TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e Henri LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M. [T] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06356 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SBE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ERILIA VENANT AU DROIT DE LA SOCIETE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 21 mars 2019, avec prise d’effet au 22 mars 2019, la SA LOGIREM a consenti à Monsieur [F] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1].

Le montant du loyer mensuel conventionné a été initialement fixé à 277,27 euros, outre 91,71 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA LOGIREM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023 à Monsieur [F] [T] pour la somme principale de 774,84 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 15 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 27 septembre 2024, dénoncé le 30 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, a fait assigner Monsieur [F] [T] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 5 décembre 2024 aux fins de voir :

Constater le manquement grave et réitéré du locataire à ses obligations légales et conventionnelles de régler le montant des loyers et charges,Constater que le locataire présente une dette locative, décompte arrêté au 21 août 2024, d’un montant de 3.089,29 euros,Constater que malgré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 15 décembre 2023, la situation débitrice est restée inchangée,En conséquence,

Constater la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail,Prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 1],Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1], avec au besoin le concours de la force publique,Condamner Monsieur [F] [T] à payer à la société ERILIA la somme de 3.089,29 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 21 août 2024,Condamner Monsieur [F] [T] à payer à la société ERILIA une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [F] [T] à payer à la société ERILIA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SA ERILIA représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 1.180,32 euros.

Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [F] [T] comparait en personne.

Il reconnait la dette.

Il déclare percevoir 800 euros de retraite par mois. Il précise qu’il souffre d’un cancer.

Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Il propose de verser mensuellement 50 euros en sus du loyer courant pour apurer la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 27 septembre 2024 a été dénoncée le 30 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA ERILIA doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 15 décembre 2023 et l’assignation a été délivrée le 27 septembre 2024.

Par conséquent la SA ERILIA est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 7-6 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 décembre 2023, pour un arriéré locatif de 774,84 euros.

Les sommes visées au commandement, que le locataire ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 15 février 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé à l’audience que Monsieur [F] [T] reste débiteur de la somme de 1.180,32 euros au 24 février 2025.

Monsieur [F] [T] ne conteste pas devoir cette somme.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [F] [T] à payer la SA ERILIA la somme de 1.180,32 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort du décompte du 24 février 2025 une reprise du versement de la part résiduelle du loyer courant avant l’audience.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [F] [T] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 32,78 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [F] [T] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [F] [T] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [F] [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 413,96 euros.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [T] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité commande ne pas faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties sur le logement situé [Adresse 1] ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de mille cent quatre-vingts euros et trente-deux cts (1.180,32 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISONS Monsieur [F] [T] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de trente-deux euros et soixante-dix-huit cts (32,78 euros) le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés [Adresse 1], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [F] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit quatre cent treize euros et quatre-vingt-seize cts (413,96 euros) ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SA ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION