N° RG 24/00469 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKUL

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Justine GARNIER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Y] [E], [N] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [R] [O]

née le 03 Février 1987 à CHATEAUDUN (28200)

demeurant 23 rue du Bois Clos Nord – 28200 LOGRON

représentée par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de

la SCP MONFERRAN, demeurant 22, Rue de la Dalbade – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [E]

née le 20 Janvier 1989 à CALAIS (62100)

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [B]

né le 12 Novembre 1986 à CALAIS (62100)

non comparant, ni représenté

Tous deux demeurant 36 rue du Rampart – Montigny le Gannelon – 28220 CLOYES-LES-TROIS-RIVIÈRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Janvier 2025 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 10 juillet 2021, Mme [R] [O] a donné à bail à Mme [Y] [E] et à M. [N] [B] un appartement situé au 36 rue du rempart, MONTIGNY LE GANNELON à 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES, pour un loyer mensuel de 600 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [R] [O] a fait signifier à Mme [Y] [E] et à M. [N] [B], par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2023, un commandement de payer la somme de 3.736,27 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, Mme [R] [O] a ensuite fait assigner Mme [Y] [E] et M. [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES statuant en référé pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement. Mme [R] [O] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [E] et de M. [N] [B] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner ces derniers au paiement :

— de la somme de 6.126,27€ arrêté à la date du 8 mars 2024, somme à réévaluer au jour de l’audience,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 septembre 2024, Mme [R] [O] est représentée par son conseil. Elle reprend les termes de son assignation et actualise le montant de sa dette à la somme de 9.966,70 euros au jour de l’audience, indiquant qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer.

A l’appui de ses prétentions, Mme [R] [O] soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que

Mme [Y] [E] et M. [N] [B] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [Y] [E] et M. [N] [B] ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024 puis la ré-ouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 7 janvier 2025 afin de justifier de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 7 janvier 2025, le conseil de Mme [R] [O] fournit l’accusé de réception de la transmission de l’assignation à la préfecture d’Eure et Loir.

Mme [Y] [E] et M. [N] [B] ne sont ni présents ni représentés.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 15 avril 2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience du 10 septembre 2024.

Par ailleurs, Mme [R] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le bail conclu le 10 juillet 2021 contient une clause résolutoire (Paragraphe CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 3.736,27 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois conformément au délai prévu par le bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2023 et de constater la résiliation du bail à cette date.

Mme [Y] [E] et M. [N] [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément concernant leur situation. Par ailleurs, le paiement du loyer courant n’a pas repris, ce qui ne permet pas d’envisager de leur accorder des délais de paiement, faute d’éléments sur leurs possibilités à respecter un échéancier.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Y] [E] et à M. [N] [B] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [R] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Mme [Y] [E] et M. [N] [B] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Mme [R] [O] produit un décompte démontrant que Mme [Y] [E] et M. [N] [B] restent devoir la somme de 9.966,70€ à la date du 3 septembre 2024.

Mme [Y] [E] et M. [N] [B], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9.966,70 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Mme [Y] [E] et M. [N] [B] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Mme [Y] [E] et M. [N] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [R] [O], Mme [Y] [E] et M. [N] [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS Mme [R] [O] recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2021 entre Mme [R] [O] et Mme [Y] [E] et M. [N] [B] concernant le logement situé au 36 rue du rempart, MONTIGNY LE GANNELON à 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES sont réunies à la date du 8 mai 2023;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 8 mai 2023;

ORDONNONS en conséquence à Mme [Y] [E] et M. [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [Y] [E] et M. [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Y] [E] et M. [N] [B] à verser à Mme [R] [O] à titre provisionnel la somme de 9.966,70 € (neuf-mille-neuf-cent-soixante-six euros et soixante-dix cents) (décompte arrêté au 3 septembre 2024, incluant une dernière mensualité de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS solidairement Mme [Y] [E] et M. [N] [B] à payer à Mme [R] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’ils auront mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [E] et M. [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [E] et M. [N] [B] à verser à Mme [R] [O] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 18 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN