N° RG 24/03464 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOGP

Minute : JCP

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[M] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [Y]

né le 11 Février 1953 à DALAT (VIETNAM)

et

Madame [J] [D] épouse [Y]

tous deux demeurant 8 avenue Général Leclerc – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

représentée par la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant substituée par M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [H]

demeurant 1 rue de la Paix – Appt 15 – Résidence Berlioz – Etg 2 – 28630 LE COUDRAY

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 février 2021 prenant effet au 08 février 2021, Monsieur et Madame [W] [Y] ont donné à bail à Monsieur [M] [H] un logement situé 1 rue de la Paix, Résidence Berlioz, 28630 LE COUDRAY pour un loyer mensuel de 647 € outre 43 € de charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2022, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] ont fait signifier à Monsieur [M] [H] un commandement de payer les loyers d’un montant en principal de 1 550,90€ visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] ont fait citer devant le juge du contentieux de la Protection de Chartres Monsieur [M] [H] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de la dette locative outre les dépens et les frais irrépétibles.

Par jugement en date du 19 mars 2024, le juge du contentieux de la Protection de Chartres a déclaré Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] irrecevables à agir pour défaut de qualité à agir dès lors que le bail est au nom de Monsieur et Madame [W] [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] ont assigné Monsieur [M] [H] devant le juge du contentieux de la Protection de Chartres aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du contrat à compter de l’assignation, son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel majoré des charges, ce jusqu’à la libération effective des lieux, fixée à la somme de 790,27 €,

— la somme de 19.725,21€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

— la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y], représentés par son conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [H], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation judiciaire du bail:

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que si l’identité des bailleurs est Monsieur et Madame [W] [Y], les demandeurs à l’instance à savoir Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] justifient être propriétaires du logement objet du bail, de sorte qu’il y a lieu de relever qu’une erreur matérielle entache le contrat de bail signé le 10 février 2021.

Il résulte des éléments produits et notamment de l’assignation notifiée à Monsieur [M] [H] le 20 septembre 2023, des décomptes locatifs arrêtés au 7 octobre 2024 et au 28 mars 2024, que la dette locative laquelle s’élève désormais à la somme de 24.840,17 euros, a augmenté de manière significative à compter du mois d’octobre 2022 dès lors qu’aucun loyer n’a été réglé depuis cette date.

Il en résulte que ce manquement à l’obligation de payer le loyer est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail conclu le 10 février 2021.

Monsieur [M] [H] ayant été préalablement et valablement mis en demeure, tant par l’assignation du 20 septembre 2023 que par celle du 28 octobre 2024, lesquelles valent interpellation suffisantes, il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Monsieur [M] [H] devra quitter le logement qu’il occupe actuellement.

A défaut de départ volontaire, il convient d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] justifient que Monsieur [M] [H] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 24.840,17 € à la date de l’audience au titre des impayés locatifs.

L’absence à l’audience de Monsieur [M] [H] ne permet pas de connaitre sa situation. Il est constaté une absence totale de versement depuis le mois d’octobre 2022. En l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience, il n’a pas été possible d’envisager de lui octroyer des délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [M] [H] sera condamné à verser à Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] la somme de 24.840,17 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [M] [H] sera également condamné à compter de la résiliation du bail au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 19 janvier 2022, celui-ci ayant déjà été mis à la charge de Monsieur [M] [H] par l’ordonnance de référé du 21 mars 2023.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte-tenu des démarches qu’a dû initier Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y], il convient de lui allouer la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 10 février 2021 comporte une erreur matérielle quant à l’identité des bailleurs et qu’il convient de considérer que les bailleurs sont Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 10 février 2021 entre Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [Y] et Monsieur [M] [H] concernant un logement situé 1 rue de la Paix, Résidence Berlioz, 28630 LE COUDRAY à la date du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [M] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [F] [Y] et à Madame [J] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due Monsieur [M] [H] à compter du présent jugement, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, au montant du oyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à verser à Monsieur [F] [Y] et à Madame [J] [Y] la somme de 24.840,17€ (vingt-quatre mille huit cent quarante euros et dix-sept cents) (décompte arrêté au 28 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens;

CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [F] [Y] et à Madame [J] [Y] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN