MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 30 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02626 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JHV2

AFFAIRE : Monsieur [G] [I], Madame [S] [F] épouse [I] C/ Monsieur [J] [Y] [H] [D], Madame [X] [U] [Q] épouse [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [I]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1] (SENEGAL) ([Localité 2]), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 154, M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

Madame [S] [F] épouse [I]

née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 3] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats postulant, vestiaire : 154, M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Y] [H] [D]

né le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 4] (54), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

Madame [X] [U] [Q] épouse [D]

née le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

Clôture prononcée le : 04 novembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Avril 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 30 Avril 2026,

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 février 2021, Monsieur [G] [I] et Madame [S] [F], épouse [I], (ci-après les consorts [I]) ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier à usage d’habitation sis au [Adresse 4], appartenant à Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Q] épouse [D] (ci-après les consorts [D]). Ce compromis comportait une condition suspensive relative à la vérification du bon fonctionnement des pompes de relevage servant à évacuer les eaux usées vers le point commun de collecte, situé à plus haute altitude que l’habitation.

Par acte notarié du 8 juillet 2021, les consorts [I] ont procédé à l’achat du bien auprès des consorts [D], après que ceux-ci leur aient remis une facture aux fins d’attester de la réalisation de la condition suspensive susmentionnée.

Le 3 août 2021, les consorts [I] ont fait établir par constat d’huissier plusieurs désordres affectant l’immeuble.

Le 23 février 2022, les consorts [I] ont mis en demeure les consorts [D] aux fins de se voir restituer une partie du prix de vente, faisant valoir les divers désordres constatés. Par courrier officiel émis le 9 avril 2022, les consorts [D] ont opposé un refus à leur demande.

Par acte délivré le 13 décembre 2022, les consorts [I] ont fait assigner les consorts [D] devant le Président du Tribunal judiciaire de NANCY statuant en matière de référés aux fins de voir désigner un expert judiciaire permettant de vérifier les désordres allégués.

Le 7 janvier 2023, le Président du Tribunal judiciaire de NANCY a rendu une ordonnance de référé désignant M. [A] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été rendu le 29 avril 2024.

Par acte délivré le 30 septembre 2024, les consorts [I] ont fait assigner les consorts [D] et [Q] devant le présent tribunal aux fins notamment d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Le 4 novembre 2025, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de NANCY a rendu une ordonnance de clôture de l’instruction. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 04 février 2026 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 avril 2026.

***

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 mai 2025, les consorts [I] demandent au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter les consorts [D] de leurs demandes et sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire, sur le fondement du dol, :

— les condamner in solidum à leur payer les sommes suivantes augmentée des intérêts au taux légal en indemnisation de leurs préjudices matériels, sur le fondement de la garantie des vices cachés :

—  6 960 euros au titre de la remise en état du réseau des eaux usées,

—  6.517,34 euros au titre de la remise en état des pompes de relevage, indexée sur l’indice du coût de la construction sur la base de l’indice BT01 à 117,5 de juin 2021,

—  28.526,94 euros au titre de la remise en état de la toiture, indexée sur l’indice du coût de la construction sur la base l’indice BT01 à 130,5 d’avril 2023,

—  8 382,00 euros au titre de la remise en état du balcon, indexée sur l’indice du coût de la construction sur la base de l’indice BT01 à 130,3 de novembre 2023

—  2.724,50 euros au titre des travaux d’urgence pour sécuriser la dalle entre le séjour et la cuisine tout en se réservant le droit de chiffrer ultérieurement les réparations nécessaires

—  15.000 euros au titre de la responsabilité du raccord au regard communal

—  680 euros au titre de l’inspection vidéo

—  429,20 euros au titre des frais d’établissement du constat d’huissier

— les condamner in solidum à leur payer les sommes suivantes, augmentées des intérêts au taux légal en indemnisation de leurs préjudices moraux :

—  8 000 euros au titre du préjudice moral afférent aux désordres d’assainissement

—  3 000 euros au titre du préjudice moral afférent à la dégradation de la toiture

—  4 000 euros au titre du préjudice moral afférent à l’état dangereux du balcon et de la dalle du séjour/cuisine

—  8 000 euros tel que mentionné dans le corps et dans une partie du dispositif des écritures au titre du préjudice moral afférent à la responsabilité exceptionnelle du raccord des canalisations au regard communal

—  4 000 euros au titre du préjudice moral lié au stress et à la détresse morale causés par la situation d’illicéité et d’endommagement de l’environnement

– les condamner in solidum aux dépens de la présente procédure ainsi qu’à ceux de la procédure en référés et les frais d’expertise judiciaire ;

– condamner in solidum les consorts [D] à payer aux consorts [I] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent que les consorts [D] sont tenus, en leur qualité de vendeur, par la garantie des vices cachés, dès lors que les vices affectant l’immeuble étaient préexistants à la vente, cachés et connus des vendeurs et qu’ils sont tels qu’ils n’auraient pas acquis l’immeuble au prix convenu.

S’agissant du vice relatif au réseau des eaux usées causant des inondations dans le sous-sol, ils arguent qu’il n’était pas décelable lors de la visite des lieux et qu’il était nécessairement connu des vendeurs, en ce qu’ils ont habité la maison durant plusieurs années.

Ils soutiennent que les vendeurs connaissaient également l’état des deux pompes de relevage, dès lors qu’il était prévu dans l’avant contrat qu’ils procèdent à la vérification de leur bon fonctionnement et qu’ils ont sciemment fait réaliser des travaux a minima en amont de la vente, ne permettant pas de remédier aux vices constatés.

Ils exposent que les consorts [D] ont, peu avant la vente, fait intervenir une entreprise pour procéder au décapage de la toiture afin qu’elle apparaisse, lors de la vente, en bon état et qu’ils savaient pour en avoir été informés par l’entreprise que le décapage était insuffisant et causerait faute d’appliquer un produit supplémentaire la porosité des tuiles et partant des risques d’infiltrations d’eau.

S’agissant du vice affectant le balcon, ils font valoir qu’il était connu des vendeurs qui ont caché la rouille et les effritements du béton en clouant un lambris en PVC.

Ils indiquent enfin que le vice affectant la dalle séparant le séjour et la cuisine, fragilisant la structure, était connu des vendeurs qui l’ont dissimulé en posant du lambris et évaluent leur préjudice à 2 724,50 euros au titre des travaux d’urgence réalisés par eux, se réservant le droit de solliciter un chiffrage ultérieur pour la réfection de la dalle endommagée.

Au titre de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral, ils font valoir leurs situations de handicap, attestées sur le plan médical, ainsi que l’état de stress généré par les différents vices et l’état de vigilance permanente dans laquelle ils se trouvent pour limiter ou éviter les atteintes à leur jouissance et/ou à leur santé.

Sur le fondement subsidiaire du dol, ils soutiennent, au visa des articles 1130, 1137 et 1240 du code civil, que les informations sur l’état du réseau des eaux usées et des canalisations bouchées ont été tues par les défendeurs, qui ne pouvaient ignorer que le déversement des eaux usées dans le ruisseau d’une part, et leur débordement dans le sous-sol d’autre part, était une information déterminante à leur consentement.

Ils ajoutent avoir été trompés par leurs vendeurs, informés par la société LORRAINE POMPE de l’insuffisance du système de pompage, qui leur ont présenté une facture de travaux sans détails datée du 12 avril 2021 et communiquée le jour même de la vente. Ils font valoir que la vérification du bon fonctionnement des pompes de relevage était déterminante de leur consentement, comme en atteste le fait qu’ils en avaient fait une condition suspensive à la vente.

Ils soutiennent que les consorts [D] leur ont dissimulé l’état de la toiture en leur indiquant qu’elle avait été traitée, alors qu’ils n’avaient pas effectué toutes les étapes du traitement pourtant préconisées par l’entreprise pour éviter la porosité des tuiles et qu’ils ont dissimulé la rouille du balcon et la destruction des poutrelles et des hourdis en posant du lambris.

En dernier lieu, pour s’opposer à la demande des consorts [D] tendant à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement, ils indiquent que les désordres durent depuis 2021 et qu’ils sont fondés à obtenir une indemnisation immédiate.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2025, les consorts [D] demandent au Tribunal de débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile, en écartant l’exécution provisoire du présent jugement.

Ils font tout d’abord remarquer que les demandeurs, qui soulignent que l’habitation est impossible du fait des désordres soulevés, ne sollicitent pas pour autant l’annulation de la vente.

Ils exposent concernant le réseau des eaux usées que le tuyau de déversement d’une partie des eaux usées dans le ruisseau était apparent lors de la visite, de sorte qu’il ne peut être considéré comme caché et qu’ il ne présente par ailleurs aucune anomalie, comme mentionné au contrat.

Ils ajoutent concernant les pompes de relevage qu’il est indiqué dans l’acte de vente du 8 juillet 2021 qu’ils ont réalisé la condition suspensive de remise en état du système de pompage, de sorte qu’ils n’ont commis aucune faute, et que de plus, l’expert souligne que les canalisations fonctionnent correctement.

Ils soutiennent concernant l’état de la toiture que les tuiles datent de l’époque de la construction de l’immeuble, que leur vétusté n’a pas été dissimulée aux acquéreurs et qu’il n’a jamais été question d’une remise à neuf, dans la mesure où aucune fuite n’a été constatée.

Ils indiquent concernant l’état du balcon que le lambris en PVC a été posé quatre à cinq années avant la vente et ne procède pas d’une tentative de dissimulation, éléments dont l’expert n’a pu attester dans la mesure où les acquéreurs ont arraché le lambris préalablement au déroulement de sa mission.

Pour s’opposer à la demande principale des consorts [I] en indemnisation de leurs préjudices moraux, ils soutiennent que les préjudices allégués ne sont pas distincts des préjudices matériels, que les demandes sont manifestement abusives et surévaluées, notamment au regard du fait que les demandeurs utilisent ce bien comme résidence secondaire.

Au soutien de leur demande d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, ils arguent des conséquences manifestement excessives de la condamnation pécuniaire éventuellement prononcée à leur encontre.

Enfin, en opposition à la demande subsidiaire des demandeurs relative à l’engagement de leur responsabilité sur le fondement du dol, les consorts [D] notent que l’application de l’article 1240 du Code civil n’est pas opportune dans la mesure où un contrat de vente a été régularisé entre les parties.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande des consorts [I] en réparation de leurs préjudices matériels

A- Sur les vices affectant le réseau d’eaux usées et le réseau d’eaux pluviales

Il ressort des articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En conséquence, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Enfin, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’acte de vente du 8 juillet 2021 stipule, en page 11, que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient connus du vendeur.

Ainsi, les acquéreurs doivent démontrer que le vice est suffisamment grave, qu’ils auraient donné un moindre prix s’ils l’avaient connu, qu’il préexistait à la vente, qu’il était caché et que les vendeurs le connaissaient.

En l’espèce, les consorts [I] arguent de deux vices, à savoir, d’une part, le fait que des canalisations d’évacuation des eaux pluviales sont bouchées par les racines, causant des inondations par débordement du regard R7 situé dans le garage, d’autre part, le déversement d’une partie des eaux usées directement dans le ruisseau.

Il ressort du constat d’huissier dressé le 3 août 2021 à titre privé par les consorts [I] les éléments suivants, en pages 17 à 21 : « Je constate qu’il y a bien deux systèmes d’évacuation des eaux usées différents pour cet immeuble : l’un qui concerne le bâtiment ancien dont les eaux usées sont évacuées dans le terrain à l’arrière de l’immeuble côté Ouest, et un autre réseau pour l’extension qui évacue ses eaux usées dans la fosse avec pompe de relevage.

Au niveau de l’évacuation des eaux pluviales, je constate que les eaux du côté Est de l’habitation rejoignent le côté Ouest en traversant l’immeuble en sous-sol au niveau de l’extension. Au niveau du sous-sol situé juste après les escaliers de l’extension, je constate en angle d’immeuble côté Est la présence au sol d’un regard en fonte bloqué par une barre en bois rappelée du sol au plafond. En ouvrant ce regard je comprends que celui-ci évacue bien les eaux pluviales en provenance côté Est de l’immeuble. Actuellement, il y a de l’eau dans le regard qui ne s’évacue pas correctement.

Les eaux traversent ensuite l’immeuble et rejoignent le regard d’eaux pluviales situé côté Ouest. Dans le fond du regard d’eau pluviale côté Ouest il y a plusieurs tuyaux, qui amènent les eaux de pluie du côté Est des toitures des deux corps du bâtiment. Au fond de ce regard je constate la présence de tuyaux en fond de regard qui sont bouchés par des racines. Monsieur [I] m’indique avoir dû retirer déjà un paquet de racines des tuyaux mais ceux-ci sont toujours bouchés. Je constate la présence d’amoncellements de boulettes de racines à côté du regard. Après avoir asséché le regard à l’aide d’un aspirateur, je constate que les tuyaux dans ce regard sont complètement bouchés par des racines. »

L’expert fait le constat en se fondant partiellement sur les constatations du commissaire de justice, en page 28 de son rapport, que le regard R2 reçoit les eaux usées du premier étage et celle du garage (partie ancienne) qui se mélangent avec les eaux pluviales pour être évacuées par le regard R3 vers le ruisseau en milieu naturel. En page 46 de son rapport, l’expert conclut que les eaux usées du premier étage ainsi que celles du garage de la partie ancienne de la maison ne rejoignent pas la fosse de relevage vers le réseau public d’assainissement, mais se déversent dans le ruisseau du jardin de la maison où elles s’infiltrent dans ce jardin à travers le drain agricole.

De plus, l’expert note que le regard R7 qui se trouve à l’intérieur de la partie récente reçoit les eaux pluviales du côté Est de la partie récente qui se déversent dans le regard R9. La canalisation était bouchée faisant remonter l’eau par le regard R7. En page 31 du même rapport et en page 20 du constat d’huissier du 3 août 2021 figurent des photographies des racines bouchant les canalisations d’évacuation des eaux usées. L’expert fait observer que le commissaire de justice a constaté que l’eau ne s’évacuait pas correctement et que les tuyaux sont toujours bouchés.

Il en résulte que tant la présence de racines dans les tuyaux d’évacuation des eaux pluviales, provoquant des inondations quelques jours après l’emménagement par le débordement du regard situé dans le garage, que le déversement d’une partie des eaux usées sans filtrage dans le ruisseau constituent des vices qui préexistaient à la vente du bien.

Les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance de ces vices et ce quand bien même l’extrémité de la canalisation de déversement dans le ruisseau était visible au moment de la visite, il ne leur était pas possible d’imaginer que la nature des eaux déversées était autre que pluviale, dans la mesure où les conduites d’eaux sont enterrées et qu’il ressort du rapport d’expertise qu’une partie des eaux ainsi déversées provient effectivement des eaux pluviales.

De plus, le vendeur avait déclaré que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées (p.22 de l’acte de vente), de sorte que rien ne laissait supposer que de cette canalisation apparente se déversaient dans le ruisseau des eaux usées.

Comme l’indique l’expert, le rejet des eaux usées dans le terrain sans traitement n’est pas conforme à la réglementation.

De plus, le bouchage du réseau d’eaux pluviales par des branchages au niveau du regard R7 a entraîné une inondation au niveau du garage.

En conséquence, ces vices rendent bien l’ouvrage impropre à sa destination, à tel enseigne que les acquéreurs en auraient donné un moindre prix s’ils les avaient connus.

S’agissant de la connaissance des vices par les vendeurs, le rapport d’expertise mentionne que la maison est composée d’une partie ancienne datée de 1970 et d’une partie récente datée de 1980 et que la maison a été construite par la famille [D], la seule vente intervenue étant celle avec les consorts [I].

Dès lors, les consorts [D], qui ont habité plusieurs décennies dans le bien vendu, ne pouvaient ignorer qu’une partie des eaux usées de leur habitation se déversait dans le ruisseau, et ce d’autant plus que selon le courrier du maire de la commune en date du 18 juillet 2022, M. [D] avait la responsabilité des travaux et des branchements d’évacuation des eaux usées de son habitation réalisés à ses frais au moment de la réalisation du réseau d’assainissement de la commune que M. [D] date en 1994.

L’expert observe en outre, en page 47 de son rapport, que le tampon du regard R7 était bloqué par une barre de bois mise en place par le vendeur très probablement pour maintenir fermé le regard contre la remontée des eaux pluviales.

La preuve est ainsi rapportée que les vendeurs connaissaient le vice affectant ce regard. En outre, l’inondation s’est produite quelques jours après la vente lors d’une période pluvieuse rendant peu probante l’assertion de M. [D] de n’avoir subi aucune inondation jusqu’alors.

Les vendeurs ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant au contrat de vente.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés étant réunies, la demande en restitution d’une partie du prix correspondant au coût des travaux à réaliser pour la remise en état est fondée.

Les consorts [I] justifient s’être approvisionnés en fournitures en lien avec ces travaux entre juillet et octobre 2021. Au regard de ces dépenses et du montant du devis produit pour le changement d’un tuyau, l’expert a estimé in fine le coût des travaux de remise en état à hauteur de la somme de 6 960 euros TTC (page 54 du rapport), somme au paiement de laquelle les consorts [D] doivent être condamnés in solidum au titre des vices affectant le réseau d’eaux usées et le réseau d’eaux pluviales.

B. Sur les pompes de relevage

Le compromis de vente signé entre les parties le 22 février 2021 mentionne à titre de conditions particulières de la vente : « Sous condition de la vérification du bon fonctionnement des pompes de relevage ». Le devis émis par l’entreprise LORRAINE POMPE le 12 avril 2021 et communiqué aux acheteurs le 8 juillet 2021, jour de la vente par acte authentique, ne mentionne que le prix d’une prestation à hauteur de 1 573,00 euros, et une mention manuscrite « Semison 230 volts 50 Hertz 1km 73 ampères ».

Le contrat de vente du 8 juillet 2021 mentionne en page 23 : « Aux termes de l’avant contrat il a été stipulé en condition particulière qu’une vérification du bon fonctionnement de la pompe de relevage puisse être effectuée. Le vendeur déclare avoir fait procéder au changement de la pompe de relevage ainsi qu’atteste la facture de la société LORRAINE POMPE dont le siège social est à [Adresse 5], annexée aux présentes. L’acquéreur déclare faire la présente acquisition en l’état sans recours contre le vendeur ou le Notaire soussigné. ».

Il en résulte que M. [D], qui a reconnu lors de l’expertise qu’il y avait bien deux pompes en avril 2021, a changé une seule pompe de relevage (page 46 du rapport).

L’expert fait observer que le constat du commissaire de justice relève que la fosse de relevage des eaux usées contient deux pompes et qu’une seule est en service. L’expert a effectué un test duquel il résulte que le pompage des eaux n’est pas performant avec la seule pompe existante à cause de la hauteur du pompage et relève qu’il est fortement conseillé la présence de deux pompes de relevage pour éviter tout incident de défaillance.

Le constat d’huissier dressé pour le compte des consorts [I] le 3 août 2021 mentionne en page 13 qu’en activant l’unique pompe, les eaux usées ne s’évacuent pas correctement et restent à même niveau dans la fosse.

Enfin, l’attestation de Monsieur [L] [K], qui dit avoir été témoin d’une conversation téléphonique entre les acquéreurs et Monsieur [W] [T], de la société LORRAINE POMPE, mentionne que M. [T] a indiqué que les deux pompes étaient jumelées, que l’installation était un peu légère, qu’il est intervenu rapidement et a minima mais qu’il aurait fallu changer les rampes de coulissement et de fixation des pompes, redimensionner correctement les pompes et mettre la 2ème pompe avec un boîtier de commande.

Ainsi, tant l’expert, que le commissaire de justice et M. [T] constatent que l’installation ne fonctionne pas correctement principalement en raison de son sous-dimensionnement par rapport à la puissance nécessaire au relèvement des eaux usées jusqu’au système communal de traitement situé environ onze mètres en amont, mais également de l’absence de la seconde pompe qui n’est pas conforme aux règles de l’art et de l’existence de pièces défectueuses.

Ces vices dûment constatés affectant le système d’évacuation des eaux usées rend nécessairement impropre l’habitation à sa destination ou du moins diminuent considérablement cet usage puisque toutes les eaux usées ne peuvents’évacuer correctement. Les acquéreurs auraient conclu à un moindre prix s’ils avaient eu connaissance de ces vices, eu égard notamment au fait que le sujet avait fait l’objet de discussions lors des pourparlers contractuels, au point que le bon fonctionnement des pompes avait été érigé en condition suspensive de la réalisation du contrat de vente.

Les acquéreurs, qui ont signé à distance l’acte authentique et ont reçu communication du devis de l’entreprise LORRAINE POMPE le jour même de la vente mentionnant le changement d’une pompe, ne pouvaient se douter que l’intervention était en réalité insuffisante et que l’installation ne fonctionnait pas correctement, de sorte que les vices l’affectant étaient bien cachés et préexistants à la vente.

S’agissant de la connaissance par les vendeurs de ces vices, la déclaration de M. [D] devant l’expert selon laquelle l’entreprise a remplacé la pompe par une plus puissante n’est attestée par aucun élément du dossier. Au contraire, M. [T] a indiqué qu’il aurait fallu redimensionner correctement la pompe et mettre la 2ème pompe, ce qu’a refusé de faire M. [D] car la maison était vendue. Ils avaient connaissance de ce vice, préexistant à la vente, dans la mesure où ils ont fait installer une pompe en urgence, et ce, aux fins de remplir la condition prévue au compromis de vente.

En outre, comme constaté précédemment, une partie des eaux usées ne se déversaient pas dans la fosse mais dans le ruisseau,. Les consorts [D] ne sauraient être exonérés de leur responsabilité en soutenant que la mise en conformité réalisée par les consorts [I] a conduit au sous-dimensionnement de l’unique pompe en fonctionnement, alors que cette mise en conformité a précisément été rendue nécessaire pour remédier au vice affectant le réseau des eaux usées dont ils avaient connaissance.

Les vendeurs ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant au contrat de vente.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés étant réunies, la demande en restitution d’une partie du prix correspondant au coût des travaux à réaliser pour la remise en état est fondée.

Les consorts [I] estiment leur préjudice à hauteur de 6 517,34 euros TTC, et produisent à l’appui un devis de la société LORRAINE POMPE pour la fourniture et pose des pompes dans la fosse.

Ce montant a été validé par l’expert judiciaire, de sorte qu’en l’absence d’éléments contraires, il sera retenu.

Ainsi, les consorts [D] doivent être condamnés in solidum au paiement de cette somme au titre des vices affectant les pompes de relevage, indexée suivant l’indice BT01 entre le 23 septembre 2021, date du devis de l’entreprise tel que mentionné dans le rapport d’expertise en page 54, et le présent jugement.

C. Sur la toiture

Le constat d’huissier du 3 août 2021 mentionne aux pages 21 à 23 : « Au niveau de la toiture des deux corps de bâtiment, je constate que la toiture est couverte de tuiles béton qui sont décapées à blanc. Le revêtement visible des tuiles est très rugueux. En passant ma main sur le dessus des tuiles, je constate que du sable se décroche des tuiles. Je constate que les tuiles sont poreuses. Au niveau de l’extension je constate que sous la volige de la toiture du bâtiment le plus ancien il y a toujours des tuiles qui n’ont pas été décapées. Leur revêtement est lisse et non poreux. En revanche, les trois quarts des deux pans de toiture de l’extension sont couvertes de tuiles décapées devenues poreuses et rugueuses. Les tuiles d’aération sont, elles, pour partie en état de décomposition. ».

Le rapport d’expertise judiciaire rendu le 29 avril 2024 mentionne en pages 32 à 35 : « Le constat de l’Expert montre que la toiture est couverte par des tuiles visiblement en bon état général. En touchant la surface des tuiles sur la partie ancienne de la maison du côté ouest, on constate une surface rugueuse avec un aspect sablé ». « Les tuiles de la partie proche de la fenêtre de couleur différente n’ont pas été traitées. En touchant ces tuiles on distingue une surface lisse régulière non sablée. L’Expert verse abondamment de l’eau sur les deux types de tuiles (traitées et non traitées), les parties ont pu constater que l’eau qui coule sur les tuiles traitées forme des mini vagues. L’eau qui coule sur les tuiles non traitées ne forme pas ce type de vagues. ». « L’utilisation de la matière chimique et le frottement est visible sur les tuiles d’aération. Elles ont perdu remarquablement de leur forme. ».

Il est donc établi que le traitement de la toiture réalisé par l’entreprise Marc [P] Toiture a eu pour conséquence de rendre les tuiles de la toiture traitée poreuses, ce qui selon l’expert, expose les tuiles au développement de la mousse dont l’enlèvement s’avérera difficile, à la présence plus longue d’humidité et aux fissurations en raison de l’alternance entre la pluie et le gel.

Toutefois, aucun de ces désordres n’a été relevé par l’expert qui ne mentionne aucune échéance quant à la survenance probable de ceux-ci. Il n’est pas démontré par les consorts [I] qu’une fuite ait effectivement été constatée depuis leur emménagement, pas plus qu’un risque de fuite ait été instamment relevé par le constat d’huissier ou par l’expertise.

Aussi, les consorts [I] arguent de la seule réduction de la durée de vie de la toiture et en conséquence de son étanchéité, sans que cette réduction soit établie de façon certaine.

Il convient de relever que la toiture date de la construction de l’immeuble, soit environ trois décennies, et présente donc une vétusté certaine que les acquéreurs ne pouvaient ignorer. Un simple décapage qui est une mesure d’entretien n’est pas de nature à réduire cette vétusté, la durée de vie d’une telle toiture étant estimée par l’expert au plus à 50 ans et M. [P] d’indiquer que la toiture est en bon état malgré son ancienneté.

Enfin, il n’est pas démontré que M. [D], qui souhaitait nettoyer sa toiture ancienne pour la rendre plus présentable à la vente, avait été parfaitement informé de ce que le traitement proposé allait rendre inéluctablement les tuiles poreuses et des conséquences de cette porosité, dont les échéances sont, comme indiqué précédemment, indéterminées. Il n’est pas démontré que M. [D] savait que l’application d’un tel produit sans son complément était néfaste, et ce alors même que l’entreprise a effectué la prestation demandée.

Dans ces conditions, la présence d’un vice caché revêtant une suffisante gravité et connu des vendeurs n’étant pas avérée, les consorts [I] doivent être déboutés de leur demande sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L’action sur le fondement du dol défini à l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou de lui dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie, ne saurait davantage prospérer, dès lors que le seul fait pour le vendeur de rendre présentable son bien pour la vente n’est pas constitutif en soi de manœuvres et qu’il n’est pas établi que le vendeur aurait obtenu des informations précises qu’il aurait dissimulées aux acheteurs, sachant qu’elles étaient déterminantes à leur consentement.

D. Sur le balcon

Il ressort du constat d’huissier en date du 3 août 2021, page 25, que : « les ferrailles du béton du balcon sont rouillées et le béton se craquelle et se désagrège signe de ce que l’étanchéité du balcon est mauvaise. Je constate sur le balcon à l’endroit où le lambris a été retiré, des auréoles, des effritements dans le béton ainsi que la présence de ferrailles visiblement fortement rouillées. ».

Le rapport d’expertise judiciaire rendu le 29 avril 2024 mentionne, en pages 40 à 43 : « le plafond du balcon (le béton et la peinture) est partiellement décroché. Une surface du béton d’environ 120 cm² (30 x 40 cm) est complètement décrochée du plafond en face du poteau laissant apparaître deux des fils métalliques de l’armature. Les ferrailles semblent avoir été affectées par les intempéries et elles sont remarquablement oxydées et détériorées. On remarque une application d’une sorte de produit noir (probablement pour la protection) sur une grande partie de ces ferrailles ».

Ainsi, tant l’expert que le commissaire de justice font le constat de la désagrégation du béton et de la rouille des armatures du balcon. En page 43 du rapport, l’expert rapporte l’avis technique d’un expert en gros œuvre, lequel expose que la cause de ces désordres doit être recherchée dans les infiltrations d’eau provenant des murs de façade et dans l’absence d’étanchéité en périphérie de la terrasse.

Ces désordres n’étaient pas visibles, dès lors que cette partie du balcon était recouverte de lambris. L’état d’effritement du béton et de la rouille de l’armature tel que montré sur les photographies est de nature à affecter la solidité du balcon. Ce vice de structure est suffisamment grave pour affirmer que les acquéreurs auraient donné un moindre prix s’il l’avait connu.

Il importe peu de savoir si les vendeurs ont intentionnellement dissimulé le vice pour la vente. Il s’avère qu’ils avaient nécessairement connaissance de la dégradation du balcon, dès lors qu’ils y ont apposé un lambris pour le recouvrir, et ce bien après la construction du balcon et 4 à 5 années avant la vente. Il est à noter que l’expert en gros œuvre a relevé un défaut d’étanchéité à l’origine du vice en périphérie de la terrasse, défaut qui existait à sa construction, de sorte que la dégradation a été depuis des décennies progressive et était inéluctablement présente lors de la pose du lambris il y a 4/5 ans.

Ainsi, les conditions de la garantie des vices cachés étant réunies, la demande en restitution d’une partie du prix correspondant au coût de la remise en état est bien fondée.

L’expert en gros œuvre a validé la solution technique proposée par la société BIASUTTO BATIMENT dans un devis du 26 janvier 2024 pour un montant de 8 382 TTC qui sera en conséquence retenu, indexé en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 janvier 2024, date du devis de l’entreprise tel que mentionné dans le rapport d’expertise en page 57 et le présent jugement, et au paiement duquel les consorts [D] seront condamnés in solidum.

E. Sur la dalle de séparation du garage et de la salle à manger

Les consorts [I] déclarent que le 27 août 2024, soit postérieurement à l’expertise, ils ont découvert en enlevant les lambris sur la dalle de séparation du garage et de la salle à manger qu’une partie de celle-ci était démolie fragilisant la structure de la maison, que 15 hourdis avaient été cassés, qu’une poutrelle avait été démolie et que le ferraillage de la dalle avait été tronçonné (pièce 36).

Ils produisent des photographies et une facture d’une entreprise étrangère qui ne sauraient suffire à établir la dissimulation de ce désordre, sa connaissance par les vendeurs, sa dangerosité pour les habitants et partant son caractère déterminant pour les acquéreurs, de sorte que tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que du dol, les consorts [I] doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation de ce chef.

F. Sur les frais de raccord du réseau des eaux usées au réseau communal

Les consorts [I] arguent sur le fondement du dol que les consorts [D] leur ont sciemment dissimulé le fait que la charge d’entretien du raccord des canalisations vers le regard communal à l’extérieur de la propriété leur incombait, laquelle charge relève en principe de la commune.

Cet état de fait n’entre pas en contradiction avec les termes de l’acte de vente en pages 22 et 23 suivants : « l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L.1331-1 du Code de la santé publique. La note d’urbanisme ci-dessus annexée indique que l’immeuble est situé dans une zone équipée d’un réseau d’assainissement collectif de type séparatif. La note d’urbanisme indique que le bien est raccordé à ce réseau. Aux termes des dispositions des articles L.1331-4 et L.1331-6 de ce Code, les parties sont informées que l’entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune ou de la communauté de communes, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais du propriétaire, aux travaux indispensables à ces effets. […] Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Dans un courrier du 18 juillet 2022, le maire de [Localité 6] expose que « le village haut est en assainissement collectif soumis à la redevance mis à part certaines habitations situées dans la pente donnant sur le lac de [Localité 7] [Localité 8]. L’habitation que vous venez d’acquérir située [Adresse 6] était concernée. À l’époque l’ancien propriétaire Monsieur [D] [J] pour des raisons que j’ignore aurait signalé qu’il n’était pas possible de mettre en place un épandage. À ses frais il lui a été proposé d’installer une cuve avec des pompes de relevage reliées au réseau d’assainissement collectif du village après autorisation de la municipalité de l’époque sans être assujetti à la redevance. Il avait la responsabilité des travaux et des branchements. ».

Par courriel du 3 avril 2024, le responsable d’exploitation assainissement de la communauté d’agglomération de [Localité 9] confirme les propos du maire selon lesquelles les époux [I] sont responsables jusqu’au regard dans le croisement sur la route au vu du manque de documents de l’époque et de l’exécution des travaux réalisés par l’ancien propriétaire.

Il est établi que l’information de la charge privée des canalisations et de l’absence de redevance due à la commune par le propriétaire du bien était connue des vendeurs, dans la mesure où ce sont eux qui sont à l’origine de la négociation avec la mairie visant à conserver la propriété de ces canalisations. Il convient d’observer cependant que cette installation avait été proposée à M. [D], qui avait refusé l’épandage, par la mairie et validée par elle et qu’en contrepartie, M. [D] n’était pas assujetti à la redevance.

Les consorts [I] ne démontrent pas que ce choix opéré par M. [D] leur est préjudiciable et qu’à présent, ils doivent s’acquitter de la redevance, de sorte qu’il n’est pas établi que les consorts [D] ont dissimulé cet état de fait sachant que la charge d’entretien de la canalisation, alors qu’elle était compensée par la soustraction à la redevance et permettait le raccordement au réseau collectif, était une information déterminante au consentement des consorts [I].

Dès lors, le dol n’est pas caractérisé en l’espèce, et les consorts [I] seront par conséquent déboutés de leur demande en indemnisation de ce chef.

G. Sur les autres préjudices matériels

L’article 1645 du Code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

1. Sur les frais afférents au constat d’huissier

Les consorts [I] sollicitent que leur soient remboursés les frais par eux exposés au titre de l’établissement du constat d’huissier du 3 août 2021, qu’ils justifient à hauteur de 429,20 euros suivant la facture du 16 août 2021.

Ces frais ont été exposés par les demandeurs aux fins d’établir un constat de la situation peu de temps après leur entrée dans les lieux afin de se constituer une preuve, utile au soutien de leur demande tendant à obtenir une expertise judiciaire.

Ces frais de procédure entrent en conséquence dans le champ des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile posant une condition d’équité et ne sauraient être traités indépendamment de la prétention formée par les consorts [I] au titre de ces dispositions.

2. Sur les frais afférents à l’inspection vidéo

Les consorts [I] arguent également de frais supplémentaires d’inspection vidéo consistant en l’intervention de l’entreprise Flash environnement pour un montant de 680 euros suivant facture en date du 29 janvier 2021.

Cette entreprise est intervenue aux fins d’inspecter la canalisation de refoulement entre la fosse de la pompe de relevage et le regard communal dans le cadre des opérations d’expertise à la demande de l’expert judiciaire.

À ce titre, elle est une dépense rendue obligatoire par l’action en justice et est comprise dans les dépens au titre de la rémunération des techniciens du 4° de l’article 695 du Code de procédure civile.

Dès lors, le montant de 680 euros TTC au titre des frais d’inspection vidéo est compris dans les dépens, de sorte qu’il ne sera fait droit à la prétention des consorts [I] qu’à ce titre et non de manière autonome.

II. Sur les demandes des consorts [I] en réparation de leurs préjudices moraux

Selon l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Par ailleurs, il ressort des articles 1131 et 1178 du même Code ainsi que d’une jurisprudence constante que la sanction du dol consiste en la nullité relative du contrat, à laquelle s’ajoute, ou en lieu et place de laquelle peuvent être sollicités, des dommages et intérêts. Aussi les demandes de dommages et intérêts peuvent-elles être accessoires à la garantie des vices cachés ou au dol. Ces demandes doivent être fondées sur une faute et alléguer d’un préjudice en lien de causalité avec la faute.

Les demandeurs doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre des préjudices moraux découlant de la dégradation de la toiture, de la dalle séparant le garage de la salle à manger, ainsi que du raccord des canalisations des eaux usées au réseau communal, en l’absence de caractérisation d’un vice remplissant les conditions de la garantie des vices cachés ou du dol.

A. Sur le préjudice moral lié au stress et à la détresse morale causés par la situation d’illicéité et d’endommagement de l’environnement

Les consorts [I] motivent leur demande à hauteur de 4.000 euros en exposant que soucieux de la préservation de l’environnement, ils se sont retrouvés dans une situation d’illicéité néfaste à l’environnement par l’écoulement des eaux usées directement dans un ruisseau.

Or ce préjudice est réparé au titre du préjudice moral liés aux désordres d’assainissement et n’est pas un préjudice distinct, de sorte que les consorts [I] doivent être déboutés de leur demande autonome.

B. Sur le préjudice moral au titre des désordres d’assainissement

Les demandeurs évoquent des nuisances olfactives qui ne sont ni relevées par le commissaire de justice ni par l’expert judiciaire au niveau du déversement des eaux usées dans le terrain et du trop plein dans la fosse.

Il n’est pas davantage démontré que le sous-sol est inondé par des eaux usées et des excréments, alors que tant l’expert que le commissaire de justice indiquent que le regard 7 situé dans le garage concerne l’évacuation des eaux de pluie.

Il n’existe aucun élément permettant de déterminer la réalité ou la fréquence des inondations dénoncées après celle peu après la vente qui a donné lieu à des investigations puis à des reprises.

Il demeure qu’il est établi que de l’eau pluviale a débordé du regard 7 en raison de la présence de racines, que des eaux usées se déversent avec les eaux pluviales dans le terrain vers un ruisseau portant atteinte à l’environnement et que l’eau est susceptible de déborder dans la cuve de la fosse, comme l’a observé l’expert après un test de pompage.

Ces situations dont la fréquence n’est pas établi sont néanmoins sources de désagréments qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2.000 euros.

C. Sur le préjudice moral afférent à l’état dangereux du balcon

Les consorts [I] évoquent un risque d’effondrement qui n’est toutefois étayé par aucune pièce.

En revanche, le sentiment d’insécurité de recevoir de nombreuses personnes sur un balcon dont le ferraillage est très rouillé et dont le béton s’effrite est nécessairement générateur d’un stress qui doit être réparé à hauteur de 2.000 euros.

III. Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les dépens de la procédure en référé et les frais d’expertise comprenant les frais avancés par les consorts [I] au titre de l’inspection vidéo de la canalisation de refoulement entre la fosse de la pompe de relevage et le regard communal.

B. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Partie tenue aux dépens, les consorts [D] doivent être condamnés in solidum à payer aux consorts [I], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, comprenant le coût du constat du commissaire de justice, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 500 euros.

Ils doivent être déboutés de leur propre demande formulée à ce titre.

C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, si les consorts [D] soulèvent les conséquences manifestement excessives qu’une condamnation pécuniaire ferait peser sur eux, ils ne démontrent pas qu’en cas d’infirmation de la présente décision par la juridiction d’appel, la situation financière des consorts [I] ne leur permettrait pas de leur rembourser les sommes versées auxquelles ils ont été condamnés. De plus, les consorts [I] sont fondés à être indemnisés immédiatement nonobstant l’appel, afin de reprendre les désordres constatés il y a près de cinq ans.

En conséquence, la demande des consorts [D] visant à obtenir d’écarter l’exécution provisoire doit être rejetée. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Q] épouse [D] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [S] [F] épouse [I], les sommes suivantes :

—  6 960 euros TTC au titre des vices affectant le réseau d’eaux usées et le réseau d’eaux pluviales

—  6 517,34 euros TTC au titre des vices affectant les pompes de relevage, indexée suivant l’indice BT01 entre le 23 septembre 2021 et le présent jugement

—  8 382 TTC au titre des vices affectant le balcon, indexé en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 26 janvier 2024 et le présent jugement

—  2 000 euros en réparation du préjudice moral lié aux vices affectant l’assainissement

—  2 000 euros en réparation du préjudice moral lié aux vices affectant le balcon ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Q] épouse [D] aux dépens comprenant les dépens de la procédure de référé, les frais d’expertise judiciaire et le coût de l’inspection vidéo des canalisations ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Q] épouse [D] à payer à Monsieur [G] [I] et Madame [S] [F] épouse [I], la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [J] [D] et Madame [X] [Q] épouse [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 30 avril 2026.

La greffière La présidente