TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [O]

Madame [E] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10055 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBG5P

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH

[Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [O],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [W] épouse [O],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10055 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBG5P

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 février 2021 à effet au 08 février 2021, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [I] [O] et à Mme [E] [W] épouse [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier A, 28ème étage, porte n°0273), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 947,49 euros, outre une provision sur charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 354,69 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 30 juin 2025, et visant la clause résolutoire contractuelle, suivant actes du 03 juillet 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [O] et de Mme [E] [W] épouse [O] le 04 juillet 2025.

Par assignations du 23 octobre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner leur expulsion et celle de toutes personnes dans les lieux de leur fait, et ce, avec l’assistance de la [Localité 2] publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 754,15 euros à titre de provision ;les condamner solidairement à payer mensuellement, à titre de provision sur l’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ; les condamner à lui payer la somme 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 19 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, a diminué et s’élève désormais à 3 190,16 euros. L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 malgré quelques règlements. Ainsi, il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation puis avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 03 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 354,69 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 03 septembre 2025 à minuit. Ainsi M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 04 septembre 2025.

Bien qu’informés des enjeux de la procédure, M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter. Ils ne forment aucune explication de nature à envisager leur maintien dans les lieux et ne sollicitent ni de délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] lui devaient la somme de 3 190,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs, ni comparants ni représentés n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ou établissant un paiement libératoire. En conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Les défendeurs seront également condamnés à payer, à compter de l’échéance de février 2026, une indemnité d’occupation mensuelle se substituant au paiement du loyer et charges courants, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué.

Le préjudice du bailleur n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation de 50% s’agissant du loyer.

En conséquence, il sera débouté de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 05 février 2021 à effet au 08 février 2021 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier A, 28ème étage, porte n°0273) est résilié depuis le 03 septembre 2025 à minuit,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [I] [O] et à Mme [E] [W] épouse [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (escalier A, 28ème étage, porte n°0273) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement à titre de provision M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision la somme de 3 190,16 euros (trois mille cent quatre-vingt-dix euros et seize centimes) due au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus,

CONDAMNONS solidairement M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et disons que cette indemnité d’occupation, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, est due à compter de l’échéance de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande de majoration du loyer de 50% au titre de l’indemnité d’occupation,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS solidairement M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 03 juillet 2025 et celui des assignations du 23 octobre 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [I] [O] et Mme [E] [W] épouse [O] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection