TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie certifiée conforme

délivrée le :

à Me [Localité 9]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/10626

N° Portalis 352J-W-B7I-C5J4U

N° MINUTE :

Assignation du :

16 juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TWISTER IMMO

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Martine LE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0714

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/10626 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J4U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 3 octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Twister Immo est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à Paris 15ème arrondissement, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024, ont été adoptées les résolutions suivantes :

— n°10 (désignation du syndic) ;

— n°15.6 (frais annexes de travaux) ;

— n°16.1 (rénovation des halls et de la salle commune) ;

— n°16.6 et n°16.7 (installation d’un équipement audiovisuel dans la salle commune) ;

— n°16.12 (frais annexes de travaux) ;

— n°17 (souscription d’un prêt collectif à adhésion volontaire) ;

— n°18 (vente de parties communes – loge) ;

— n°20 (agent de sécurité de nuit durant les JO) ;

— n°23 (forfait eau froide/chaude à défaut de relevé).

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice signifié le 16 juillet 2024, la SCI Twister Immo a fait délivrer une assignation, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à Paris 15ème arrondissement, à titre principal, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 24 avril 2024 en son intégralité, et à titre subsidiaire, aux fins d’annulation de ses résolutions n°10, n°15.6, n°16.1, n°16.6, n°16.7, n°16.12, n°17, n°18, n°20 et n°23.

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/10626 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J4U

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, et au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, la SCI Twister Immo demande au tribunal de :

— Annuler le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 3] du 24 avril 2024 ;

A titre subsidiaire ;

— Annuler les décisions n°10, 15.6, 16.1, 16.6, 16.7, 16.12, 17, 18, 20 et 23 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 3] du 24 avril 2024 ;

En tout état de cause :

— Dispenser la société Twister Immo des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la société Twister Immo la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 11], n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 29 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale d’annulation intégrale de l’assemblée du 24 avril 2024

Sur le défaut de communication de la feuille de présence avec le procès-verbal d’assemblée générale

La SCI Twister Immo demande l’annulation de l’assemblée générale litigieuse en son entier, sur le fondement de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, en l’absence de communication de la feuille de présence ne permettant pas d’avoir les tantièmes individualisés des copropriétaires présents, et de vérifier le décompte des voix pour chaque résolution, ni les conditions de validité des votes par correspondance avec la date de réception du formulaire par le syndic ; qu’en sus, que ses votes contre les résolutions n°19 et n°23 n’apparaissent pas sur le procès-verbal de ladite assemblée.

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Sur ce,

En vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, la feuille de présence établie lors de l’assemblée générale est annexée au procès-verbal de l’assemblée, lesquels sont inscrits à la suite des uns des autres sur un registre ouvert à cet effet par le syndic.

En application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, il est possible d’obtenir copie de la feuille de présence en la demandant au syndic dans les conditions prévues à l’article 33 du décret. Aucun texte n’impose la communication de la feuille de présence tenue lors de chaque assemblée et les copropriétaires ayant la possibilité de la consulter et d’en obtenir copie dans les conditions précitées, il n’est pas obligatoire de l’adresser à chacun des copropriétaires à l’issue de chaque assemblée générale.

Dès lors, le défaut de communication spontanée d’une copie de la feuille de présence tenue lors de l’assemblée en même temps que le procès-verbal de cette assemblée ne constitue pas une cause de nullité.

Aucune nullité n’est donc encourue du chef de la violation des dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, il convient de débouter la société Twister Immo de sa demande de nullité de l’assemblée fondée sur ce premier moyen.

Sur les résolutions non soumises à un vote

La SCI Twister Immo s’interroge sur les « points d’information » et les « compte-rendu » mentionnés ne font l’objet d’aucun résumé dans le procès-verbal de l’assemblée, mais certains, sont indiqués comme ayant été adoptés par un vote à l’unanimité, tel que celui portant sur les travaux réalisés par ENEDIS.

Sur ce,

Le tribunal relève que le demandeur, se contente de s’interroger sur les points non soumis au vote, sans formuler de demande à ce titre.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

2. Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°10, n°15.6, n°16.1, n°16.6, n°16.7, n°16.12, n°17, n°18, n° 20 et n°23

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10

La demanderesse sollicite l’annulation de la résolution n°10, pour violation de l’article 38 du règlement de copropriété, car lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024, le président a mis aux voix la désignation de dix membres au conseil syndical, sans précision par ailleurs du nombre de voix détenues par chacun d’entre eux au sein de la copropriété, et alors que l’article 38 susvisé ne prévoit que la possibilité de nommer à minima trois membres et au maximum cinq membres.

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/10626 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J4U

Sur ce,

Au préalable, il est relevé que la société Twister Immo n’a pas voté contre la désignation de tous les membres et n’apparaît dès lors pas recevable à solliciter la nullité de cette résolution.

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. (…)

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les membres du conseil syndical sont désignés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Selon l’article 22 du décret du 17 mars 1967, à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Les textes légal et réglementaire ne donnent aucune indication quant au nombre de personnes que doit comprendre le conseil syndical, l’assemblée en décide donc librement, à moins que le règlement de copropriété n’ait lui-même fixé le nombre de membres du conseil syndical.

Il n’est prévu aucune sanction par le texte en cas de non-respect du nombre de membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété.

En l’espèce, le demandeur, qui ne produit pas le règlement de copropriété de l’immeuble ne justifie pas d’une stipulation spéciale prévue au règlement de copropriété.

En tout état de cause, en l’absence de sanction prévue, la nullité de la résolution d’assemblée ayant désigné les membres du conseil syndical ne peut être prononcée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°15.6, n°16.6, n°16.7, n°16.12, n°17, n°20

La SCI Twister Immo souhaite voir annuler les résolutions n°15.6 et 16.12, au motif que dans les deux cas, le président a mis aux voix en sus du montant des travaux, un montant au titre « d’imprévus » de 18.168 TTC (résolution n°15.6) et de 11.965 TTC (résolution n°16.12) sans plus d’explications, alors que s’il s’agit d’avances de trésorerie, celles-ci doivent être prévues par le règlement de copropriété et votées à la double majorité de l’article 26.

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Concernant les résolutions n°16.6, n°17 et n°20, elle expose que l’assemblée générale de l’année 2021 fait l’objet d’une procédure notamment concernant le remplacement sans suppression préalable du poste de concierge, par une société de gardiennage pour réduire les coûts (9 000 euros) ; qu’il ressort de l’assemblée litigieuse que l’installation d’un équipement audiovisuel dans la salle commune vient contredire la justification donnée pour voter le recours à une telle société ; qu’ainsi cette résolution n’est nullement justifiée par l’économie au regard du coût des présentes résolutions, soit 7 780 €TTC (résolution 16.6), 6.120 € TTC (résolution 20), et ce d’autant que dans le cadre du vote aucun justificatif sérieux n’est fourni.

Elle ajoute que le procès-verbal de l’assemblée litigieuse, ne mentionne pas que le président de l’assemblée a précisé durant celle-ci, que ce prêt serait nécessaire pour financer les travaux faute d’accepter la vente de la partie commune.

Sur ce,

Le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle la décision, bien que respectant les règles de majorité requise, n’est pas inspirée par l’intérêt collectif du syndicat mais par l’intérêt privé de certains copropriétaires ou la volonté de nuire à certains d’entre eux.

Il appartient au copropriétaire, demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la décision est contraire à l’intérêt collectif, ou rompant l’égalité entre copropriétaires.

Une résolution n’est en effet pas abusive du seul fait qu’elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l’intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.

En l’espèce, il incombe à la société Twister Immo de rapporter la preuve de la violation des règles de fonctionnement des assemblées, ou du caractère abusif des décisions adoptées par l’assemblée générale.

Elle ne peut se contenter d’affirmer être contre ces résolutions, que ces résolutions ne sont pas opportunes ou justifiées, ou favorisent certains copropriétaires au détriment de l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires sans le démontrer.

La règle de fonctionnement d’une copropriété repose en effet sur des critères de majorité et le seul fait qu’un copropriétaire soit systématiquement en désaccord avec les autres copropriétaires ne suffit pas à justifier sa demande de nullité de la résolution.

Si la société Twister Immo s’est opposée à l’adoption :

— d’une enveloppe dépenses imprévues pour les travaux de zinguerie (résolution 15.6) et travaux de rénovation des halls (résolution 16.12),

— de l’installation d’un équipement audiovisuel dans la salle commune (résolution 16.6 et 16.7),

— de la mise en place d’un agent de sécurité pendant les JO (résolution 20),

— du recours à un prêt collectif à adhésion volontaire pour financer les travaux ( résolution 17),

elle ne conteste pas les majorités auxquelles les décisions ont été adoptées. Elle ne démontre pas non plus le caractère abusif des décisions adoptées.

Ainsi, la preuve n’est pas rapportée en l’espèce que l’adoption des résolutions querellées, l’aurait été en violation d’une règle de fond ou de forme. Aucun motif de droit fonde la demande de nullité de ces résolutions.

En conséquence, il convient de débouter la société Twister Immo de sa demande de nullité des résolutions n°15.6, n°16.6, n°16.7, n°16.12, n°17 et n°20.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°16.1

La demanderesse soutient que la résolution n°16.1 aurait dû être votée à la majorité de l’article 25, s’agissant de travaux de rénovation des halls principaux et de la salle commune pour un montant des de 127.216 TTC, impliquant une transformation, addition et amélioration des halls principaux et de la salle commune, et doit dès lors être annulée.

Sur ce,

En application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptés à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. La liste figurant à l’article 24 n’est pas limitative.

Il en est ainsi des travaux de minimes importances ou de travaux d’entretien de l’immeuble tels que des travaux de rénovation de peinture ou d’électricité, travaux rendus nécessaires en raison de l’usure ou de la vétusté.

Ces travaux sont à distinguer de travaux d’amélioration relevant de l’article 25.

En l’espèce, les travaux de rénovation de peinture et d’électricité des halls et de la salle commune de la copropriété visés à la résolution n°16.1 sont des travaux d’entretien liés à l’usure et la vétusté. Ils ne constituent pas des travaux d’amélioration et leur adoption relève donc de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas démontré de violation de règle de majorité par la société Twister Immo.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société Twister Immo portant sur la nullité de la résolution n°16.1.

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Sur la demande d’annulation de la résolution n°18

La demanderesse soutient qu’il convient d’annuler la résolution n°18, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, car la partie commune en question est l’ancienne loge de la gardienne dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble comme déjà indiqué dans l’action intentée à l’encontre de l’assemblée générale de 2021 ; que la résolution litigieuse ne peut pas être prise à la majorité de l’article 26, mais à l’unanimité des voix des copropriétaires puisque l’aliénation de cette partie commune porte atteinte à la destination de l’immeuble ; que la suppression de la loge aurait dû faire l’objet d’une résolution au même moment que la suppression du poste de concierge ; qu’en ne soumettant pas au vote la suppression du poste du gardien dont le contrat s’arrête pour cause de retraite mais dont la suppression du poste (de la fonction) n’est pas supprimé cela visait à permettre dans un second temps et par détournement des règles des votes, à aboutir à la suppression de la loge par un vote pour lequel la cession peut être votée à la majorité de l’article 26.

Sur ce,

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 seule peut être contestée une décision d’assemblée générale produisant des effets juridiques.

En premier lieu il est relevé que cette résolution a été rejetée et que la société Twister Immo a voté contre. Cette décision ne produit aucun effet juridique.

Dès lors cette demande est sans objet et il n’y a pas lieu à annuler cette résolution.

En second lieu et au surplus, il est observé qu’en application des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, en premier vote relève de la majorité des copropriétaires représentant deux tiers des tantièmes des voix, et en second vote de la majorité des copropriétaires, la décision de suppression de la loge de concierge et l’aliénation de la loge.

Ainsi, aucune règle de majorité n’a en l’espèce été violée.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société Twister Immo portant sur la nullité de la résolution n°18.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°23

La société Twister Immo souligne que son vote contre la résolution n°23 n’a pas été pris en compte et sollicite l’annulation de cette résolution, car l’application d’un forfait ne peut être que consensuel ; que l’ensemble de la copropriété est doté de compteurs

divisionnaires ; que les consommations individuelles d’eau doivent être prises en compte en fin d’exercice pour procéder à la régularisation des consommations afin que les copropriétaires paient l’eau qu’ils ont réellement consommée et une quote-part de la consommation indivise qui a été utilisée pour les parties communes ; que pour la majorité à laquelle cette résolution a été votée, en admettant l’application d’un tel forfait, celui-ci relève de la majorité de l’article 25, et éventuellement 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

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Sur ce,

L’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, non seulement la société Twister Immo ne démontre pas qu’elle a voté contre cette résolution, mais en outre, les 69 tantièmes détenus par la société Twister Immo sur les 6 564 tantièmes participants au vote sont sans incidence sur le résultat du vote et l’adoption de la résolution à la majorité de l’article 24 requise pour l’adoption de cette résolution.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société Twister Immo portant sur la nullité de la résolution n°23.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Twister Immo, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de constitution du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile et la société Twister Immo sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de dispenser de toute participation à l’éventuelle dépense commune des frais de procédure la société Twister Immo.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la société Twister Immo de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société Twister Immo aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 14 novembre 2025.

La greffière La présidente