DU SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

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LOYERS COMMERCIAUX

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S.C.I. TOLLY

C/

[R] [B], [O] [C] épouse [B]

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N° RG 25/00004 – N° Portalis DB26-W-B7J-ILEA

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Exécutoire délivré le 06/02/2026

à : la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIES

à : la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES

Expédition le : 06/02/2026

à : la REGIE

Notification le 06/02/2026

à l’EXPERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

J U G E M E N T

Rendu le SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX, par M. ESPINASSE, Vice-Président, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux,

assisté de M^me AVET, cadre-greffier.

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 05 décembre 2025,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

S.C.I. TOLLY Immatriculée au RCS de ST QUENTIN sous le n° 819 072 109

108 rue Pasteur

02300 CHAUNY

Représentée par Maître Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [B]

10 rue Jean Jaurès

80240 ROISEL

Représenté par Maître Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AMIENS

Madame [O] [C] épouse [B]

10 rue Jean Jaurès

80240 ROISEL

Représentée : Maître Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AMIENS

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Par exploit du 22 avril 2025, la SCI TOLLY a sollicité de voir :

* fixer à la somme en principal de 13.000 € hors taxes et hors charges (déduction faite du remboursement de la taxe foncière, mais TEOM incluse) le loyer dû par Monsieur et Madame [R] [B] à la SCI TOLLY pour le renouvellement du bail portant sur le local à usage mixte (commercial et habitation) sis à ROISEL (80240) – 10 rue Jean Jaurès, et ce à compter du 1er octobre 2024 ;

* juger que Monsieur et Madame [R] [B] devront régler les loyers depuis le 1er octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

* subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement, visiter les lieux et auditionner les parties conformément aux dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce et R 145-2 à R 145-8 du même Code ;

— dans ce cas, fixer à titre provisionnel le loyer en principal hors taxes et hors charges mensuellement dû par Monsieur et Madame [R] [B] pendant toute la durée de la procédure à la somme de 850 € hors taxes et hors charges ;

— condamner Monsieur et Madame [R] [B] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle a fait état, pour l’essentiel, que selon acte authentique reçu par Maître [U] [X], Notaire à ROISEL (80240), en date du 29 juillet 2002, Monsieur [F] [E] a donné à bail à Monsieur et Madame [R] [B] un immeuble à usage mixte (commercial et habitation) sis à ROISEL, décrit comme suit :

«maison à usage d’habitation et de commerce sis 10 rue Jean Jaurès, construite en briques, couverte en ardoises, élevée sur cave et terre-plein, d’un rez-de-chaussée divisé en couloir, cuisine, salle à manger, salle de bains, magasin de vente ; d’un étage composé de quatre chambres et cabinet de toilette non aménagé grenier au -dessus, Cour, dépendance, garage, Fournil avec grenier à farine au-dessus et laboratoire».

Ce bail avait été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2002 pour se terminer le 30 juin 2011.

Un avenant à ce bail sera reçu par le même notaire, le 22 octobre 2009, complétant la désignation des biens loués, le loyer étant porté à cette date à une somme de 400 € par mois.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [U] [X], Notaire à ROISEL, en date du 29 décembre 2010, les Consorts [E] céderont l’immeuble objet du bail susvisé à Monsieur [T] [G].

Aux termes d’un acte extrajudiciaire en date du 13 janvier 2011, Monsieur et Madame [R] [B] demanderont à Monsieur [T] [G] le renouvellement du bail commercial.

Ce renouvellement sera formalisé par un nouvel acte authentique reçu par Maître [U] [X], le 28 juin 2011, ledit bail étant renouvelé à effet du 1er juin 2011 pour se terminer le 30 juin 2020.

La destination des lieux sera reprise comme étant la suivante :

«Exploitation d’un commerce de «boulangerie pâtisserie et habitation principale».

Aux termes d’une correspondance en date du 11 mai 2016, la SCP [W], Notaires Associés à CHAUNY, notifiait à Monsieur et Madame [B] l’intention du propriétaire des lieux de céder les locaux objet du bail.

Selon correspondance du 30 mai 2016, Monsieur et Madame [B] exposaient ne pas être intéressés par l’acquisition de l’immeuble.

Dans ces conditions, et selon acte reçu par Maître [N] [W], du 9 septembre 2016, Monsieur [T] [G] cédait à la SCI TOLLY l’immeuble objet du bail susvisé.

Dans le dernier état des choses, le loyer appelé contractuellement s’élève à la somme de 509,48 € HT par mois, soit 611,38 € TTC.

Aux termes d’un acte extrajudiciaire délivré par la SCP [L] HAUDIQUET BADEROT, Commissaires de justice associés à la résidence de PERONNE, en date du 29 mars 2024, la SCI TOLLY a délivré congé avec offre de renouvellement à Monsieur et Madame [R] [B], à effet au 30 septembre 2024.

Dans ce cadre, la SCI TOLLY offrait le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2024, moyennant un loyer annuel d’un montant de 16.200 € hors taxes et hors charges, soit 1.350 € hors taxes et hors charges par mois.

Le tout sous réserve des dispositions résultant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et ce, pour les conditions du bail à renouveler.

Faute d’accord entre les parties et selon courrier recommandé avec AR en date du 17 décembre 2024 (dont ont accusé réception, via les services postaux, les Epoux [I], le 19 décembre 2024), la SCI TOLLY a notifié, en application des dispositions des articles L 145-23 et suivants, un mémoire en demande à Monsieur et Madame [I], aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 13.000 € HT et HC.

Monsieur et Madame [I] n’ont pas donné suite à la notification de ce mémoire et des pièces qui y étaient annexées.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 juin 2025.

A l’audience de renvoi du 5 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la SCI TOLLY, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes sauf à ajouter, qu’en tout état de cause, la demande de renouvellement notifiée par exploit de commissaire de justice le 11 mai 2020 à Monsieur [T] [G] s’avère être dépourvue de tous effets, que l’action en fixation du prix du bail renouvelé engagée par la SCI TOLLY à l’endroit de Monsieur et Madame [B] n’est aucunement prescrite et que vu la régularité du congé notifié par la SCI TOLLY à Monsieur et Madame [B], le 29 mars 2024, ledit congé n’est en aucun cas nul.

Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], étaient représentés par leur conseil. Ils ont sollicité, à titre principal, que soit déclarée prescrite la contestation du principe du renouvellement du bail commercial, suite aux demandes de renouvellement formé par acte extrajudiciaire du 11 mai 2020, puis par lettre recommandée du 13 octobre 2020, rejetée toute demande d’annulation qui pourrait être présentée par la requérante, déclarée prescrite l’action en fixation du montant du loyer renouvelé, le point de départ du renouvellement du bail datant du 11 août 2020 et prononcée l’annulation du congé avec offre de renouvellement, délivré par la SCP [L], le 29 mars 2024. Subsidiairement, ils ont sollicité de voir fixer à la somme principale de 6.372 € par an pour la partie habitation et 2.256 € par an pour la partie commerciale le montant du loyer commercial renouvelé, leur donner acte qu’ils s’en rapportent à justice quant à la demande préalable de désignation d’un expert judiciaire et condamner la SCI TOLLY à leur payer une somme globale de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

Il est à ce stade relevé que les parties ont refusé le projet de médiation proposé par la juridiction préférant ainsi entretenir un contentieux long, couteux et dont le résultat est incertain pour leur client, sauf à s’assurer de mauvaises relations commerciales pour l’avenir.

Par notes en délibéré du 5 décembre 2025, il a été indiqué que le loyer actuel HTHC s’élevait à la somme mensuelle de 509,48 €.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer à la valeur locative

La prescription biennale à laquelle est soumise l’action en révision du loyer d’un bail commercial commence à courir que du jour où est expédiée la lettre contenant la demande en révision (Cass. 3e civ., 8 févr. 2017).

La notification du mémoire au défendeur interrompt la prescription.

Il appartient au juge des loyers commerciaux d’indiquer si l’action en révision du loyer d’un bail commercial est recevable puis d’en fixer le montant.

Sur ce point, alors que la SCI TOLLY se prévaut d’un congé avec offre de renouvellement délivré à Monsieur [R] [B] et à Madame [O] [C], épouse [B], le 29 mars 2024, à la suite duquel le loyer doit être fixé à la somme en principal de 13.000 € HT HC à compter du 1er octobre 2024, ces derniers se prévalent d’une demande de renouvellement de bail formulée par exploit de Maître [P], alors huissier de justice à Roisel, du 11 mai 2020, aux termes duquel aucune contestation et aucune demande de fixation judiciaire du montant du bail renouvelé n’ont été faites de sorte que la SCI TOLLY ne serait plus désormais recevable à y procéder, sa demande étant prescrite.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que selon acte reçu par Maître [W], en date du 9 septembre 2016, Monsieur [T] [G] a cédé à la SCI TOLLY l’immeuble portant sur le bail en litige.

Par exploit du 11 mai 2020 de Maître [P], alors huissier de justice à Roisel, Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], ont sollicité de Monsieur [J] [G], le renouvellement de leur bail commercial.

Par exploit du 29 mars 2024 de la SCP [L] HAUDIQUET BADEROT, commissaires de justice, la SCI TOLLY a fait délivrer congé avec offre de renouvellement à Monsieur [R] [B] et à Madame [O] [C], épouse [B].

Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], à l’appui de leur demande d’annulation du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 mars 2024 par la SCI TOLLY, indiquent que leur demande de renouvellement du 11 mai 2020 est valable, bien que délivrée à Monsieur [J] [G], en ce que ce dernier présentait à cette date les traits du propriétaire apparent.

Cependant, d’abord, l’acceptation de l’acte par Monsieur [J] [G], le 11 mai 2020, ne vaut pas acceptation des indications y figurant autres que celles de sa personne.

Ensuite, le 8 juillet 2019, le gestionnaire de la SCI TOLLY indiquait à Monsieur [R] [B] et à Madame [O] [C], épouse [B], qu’à compter du mois d’octobre suivant, la gestion courante du bien serait désormais opérée « directement par la SCI TOLLY, propriétaire de votre immeuble » invitant ainsi Monsieur et Madame [B] à régler les loyers et charges directement à la SCI bailleresse, tout en lui remettant un RIB aux fins d’effectuer un virement automatique via leur propre banque, recommandations que suivront Monsieur et Madame [B] pour initier un virement chaque début de mois de leur loyer au bénéfice de la SCI TOLLY tel que cela ressort du relevé de compte de la SCI TOLLY ouvert dans les livres du CREDIT AGRICOLE NORD EST qui fait mention au 30 septembre 2019 et au 1er octobre 2019 de virements de Monsieur ou Madame [R] [B].

Cette correspondance faisait écho au courrier du 11 mai 2016 par lequel Maître [N] [W], notaire à Chauny, notifiait à Monsieur [R] [B] et à Madame [O] [C], épouse [B], leur intention de céder les locaux objet du bail, correspondance à laquelle ils répondaient, le 30 mai 2016, ne pas être intéressés par l’achat de l’immeuble.

Dans ces conditions, Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], ne peuvent pas valablement indiquer que Monsieur [J] [G] présentait le 11 mai 2020 les traits du propriétaire apparent de l’immeuble.

Il est au besoin indiqué qu’il importe peu que le 3 juin 2020, le notaire de Monsieur [J] [G] ait indiqué que son client n’était pas « opposé au renouvellement du bail » le présentant ainsi comme le propriétaire apparent de l’immeuble dès lors que cette notion doit s’apprécier au moment où l’acte litigieux a été délivré, soit le 11 mai 2020, et ne peut ainsi servir à valider rétroactivement un acte passé.

Le même raisonnement s’applique pour ce qui concerne le courrier du 21 septembre 2020 adressé par le même notaire.

En conséquence, la SCI TOLLY est recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative suivant congé avec offre de renouvellement délivré par exploit du 29 mars 2024 de la SCP [L] HAUDIQUET BADEROT, commissaires de justice, à Monsieur [R] [B] et à Madame [O] [C], épouse [B].

Sur la fixation de la valeur locative et la désignation d’un expert

En application de l’article L 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’état des pièces visées supra et plus particulièrement d’un rapport [A], la SCI TOLLY sollicite la fixation du loyer de renouvellement au montant de 13.000 € hors taxes et hors charges par an, déduction faite du remboursement de la taxe foncière mais TEOM incluse, à compter du 1er octobre 2024.

Ainsi, en l’état de ces éléments, la SCI TOLLY produit des éléments objectifs à l’appui de sa demande mais constate d’ores et déjà ne pas s’accorder sur l’évaluation de son expert avec celui de Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], indiquant que si la valeur retenue par les experts est sensiblement identique pour la partie habitation, elle est radicalement différente de celle retenue pour la partie commerciale, l’expert [Y] n’ayant manifestement pas pris en compte que la situation de ROISEL, au carrefour de plusieurs routes départementales, bénéficiait d’une importante zone de chalandise.

D’une façon générale, la SCI TOLLY considère que la valeur locative de la partie commerciale telle que retenue par le Cabinet [H], auquel ont eu recours Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], s’avère être totalement déconnectée de toute réalité économique.

Pour ces raisons, la SCI TOLLY sollicite la nomination d’un expert.

Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], s’en rapportent sur cette demande relevant que l’avis de leur expert est manifestement différent de celui missionné par la SCI TOLLY qui s’est contenté de faire état d’une importante zone de chalandise sans s’intéresser à la question économique ou encore en s’abstenant d’indiquer qu’il existe une autre boulangerie-pâtisserie à ROISEL de même envergure et une supérette avec rayon de pains et diverses boites à pain dans le canton par la boulangerie de VILLERS-OUTREAUX.

Ainsi, en l’état de ces contestations qui devront être débattues contradictoirement et alors que le juge ne peut pas fixer le loyer au vu d’un rapport amiable produit par une partie (Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, n°09-10.631), il apparaît opportun et justifié d’ordonner avant-dire droit, en application de l’article R 145-30 du Code de commerce, une mesure d’expertise judiciaire.

Chaque partie ayant intérêt à la réalisation de cette mesure, les frais de consignation seront partagés par moitié entre elles, selon les modalités précisées au dispositif de ce jugement.

Sur la fixation du loyer pendant l’instance

Aux termes de l’article L 145-57 du Code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.

En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.

Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 481 et 483 du Code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.

En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.

Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande présentée par la SCI TOLLY de fixation du loyer du bail renouvelé directement à la valeur locative.

CONSTATE le renouvellement à effet du 1er octobre 2024 du bail commercial liant les parties et portant sur un local à usage mixte (commercial et habitation) sis à ROISEL (80240) – 10 rue Jean Jaurès.

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [M] [Z], exerçant 8 bis rue Porion à 80000 AMIENS, expert près la Cour d’appel d’Amiens :

Avec mission de :

— réunir les parties et se faire communiquer par les parties, le titre de propriété, les diagnostics immobiliers annexes, le bail, les éventuels états des lieux, le relevé de charges de copropriété, les avis de taxe foncière, les justificatifs des chiffres d’affaires réalisés, les notifications d’indexation ou de révision du loyer et toutes pièces utiles à sa mission ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— se rendre sur les lieux situés 10 rue Jean Jaurès à 80240 ROISEL ;

— visiter, décrire et photographier les locaux commerciaux et d’habitation, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, en préciser les éléments d’équipements, l’état d’entretien et de réparations, la commodité d’accès pour le public et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération en fonction notamment de la nature des différentes parties des locaux et de leur utilisation et des recommandations rappelées dans la charte de l’expertise immobilière ;

— rechercher les prix couramment pratiqués pour les locaux similaires d’après les données disponibles en fournissant des références de comparaison détaillées ; documenter, au besoin, l’évolution des prix des locations similaires dans la même zone et l’évolution de la conjoncture économique au cours du bail expiré ;

— donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2024, déterminée conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du Code de commerce, en veillant à justifier le choix des méthodes d’évaluation retenues et en détaillant les calculs opérés ;

— fournir à la présente juridiction toute précision qu’il estime utile à la résolution du litige ;

— adresser aux parties un pré-rapport de ses investigations et conclusions en leur impartissant un délai pour faire valoir par dires leurs éventuelles observations, et y répondre avant de déposer ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation.

SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation par la SCI TOLLY et Monsieur [R] [B] et Madame [O] [C], épouse [B], entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Amiens, de la somme de 3.000 € (par chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire d’Amiens), à concurrence de 50 % chacune, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de deux mois à compter du jugement, sans autre avis.

DIT qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti.

ACCORDE à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du Code de procédure civile).

DIT que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe.

DIT que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni.

SURSEOIT À STATUER sur la fixation du loyer du bail renouvelé et les prétentions accessoires des parties.

DIT que le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance ou accord des parties, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

DIT qu’en vertu de l’article R 145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Remise faite, le Président a signé ainsi que le Greffier,

Le Greffier Le Président