N° RG 24/00632 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMH4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [J],

[E] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [C]

né le 18 Novembre 1953 à ROUVRAY SAINT DENIS

demeurant 17 rue de la Croix Boisée – 28310 ROUVRAY ST DENIS

représenté par M^e PAUL-LOUBIERE de la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval – Le Jardin d’Entreprises – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [J]

né le 08 Août 1973 à LE FRANCOIS (97240)

demeurant 05 bis place du Martroi – 28310 JANVILLE

comparant en personne

Monsieur [E] [F]

né le 26 Mai 1989 à SAINT DENIS

demeurant 05 bis place du Martroi – 28310 JANVILLE

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [W] [K], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 octobre 2019, Monsieur [P] [C] a donné à bail à Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] un local à usage d’habitation situé au 5 bis Place du Martroi 28310 JANVILLE, pour un loyer mensuel de 630 € outre provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [C] a fait signifier le 28 octobre 2022 un commandement de payer la somme de 2.296,83 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [P] [C] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 19 novembre 2024, Monsieur [P] [C] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 décembre 2022 ;

— d’ordonner à Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] et tous occupants de leur chef, à quitter les lieux sans délai,et passé le délai de six semaines suivant commandement d’avoir à quitter les lieux et si besoin d’autoriser l’expulsion;

— d’ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement :

— de la somme actualisée de 7.170,78 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.857,71€ et compter de l’acte de l’acte introductif d’instance pour le surplus,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [P] [C] fait valoir que Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] sont défaillants dans le paiement du loyer et des charges et n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience hormis une somme de 750€ en octobre 2024 et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à pa dépôt de l’acte en l’étude le 30 juillet 2024, Madame [E] [F] n’est ni présente, ni représentée.

Monsieur [V] [J] également cité par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024 à l’étude a comparu en personne. A l’appui de ses prétentions, il explique, qu’il a déposé un dossier de surrendettement du 2023 demeuré sans suite. Il ajoute, qu’il a des problèmes de santé et qu’il a été licencié pour inaptitude, car il ne peut rester debout très longtemps. Madame [E] [F] serait partie à la Réunion à deux reprises pour une audience devant le Juge aux affaires familiales relatives à ses enfants.

Il précise qu’il réglera la dette locative à réception de l’indemnité de licenciement, mais ne propose pas d’échéancier pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dans sa nouvelle version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article : « VIII CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2022, pour la somme en principal de 2.296,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2022.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 29 décembre 2022.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [V] [J] comparant ne conteste pas la dette locative. Il fait part de la situation financière difficile du couple suite à son licenciement et à ses problèmes de santé, qui l’empêche de rechercher un emploi actuellement.

De son côté, Madame [E] [F] se serait rendue à deux reprises à la Réunion en raison d’une procédure concernant ses enfants pendante devant le juge aux affaires familiales.

Selon les affirmations de Monsieur [V] [J], il percevrait un revenu 1.000€ par mois et sa compagne 1.300€. Le loyer est actuellement de 730€. Le couple vit avec les enfants de Madame [E] [F]. Aucune information n’est donnée concernant les autres charges du couple.

Eu égard leur situation et au montant de la dette, ainsi qu’à l’absence de proposition d’échéancier et de l’opposition du bailleur à tous délais de paiement, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [P] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] restent devoir, après soustraction de divers frais, dont les frais de poursuite, la somme de 6.714,61 € en deniers ou quittances valables mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [V] [J] comparant n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.714,61 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.296,83 € à compter du commandement de payer du 28 octobre 2022 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] seront également condamnés solidairement au-delà au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [C], Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2019 entre Monsieur [P] [C] d’une part et Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé au 5 bis Place du Martroi 28310 JANVILLE sont réunies à la date du 29 décembre 2022 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [C] pourra, six semaines après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] à verser à Monsieur [P] [C] à titre provisionnel la somme de 6.714,61 € (six mille sept cent quatorze et soixante et un cents) (mois de novembre 2024, inclus), déduction faite des frais divers notamment les frais de poursuite, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 sur la somme de 2.296,83 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] à payer à Monsieur [P] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [J] et Madame [E] [F] à verser à Monsieur [P] [C] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Karine SZEREDA Isabelle DELORME