JA/FC

Jugement N°

du 21 FEVRIER 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/02716 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JD6J / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.S. J2D IMMOBILIER

Contre :

[I] [W]

Grosse : le

la SELARL AVK ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

la SELARL AVK ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

la SELARL AVK ASSOCIES

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT ET UN FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.A.S. J2D IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

Madame [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame [B] [O],

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Céline BOSSY et lors du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME

Après avoir entendu, en audience publique du 12 Décembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 24 septembre 2021, Monsieur [H] [P] a donné à la SAS J2D IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne “Guy Hoquet”, un mandat de vente exclusif pour un bien immobilier sis [Adresse 2], au prix de 145 000 euros et pour des honoraires de 10 875 euros.

Le 09 novembre 2021, un avenant a été régularisé pour abaisser le prix de vente à hauteur de 130 000 euros, les honoraires de la SAS J2D IMMOBILIER étant de 9 750 euros.

Le 05 mai 2022, Madame [I] [W] a présenté une offre d’achat au montant de 130 000 euros, qui a été acceptée le même jour par Monsieur [H] [P]. Il était prévu que les honoraires de la SAS J2D IMMOBILIER étaient de 9 000 euros à la charge du vendeur.

Selon un acte notarié reçu en l’étude de Maître [V] [C], Notaire à [Localité 8], le 11 août 2022, Monsieur [H] [P] et Madame [I] [W] ont régularisé un compromis de vente, ledit acte mentionnant l’existence d’une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant de 114 730 euros remboursable en 240 mois au taux nominal d’intérêt maximal de 2%.

Par un acte notarié du 28 février 2023, Monsieur [P] et Madame [W] ont convenu d’un commun accord de résilier le compromis de vente susvisé, moyennant le règlement par Madame [W] d’un montant de 8 000 euros au profit de Monsieur [P].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 avril 2023, la SAS J2D IMMOBILIER a mis en demeure Madame [I] [W] de lui régler la somme de 9 000 euros au titre de sa commission.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, la SAS J2D IMMOBILIER a assigné Madame [I] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 juillet 2024, la SAS J2D IMMOBILIER demande, au visa de l’article 1240 du Code civil :

— de condamner Madame [G] [W] à lui payer la somme de 9 000 euros au titre des préjudices subis, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure du 27 avril 2023,

— de condamner Madame [G] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure du 27 avril 2023,

— de débouter Madame [G] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner Madame [G] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner Madame [G] [W] aux entiers dépens, mais également à supporter le coût des droits proportionnels prévus par l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale,

— de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 07 mai 2024, Madame [I] [W] demande :

— de débouter la SAS J2D IMMOBILIER de toutes ses demandes et prétentions dirigées à son encontre,

— de condamner la SAS J2D IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La clôture de la procédure est intervenue le 25 novembre 2024 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 décembre 2024 et mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement de la SAS J2D IMMOBILIER

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il est constant que le tiers doit respecter le contrat dès lors qu’il en a connaissance et ne peut éviter l’exécution d’une obligation contractuelle.

Sur ce fondement, la SAS J2D IMMOBILIER soutient que Madame [W] a commis une faute dans le fait de résilier le compromis de vente et lui a causé un préjudice qui se caractérise par le fait que l’agence immobilière lui a fait visiter le bien à plusieurs reprises, a fait patienter et convaincu le vendeur de céder son bien à Madame [W] le temps que cette dernière signe le compromis de vente de son propre bien, lui a réservé une place de parking, a échangé de nombreux SMS avec elle et l’a accompagné dans l’obtention de son financement. La SAS J2D IMMOBILIER considère que la vente du bien immobilier postérieurement à la résiliation du compromis de vente est indifférente puisqu’elle a de nouveau dû faire visiter le bien et rédiger un compromis de vente.

En réponse, Madame [W] expose qu’il était prévu que la rémunération de l’agent immobilier soit en principe réglée par le vendeur, qu’elle n’a jamais été tenue contractuellement de régler de tels honoraires, et que la loi du 02 janvier 1970 fait obstacle à ce que l’agent immobilier soit réglé avant la conclusion de l’opération de vente. Madame [W] fait valoir que le bien immobilier a finalement été vendu, de sorte qu’elle estime que la SAS J2D IMMOBILIER ne subit aucun préjudice. En outre, elle explique qu’elle a vendu son ancien bien immobilier le 19 octobre 2022, de sorte qu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires à l’acquisition du bien de Monsieur [P], mais surtout, qu’elle bénéficiait d’une ordonnance de protection et qu’elle s’est rendu compte que son ancien conjoint résidait [Adresse 6], adresse du bien immobilier qu’elle souhaitait acquérir.

Au cas présent, il y a lieu d’observer, d’une part, que le compromis de vente du 11 août 2022 a mis à la seule charge du vendeur le règlement d’une commission de 9 000 euros. D’autre part, le vendeur et l’acquéreur ont résilié ce compromis, le 28 février 2023, pour des motifs qui sont inconnus faute pour Monsieur [P] d’être partie à l’instance, mais dont Madame [W] explique qu’il s’agissait pour elle de s’éloigner de l'[Adresse 7] à la suite d’un contexte de violences conjugales, ses explications étant corroborées par une ordonnance de protection du 15 janvier 2021 et le formulaire d’engagement d’un “téléphone grave danger” du 28 mars 2023. En toute hypothèse, c’est d’un commun accord que Monsieur [P] et Madame [W] ont renoncé à poursuivre la vente envisagée. Il ne peut être retenu aucun manquement contractuel de la part de Madame [W].

En outre, si la SAS J2D IMMOBILIER fait valoir qu’elle subit un certain nombre de préjudices, les démarches entreprises ne constituent que des diligences normalement effectuées par une agence immobilière mandatée pour réaliser une vente, et qui peut être confrontée au risque d’effectuer des diligences inefficientes. Au surplus, il apparaît que le bien immobilier en question a finalement été vendu à un autre acquéreur, de sorte que la SAS J2D IMMOBILIER a perçu une rémunération. Si elle aurait pu éventuellement se voir allouer des dommages et intérêts dans l’hypothèse où la vente serait intervenue par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, en méconnaissance de son mandat exclusif, tel n’est pas le cas en l’espèce. Elle ne saurait donc prétendre à se voir indemniser une double fois, pour un même bien immobilier déjà vendu, la somme sollicitée correspondant à sa commission.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la SAS J2D IMMOBILIER en paiement d’une somme de 9 000 euros de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure du 27 avril 2023.

Echouant à démontrer l’existence d’une faute de la part de la défenderesse et d’un préjudice en résultant, la SAS J2D IMMOBILIER doit être également déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure du 27 avril 2023.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS J2D IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS J2D IMMOBILIER, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à Madame [I] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Echouant dans ses prétentions, la demande de la SAS J2D IMMOBILIER sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande de la SAS J2D IMMOBILIER tendant à condamner Madame [I] [W] à lui payer la somme de 9 000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices résultant de la résiliation du compromis de vente du 11 août 2022 ;

REJETTE la demande de la SAS J2D IMMOBILIER tendant à condamner Madame [I] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande de la SAS J2D IMMOBILIER au titre des intérêts au taux légal et de la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SAS J2D IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SAS J2D IMMOBILIER à payer à Madame [I] [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS J2D IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE