N° RG 25/00392 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZX /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00392 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZX

Minute n° 25/00426

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [D]

né le 02 Octobre 1964 à [Localité 6] ([Localité 7]),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jérémy DEMONT de la SCP LIERE-JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [Y]

née le 24 Mai 1980 à [Localité 9] (Mongolie),

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Septembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 10 Octobre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00392 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EAZX /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 15 juillet 2015, M. [P] [D] a loué à Mme [T] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430 euros, outre 160 euros de provision sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 430 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, M. [P] [D] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 104,64 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, M. [P] [D] a fait assigner Mme [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal,° constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 5 janvier 2025,

° condamner la défenderesse à lui payer :

la somme de 4 175,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle de 711,73 euros à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, matérialisée par la restitution des clés du local d’habitation,à titre subsidiaire,° prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation,

° condamner la défenderesse à lui payer :

la somme de 5 077,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de cette même date,une indemnité d’occupation mensuelle de 711,73 euros à compter de l’assignation et jusqu’à complète libération des lieux, matérialisée par la restitution des clés du local d’habitation,en tout état de cause,° ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tous occupants de son chef et de tous biens matériels lui appartenant, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

° dire et juger qu’il conservera le dépôt de garantie de 430 euros versé par la défenderesse,

° condamner la défenderesse :

aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et la notification de l’assignation à la préfecture,à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 8] le 27 juin 2025.

Par décision du 1er juillet 2025, Mme [T] [Y] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 septembre 2025.

À cette audience, M. [P] [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 832,16 euros au titre des loyers et charges échus au 3 septembre 2025. Il a précisé que le loyer du mois d’août avait été réglé.

Mme [T] [Y] a expliqué les difficultés de paiement de son loyer par les frais générés par le décès de ses deux parents en Mongolie, devant les assumer seule en gérant en parallèle et seule également trois enfants, âgés de 18, 15 et 10 ans. Elle a indiqué qu’elle percevait environ 1 300 euros par mois de ressources et que son fils l’aidait à hauteur de 200 euros mensuels. Elle a ajouté qu’elle avait désormais repris le versement de son loyer, y ajoutant 50 euros par mois, et proposé de continuer ainsi pour apurer sa dette, sollicitant en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 septembre 2025, la dette locative de Mme [T] [Y] s’élève à la somme de 4 832,16 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [T] [Y] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juin 2025 sur la somme de 4 175,28 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.11. qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 5 novembre 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il est par ailleurs justifié de ce que Mme [T] [Y] a été déclarée recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 1er juillet 2025, mais cette décision, postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, ne fait pas disparaître l’absence de paiement de la locataire et ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VI 1° du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de cette demande et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi qu’une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement à l’égard de la demande de Mme [T] [Y] tendant à bénéficier d’une procédure de surendettement. Le décompte de la dette locative et les débats démontrent par ailleurs que la locataire a repris le paiement de son loyer courant. Dans ces conditions, des délais de paiement doivent lui être octroyés.

Compte tenu de la situation financière qu’elle a exposée à l’audience, il y a lieu de lui accorder un échelonnement de la dette en l’autorisant à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant.

Il sera rappelé que ces délais ne seront mis en œuvre que jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier et acquittement du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [T] [Y] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [T] [Y] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 711,73 euros, et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [T] [Y] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Ces derniers ne pourront cependant pas inclure les frais de notification du commandement de payer à la CCAPEX, dès lors que cette formalité n’est imposée à peine d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’au bailleur personne morale par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, seul le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture sera mis à la charge de la défenderesse.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [T] [Y] sera condamnée à verser à M. [P] [D] la somme de 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [Y] à verser à M. [P] [D] la somme de 4 832,16 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 4 175,28 euros et à compter du présent jugement sur le surplus ;

AUTORISE Mme [T] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 50 euros, dont chacune devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que ces délais de paiement ne seront mis en œuvre que jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 15 juillet 2015 entre M. [P] [D] d’une part, et Mme [T] [Y] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à compter du 5 janvier 2025 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [P] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [T] [Y] soit condamnée à verser à M. [P] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 711,73 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à verser à M. [P] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,