TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03231 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNR2

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [X], [K] [X] épouse [X] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 25 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE (RCS BLOIS n° 967 200 049)

dont le siège social est 7, Rue Latham, 41000 BLOIS,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Madame [J] [Y], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, munie d’un mandat écrit

dont le service contentieux est sis 3FCVL – AGENCE ORLEANS – 05 rue Michel Royer

45073 ORLEANS CED 2

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [X]

né le 30 Mars 1977 à POINTE A PITRE (97110),

demeurant 8 rue des Terres douces – Logement n°17 – 28600 LUISANT

non comparant, ni représenté

Madame [K] [X] épouse [X] [B]

née le 28 Mars 1987 à NEUILLY SUR SEINE,

demeurant 8 rue des Terres Douces – Logt n°17 – 28600 LUISANT

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2018, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 8 rue des Terres Douces, logement n°17, 28600 LUISANT, à Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 579,79 euros hors charges locatives.

L’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 18 avril 2024 pour une somme en principal de 1 764,51 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 septembre 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

1 107,25 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 17 mai 2024, mensualité de juillet 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 03 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [Y] [J] employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 433,87 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle indique être d’accord pour octroyer des délais aux locataires à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 03 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 30 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 18 avril 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 18 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 juin 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par les débiteurs qui ont repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, et compte-tenu de l’accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] des délais qui leur ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due à compter du 19 juin 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expréssement prévue dans l’article 13 du contrat de bail intitulé « SOLIDARITE – INDIVISIBILITE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] restent devoir une somme de 1 101,25 euros (1 107,25 – 6 euros au titre des frais de rejet) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 13 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] et notamment de l’article intitulé “SOLIDARITE – INDIVISIBILITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] au paiement de cette somme, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] à compter du 19 juin 2024 et portant sur les lieux situés au 8 rue des Terres Douces, logement n°17, 28600 LUISANT ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de mille cent-un euros et vingt-cinq centimes (1 101,25 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte au 13 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] à s’acquitter de leur dette par 22 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 23ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement en ce cas Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 19 juin 2024 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [K] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY