N° RG 24/00790 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOK7

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [W]

né le 03 Novembre 1981 à LILLE (59000)

et

Madame [X] [W]

née le 26 Décembre 1981 à AGOÉ NYVÉ (TOGO)

Tous deux demeurant 3 Impasse La Maingot – 28300 BERCHERES SAINT GERMAIN

et représentés par M^e Hannah GENIN-SCHMITE de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [L]

née le 12 Novembre 1997 à CHATEAUDUN (28200)

demeurant 2 Impasse de la Croix Jumelin – 17 allée Nore Dame de Bon Secours – RDC – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés du 22 mars 2024 et prenant effet à compter du 03 juin 2024, Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], ont donné à bail à Madame [H] [L] un appartement situé 2 impasse de LA CROIX JUMELIN – 17 allée NOTRE DAME DE BON SECOURS à CHARTRES (28000), pour un loyer mensuel de 415,00 euros, outre une provision sur charges de 75,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré, le 15 juillet 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.719,99 euros en principal.

Par assignation signifiée à étude le 07 novembre 2024, Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] ont fait assigner Madame [H] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], représentés par leur avocat, sollicitent du tribunal, aux termes de leur assignation, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers du bail consenti le 22 mars 2024 par Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] à Madame [H] [L], portant sur un logement situé 2 impasse de la Croix JUMELIN, 17 allée Notre Dame de Bon Secours à CHARTRES (28000) ;L’expulsion de Madame [H] [L] ainsi que de tous occupants ou biens de son chef, selon les formes et délais légaux et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;La condamnation de Madame [H] [L] à payer à Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] la somme de 2.869,69 euros représentant les loyers et charges échus au 25 septembre 2024 ;La condamnation de Madame [H] [L] à payer à Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux ;La condamnation de Madame [H] [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement du 15 juillet 2024 et de la présente instance ;La condamnation de Madame [H] [L] à payer à Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de résiliation, Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], se fondant sur l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et les articles 1728 et 1741 du code civil, font valoir qu’une dette locative est présente et ils l’actualisent à la somme de 4.297,05 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Ils indiquent s’opposer à l’octroi de délais en raison du montant de cette dette locative.

Madame [H] [L], qui comparait personnellement, indique ne pas contester la dette locative et explique avoir perdu son emploi. Elle explique également avoir dû faire face à des dépenses importantes en raison de la perte de son cheval. Elle précise percevoir l’allocation chômage d’aide au retour à l’emploi d’un montant mensuel de 790 euros, jusqu’à janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de « non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et six semaines après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, a été délivré à Madame [H] [L] par Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], le 15 juillet 2024, pour un montant de 1.719,99 euros en principal au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juillet 2024.

Il ressort du dernier décompte en date du 07 mars 2025, produit par Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], que Madame [H] [L] n’a pas réglé sa dette dans les six semaines du commandement.

En conséquence, il sera constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 août 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [H] [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et que la dette locative s’est aggravée depuis la signification du commandement de payer du 15 juillet 2024.

En outre, au regard de ses revenus actuels d’un montant de 750 euros, Madame [H] [L] n’est pas en capacité financière de s’acquitter d’une somme en sus de son loyer courant et des charges afin de réduire progressivement sa dette locative d’un montant de 4.297,05 euros.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [H] [L] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 26 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 août 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [H] [L], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [H] [L] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des déclarations de Madame [H] [L] qu’elle n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, reste due à la date du 07 mars 2025, la somme de 4.297,05 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 4.297,05 euros, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [H] [L], condamnée aux dépens, indemnisera Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 400,00 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] recevable en leur action ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] d’une part, et Madame [H] [L] d’autre part, le 22 mars 2024, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 2 impasse de la CROIX JUMELIN – 17 allée NOTRE DAME DE BON SECOURS à CHARTRES (28000), à la date du 26 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 26 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 26 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [H] [L] à payer à Monsieur [N] [W] et Madame [X] [W], la somme provisionnelle de 4.297,05 euros (quatre mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés au 07 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Madame [H] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [H] [L] à payer à Monsieur [N] [W] et à Madame [X] [W] la somme de 400,00 euros (quatre cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY