TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00642 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMMI

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Y] [R]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [R],

demeurant 42 avenue Aristide Briand – Etg 2 – Appt 6 – 28000 CHARTRES

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 25 octobre avec effet à compter du 17 novembre 2021, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur[Y] [R] un local à usage d’habitation Apt 6 situé au 42 avenue Aristide Briand 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 221,48€ et d’un montant actualisé de 376,84€.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.542,58 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 19 juin 2024.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur[Y] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater que l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur[Y] [R] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de le condamner au paiement par provision :

— de l’arriéré locatif de 1.821,62 €,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges de la date de la résiliation jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendront notamment le coût du (des) commandement(s).

A l’audience du 21 janvier 2025, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 2.316,85 € (deux mille trois cent seize euros et quatre vingt cinq centimes).

A l’appui de ses demandes, C’CHARTRES HABITAT fait valoir que Monsieur[Y] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience même si des réglements ont été effectués et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur[Y] [R], régulièrement cité à étude, comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 25 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir eu des problèmes de santé et être au chômage, une demande de FSL est en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et une attestation d’une éducatrice du CICAT a été remise par le locataire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, soit avant la date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de location, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre avec effet à compter du 17 novembre 2021 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : « article 5.6 ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 1.542,58 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur [Y] [R] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur[Y] [R] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.316,8 € ( deux mille trois cent seize euros et quatre-cinq centimes) à la date du 10 janvier 2025.

Monsieur [Y] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En conséquence, il sera donc condamné à verser à L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel cette somme de 2.316,85 € ( deux mille trois cent seize euros et quatre-cinq centimes).

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] sollicite des délais de paiement et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose avoir eu des problème de santé et avoir perdu son emploi, il est donc actuellement au chômage. Madame [F] [J], éducatrice spécialisée au CICAT atteste le 16 janvier 2025 que Monsieur [Y] [R] s’est investit dans son accompagnement social et perçoit à nouveau des ressources auprès de France travail. Il a commencé à apurer ses dettes.

Compte tenu de la demande du locataire et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur[Y] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [Y] [R] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [Y] [R] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur[Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre avec effet à compter du 17 novembre 2021 entre l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur[Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé au Apt 6 42 avenue Aristide Briand 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 20 août 2024, date de résiliation du bail ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à verser à l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.316,85 € ( deux mille trois cent seize euros et quatre-cinq centimes) (décompte arrêté au 10 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024);

AUTORISONS Monsieur[Y] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités, dont 35 mensualités d’un montant de 70 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [R] soit condamné à verser à l’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de la résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur[Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS L’OPH de Chartres METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME