N° RG 25/00010 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPBU

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [D], [V] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D],

Madame [V] [H],

demeurant tous deux Etg 1 – Appt 3 – 38 Avenue Aristide Briand – 28000 CHARTRES

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé assisté de [E] [I], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 26 mars 2013, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] un logement situé 38 avenue Aristide Briand, étage 1, appartement n°3 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 355,80 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 293,17 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à personne physique et à domicile le 18 décembre 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

4 765,21 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés, une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi, 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens qui comprendront le coût du(es) commandement(s).

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 20 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 5 973,09 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse et précise que la dette a augmenté. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H], régulièrement cités à personne physique et à domicile, ont comparu. Ils exposent que Monsieur [U] [D] est tombé malade et qu’il a passé plusieurs mois à l’hôpital. Ils indiquent que ce dernier effectue une reconversion professionnelle et qu’il perçoit environ 1 500 / 1 600 euros par mois en intérim. Madame [V] [H] précise être au chômage et percevoir 1 700 euros par mois à ce titre. Elle indique également avoir une formation fin juillet. Ils exposent avoir payé la somme de 890 euros le jour de l’audience et précisent qu’un dossier de surendettement est en cours. Ils sollicitent des délais et proposent de régler la somme de 300 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement. En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 26 septembre 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 26 septembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 novembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] au paiement de celle-ci étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article 3 du contrat de bail intitulé « Solidarité des colocataires du bail ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte en date du 5 mai 2025 que Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] restent devoir une somme de 5 973,09 euros. Pour autant, il résulte de la situation de compte des locataires que ces derniers restent devoir la somme de 5 950,23 euros à cette même date.

Les sommes étant plus détaillées dans la situation de compte de Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H], il convient de retenir au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 5 mai 2025 les sommes émanant de ce décompte.

Cependant, il ressort de ce document que des frais de procédure ont été comptabilisés de sorte qu’il convient de déduire la somme de 159,13 euros du montant de la dette.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] et notamment de l’article 3 intitulé « Solidarité des colocataires du bail ».

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 5 791,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.

Cette dette sera apurée par mensualités de 300,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre C’CHARTRES HABITAT, Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] à compter du 27 novembre 2024 et portant sur les lieux situés au 38 avenue Aristide Briand, étage 1, appartement n°3 à CHARTRES 28000 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] à payer à C’CHARTRES HABITAT, la somme provisionnelle de 5 791,10 euros (cinq mille sept cent quatre-vingt-onze euros et dix cents) au titre des loyers et charges impayés au 5 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant ;

AUTORISONS Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] à s’acquitter de leur dette par 19 mensualités de trois cents euros (300,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 20ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DISONS qu’en cas de respect par Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement en ce cas Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] à payer à titre provisionnel à C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 27 novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

RAPPELONS que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement ;

REJETONS la demande de C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [D] et Madame [V] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 17 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY