TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01726 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXLV

Minute : 25/00093

S.A.E.M ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [F] [D]

Représentant : M^e Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Clarisse CAROUNANIDY

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 10 Mars 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.E.M ADOMA

[Adresse 5].

[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [D]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juin 2018, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [F] [D] située dans le foyer-logement du [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 405,79 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SAEM ADOMA a fait délivrer une mise en demeure de faire cesser l’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [F] [D] à lui payer une provision au titre d''une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA expose que le locataire en titre héberge des tiers en violation du règlement intérieur et sans demande d’autorisation préalable malgré mise en demeure de faire cesser cette occupation illicite, entraînant la résiliation du contrat de bail.

A l’audience du 27 janvier 2025 après deux renvois lors des audiences des 5 septembre et 14 novembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’en est rapportée quant aux délais pour quitter les lieux sollicités. Elle fait remarquer que la présence du frère du résidant a été attestée par le commissaire de justice.

Monsieur [F] [D], assisté par son conseil, a sollicité le rejet des prétentions de la demanderesse, faisant valoir qu’il ne comprend pas bien le français et qu’il ne savait pas. A titre subsidiaire il a demandé un délai d’un an pour quitter les lieux, faisant état d’une contrainte de la CAF pour plus de 5 000 euros et de difficultés pour se reloger.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [F] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du titre d’occupation

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par le résident, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résidant, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 10 de ce même règlement ajoute que « le résidant est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (…) ».

Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2024 suivant ordonnance d’autorisation du juge des contentieux de la protection du 6 mars 2024 que la chambre est occupée par Monsieur [E] [D], frère du défendeur, qui déclare que Monsieur [F] [D] est absent et qu’il réside dans la chambre avec son frère. Le commissaire de justice constate également la présence de deux matelas au sol.

Ces éléments confirment que Monsieur [F] [D] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAEM ADOMA, ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, et ce malgré la mise en demeure de faire cesser cet hébergement, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Contrairement au moyen de Monsieur [F] [D] et selon l’adage nul n’est censé ignorer la loi, il ne pouvait ignorer cette interdiction alors qu’il a signé le règlement intérieur et qu’il a reçu une mise en demeure dont la teneur était clairement indiquée, ce dernier pouvant solliciter au besoin auprès du gestionnaire de la résidence des explications. Cette contestation n’est pas sérieuse.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. La SAEM ADOMA a précisément mis Monsieur [F] [D] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée signée le 10 octobre 2023.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée de ce seul fait.

Cette occupation sans droit ni titre des lieux constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser par l’expulsion du défendeur.

Monsieur [F] [D] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] fait état de ressources mensuelles de 1 250 euros par mois au regard de son avis d’imposition sur les revenus de 2023. Sa situation financière rend difficile son relogement, au regard également de son âge.

En conséquence il sera laissé à Monsieur [F] [D] un délai jusqu’au 31 octobre 2025 pour quitter les lieux comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [D] est redevable d’une indemnité d’occupation car cette occupation sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aussi Monsieur [F] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation survenue le 7 mai 2024, date du constat justifiant le maintient de l’occupation illicite de tiers jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 27 juin 2018 entre Monsieur [F] [D] et la SAEM ADOMA concernant la chambre située au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

Accordons un délai jusqu’au 31 octobre 2025 à Monsieur [F] [D] pour libérer les lieux et de restituer les clés ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [F] [D] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Monsieur [F] [D] à verser à la SAEM ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [F] [D] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection