TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00786 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKZX

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 23 Janvier 2025

Monsieur [F] [G], rep/assistant : M^e François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [J] [H], rep/assistant : M^e Laure VAILLANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [L], en qualité de curatrice [I], rep/assistant : M^e Laure VAILLANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 janvier 2025

A : M^e François xavier DOS SANTOS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 janvier 2025

A : M^e François xavier DOS SANTOS

M^e Laure VAILLANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 28 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [G]

19 rue de la Gendarmerie

63520 SAINT-DIER-D’AUVERGNE

représenté par M^e François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [H]

9 rue du Bosquet

63400 CHAMALIERES

représenté par M^e Laure VAILLANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [L] [I], Désignée pour exercer une mesure de curatelle renforcée au profit de Monsieur [J] [H]

8 Imlpasse du Chapeau Rouge

Mauran

31540 MONTEGUT LAURAGAIS

représentée par M^e Laure VAILLANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 février 2016, M. [F] [G] a donné à bail à M. [J] [H] un logement situé 9 rue du Bosquet à Chamalières (63400).

M. [F] [G] a confié la gestion locative de cet appartement à l’agence Boucomont par mandat du 1er avril 2009.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, M. [F] [G] a fait assigner M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin qu’il juge que ce dernier commet des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles et qu’il ordonne en conséquence son expulsion.

A l’audience du 28 novembre 2024, M. [F] [G] demande au JCP, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1103 et 1719 du code civil, du règlement de copropriété et de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, de :

— le juger recevable et bien-fondé en son action,

— juger que M. [H] a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles,

— juger la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation à effet au jour du jugement à intervenir aux torts exclusifs de M. [H],

— ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire ;

— juger que, jusqu’à complète libération des lieux, M. [H] sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges actuel,

— condamner M. [H] à lui payer et porter une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— juger la procédure recevable et opposable à Mme [L] [I], ès qualités de curateur de M. [H],

— débouter M. [H] et sa curatrice de l’ensemble de leurs demandes.

M. [F] [G] expose que les nuisances causées par son locataire sont attestées par les nombreuses pièces qu’il verse au débat et notamment pétition du voisinage, main courante, procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété.

Il estime en outre qu’aucune exception de procédure n’a été valablement soulevée.

En réponse, M. [J] [H], assisté de sa curatrice Mme [L] [I], demande au JCP de :

— dire nulle et de nul effet l’assignation délivrée sans que sa curatrice ne soit assignée, ainsi que la simple signification de cette même assignation faite à la curatrice le 14 mars 2024,

— à titre subsidiaire dire irrecevables et mal fondées les demandes de M. [G],

— à titre infiniment subsidiaire, dire qu’aucune preuve directe et sérieuse n’est rapportée des faits opposés à M. [H], qu’ils sont anciens et qu’une mesure d’expulsion serait en toute hypothèse disproportionnée,

— débouter M. [G] de toutes ses demandes,

— condamner M. [G] aux entiers dépens recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle pour M. [H] et à payer et verser à Mme [I] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] prétend que l’omission du curateur dans l’assignation est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte par l’intervention volontaire du curateur ni par la signification postérieure de cet acte.

Il ajoute que le bail contient une clause résolutoire que le propriétaire n’a pas appliquée et qui rend ses demandes irrecevables.

Enfin, sur le fond, il prétend que les faits reprochés sont anciens et imprécis et que l’expulsion serait disproportionnée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de nullité de l’assignation

Il résulte des dispositions de l’article 468 alinéa 3 du code civil que la personne placée sous mesure de curatelle doit être assistée par son curateur pour introduire une action en justice ou y défendre.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte notamment le défaut de capacité d’ester en justice.

Enfin, l’article 121 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il résulte des pièces de la procédure que M. [H] est placé sous mesure de curatelle renforcée depuis le 16 juin 2003. Sa curatrice est Mme [L] [I].

Il doit donc être assisté par sa curatrice dans le cadre de la présente procédure.

Si l’assignation n’a dans un premier temps pas été signifiée à sa curatrice, il convient d’observer que cette situation a été régularisée, l’assignation étant signifiée à Mme [L] [I] le 14 mars 2024, soit avant que le juge statue.

La jurisprudence citée par le défendeur aux termes de laquelle l’omission dans l’assignation du curateur est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte par l’intervention volontaire du curateur (1ère Civ. 23 février 2011) ne s’applique pas au cas d’espèce et est d’ailleurs citée de façon tronquée. En effet, elle vise le cas dans lequel une décision a été rendue en première instance sans que le curateur ne soit avisé de la procédure, celui-ci n’étant attrait à la procédure qu’en cause d’appel.

En l’état, force est de constater que la curatrice a bien été avisé de la procédure devant le JCP, l’assignation délivrée à M. [H] lui étant signifiée avant que le juge statue. La nullité est donc couverte.

2/ Sur l’irrecevabilité des demandes pour non-respect de la clause résolutoire insérée au bail

Il est exact que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et un mois après une sommation demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de faire ordonner cette résiliation en justice”.

Le bailleur n’est cependant pas tenu de l’appliquer et peut, comme c’est son choix en l’espèce, solliciter du juge qu’il prononce la résiliation du bail aux torts du preneur pour manquement à ses obligations contractuelles. En outre, l’utilisation de ladite clause nécessite une décision de justice préalable dont l’existence n’est pas alléguée en l’espèce.

Le moyen tiré d’une irrecevabilité des demandes pour non-respect de la clause résolutoire insérée au bail ne pourra qu’être rejeté.

3/ Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail au terme convenu.

L’obligation d’usage paisible est également rappelée à l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1729 du Code civil précise que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement la gravité du manquement invoqué.

A l’appui de sa demande, M. [F] [G] produit :

— un courrier qui lui a été adressé par le syndic de l’immeuble daté au 17 octobre 2016 et faisant état des “nuisances auditives” causées par M. [H] à savoir “bruit, musique, etc…”

— un courrier qui lui a été adressé par le syndic de l’immeuble daté du 26 mars 2018 indiquant ceci : “à la suite de nombreuses réclamations reçues ce jour de la part des résidents, je me permets de vous informer de faits importants survenus dans votre appartement dans la nuit de vendredi à samedi dernier. Après avoir cogné à coups de masse dans les murs, votre locataire est finalement parti entre les mains de la police et des pompiers pour un internement en hôpital psychiatrique spécialisé.”

Ce courrier a été porté à la connaissance du locataire et de sa curatrice par l’agence Boucomont, cette dernière lui demandant de libérer l’appartement “compte-tenu de ses troubles du comportement et des nuisances répétées qu’il provoque”.

— un courrier électronique du 15 janvier 2019 adressé par le syndic à l’agence Boucomont, portant en objet “[H]” et indiquant ceci : “suite à des menaces proférées ce jour au téléphone par ce locataire à notre encontre, il faudrait lui confirmer que le syndic n’a aucun lien avec les locataires (…) Ce locataire devait par ailleurs partir dans l’automne, qu’en est-il? Sachant que les nuisances continuent, que ses voisins sont apeurés. Je suis passé en fin de matinée, on ne s’entendait pas parler en grimpant sur le toit tellement la musique était forte”.

— le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 24 avril 2023 dans lequel il est mentionné ceci : “Locataire [G] : de nouvelles nuisances sont observées ces dernières semaines. L’agence Boucomont s’était pourtant engagée à faire partir le locataire. Relancer cette agence de façon à mettre fin à ces nuisances”.

— un courrier électronique adressé par le syndic de l’immeuble à l’agence Boucomont le 17 mai 2023 indiquant ceci : “nous avons de nouveau de sérieux problèmes avec le locataire de M. [G]. (…) Les résidents ne supportent plus cette musique qu’on entend dans toute la rue, les cris nocturnes, les puces, les incivilités des copains dans l’escalier, etc…”

— un courrier électronique adressé par l’agence Boucomont à la curatrice de M. [H] le 23 mai 2023 transmettant les informations ci-dessus et sollicitant son départ des lieux.

— deux déclarations de main courante effectuées le 4 juillet 2023 par deux habitantes de la résidence et décrivant les comportements suivants : “il crie dans arrêt, sonne chez les gens, quand on lui demande d’arrêter il nous insulte, il met la musique très fort” “il met la musique très fort, il crie très fort que ce soit de jour comme de nuit”.

— une pétition datée du 7 juillet 2023 faisant état des troubles causés par M. [H] et ses amis à savoir “musique très forte, cris, injures et cela de jour comme de nuit” et signée par des habitants de l’immeuble et de l’immeuble voisin.

Ces différentes pièces attestent d’un usage des lieux qui n’est pas paisible, se manifestant essentiellement par des cris, des insultes et l’écoute de musique à un niveau sonore très élevé, le tout de jour comme de nuit.

Si certaines de ces pièces datent de plusieurs années, d’autres sont plus récentes et, en toute hypothèse, elles permettent toutes d’attester d’un comportement qui dure depuis plusieurs années sans que les mises en garde du gestionnaire du bien n’ait eu d’effet.

Ces faits répétés depuis plusieurs années et qu’aucune démarche auprès du locataire ou de sa curatrice n’a permis d’endiguer, constituent une violation grave de l’obligation de jouir paisiblement des locaux loués.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement, soit le 23 janvier 2025, cette résiliation n’étant pas disproportionnée au regard des nuisances anciennes et répétées causées.

M. [J] [H] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il convient également de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée, en l’absence de toute pièce actualisée sur ce point et de toute demande chiffrée, par référence au montant du loyer et des charges prévu à la signature du contrat, soit 447 euros.

Succombant à l’instance, M. [J] [H] devra supporter la charge des dépens.

Il sera également condamné à payer à M. [G] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE M. [J] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que M. [J] [H] n’a pas respecté ses obligations de locataire s’agissant de l’obligation de jouissance paisible du logement ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre M. [F] [G] et M. [J] [H] à compter du 23 janvier 2025 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 9 rue du Bosquet à Chamalières (63400), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [J] [H] à la somme mensuelle de 447 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à M. [F] [G] ladite indemnité mensuelle à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [J] [H] à payer à M. [F] [G] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant recouvrée conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle;

CONDAMNE M. [J] [H] aux entiers dépens, recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection