N° RG 24/00789 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOK5

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [D], [Z] [G]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. BERCHRIS (RCS CHARTRES n° D 518 776 307)

dont le siège social est sis 9 rue du Prieuré – 28630 NOGENT-LE-PHAYE

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par lMe Hannah GENIN-SCHMITE de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [D]

né le 19 Août 1994 à VITRY SUR SEINE (94400)

demeurant 1 bis Grande Rue – Rdc – lot.2 – 28700 HOUVILLE LA BRANCHE

comparant en personne

Madame [Z] [G]

née le 27 Mars 1997 à VILLENEUVE D ASCQ (59491)

demeurant 1 bis Grande Rue – Rdc – lot 2 – 28700 HOUVILLE LA BRANCHE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 23 février 2024 et prenant effet à compter du 1er mars 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [K] un logement situé 8 impasse du Stade à ARROU 28390 VALD’YERRE, moyennant le paiement mensuel de 288,08 € pour le loyer, de 44,31 € pour le garage, de 10,50 € pour le jardin et de 18,20 € pour les charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17 juillet 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 083,27 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 27 décembre 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés, ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Monsieur [B] [K] au paiement des sommes suivantes :1 739,96 euros à titre provisionnel représentant les loyers et les charges impayés suivant extrait de comptes en date du 25 novembre 2024,le montant à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation comme le loyer et avec intérêts de droit,la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les frais et dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 30 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, la SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Monsieur [B] [K], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 juillet 2024 et de la caisse d’allocations familiales le 07 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 27 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 17 juillet 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 17 juillet 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [B] [K] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 septembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [B] [K] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. Toutefois, l’absence de comparution de Monsieur [B] [K] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Monsieur [B] [K] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA EURE ET LOIR HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 septembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [B] [K] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [B] [K] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [K] reste devoir une somme de 1 612,72 euros (1 739,96 euros – 127,24 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 26 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [K] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [B] [K], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS la SA EURE ET LOIR HABITAT recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre la SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [B] [K] à compter du 18 septembre 2024 et portant sur les lieux situés 8 impasse du Stade à ARROU 28390 VALD’YERRE ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA EURE ET LOIR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [K], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 18 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT, la somme provisionnelle de 1 612,72 euros (mille six cent douze euros et soixante-douze cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande de la SA EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY