandement contesté

La S.C.I. MASSARY [G] ALSACE sera déboutée de sa demande au titre du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 février 2022 dès lors qu’elle a expressément renoncé à s’en prévaloir.

* Sur la demande de compensation

En l’absence de créances réciproques entre les parties au titre du présent jugement, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation qui est sans objet.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. MASSARY [G] ALSACE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’assignation de la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE dans la présente instance. Il n’y pas lieu en revanche d’y inclure les frais de la sommation et du commandement du 8 juillet 2021 qui ne sont pas objet du présent litige.

L’équité commande de condamner la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE à payer à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE sans objet la demande de la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE de nullité du commandement de payer du 25 avril 2022,

CONDAMNE la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE à verser à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE la somme de 9.813,10 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2017 à 2021,

CONDAMNE la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE à verser à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE la somme de 8.925 euros au titre du montant du dépôt de garantie,

DEBOUTE la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE de sa demande de condamnation de la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE à la somme de 10.761,82 euros,

DECLARE sans objet la demande de compensation,

CONDAMNE la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE à verser à la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. MASSARY [G] ALSACE aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’assignation de la S.A.S. ELIOR SERVICES PROPRETE ET SANTE et à l’exclusion des frais de la sommation et du commandement du 8 juillet 2021,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 04 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA