TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00686 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KH3L

NAC : 5AC 0A

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2026

Monsieur [A] [L]

C /

Monsieur [T] [U]

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :

SELARL LKJ AVOCATS

SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Madame Mélanie DAMBRAS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l’audience du 26 Mars 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 07 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [L]

2 allée de la Colline

64200 BIARRITZ

représenté la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U]

71 boulevard Berthelot

63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SELARL LKJ AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 novembre 2009, Madame [L] a donné à bail à Monsieur [T] [U] un logement sis 71 Boulevard Berthelot, 63000 Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, à effet au 31 janvier 2025, Monsieur [A] [L], venant aux droits de Monsieur [H] [L] et de Madame [S] [L], a délivré congé pour vendre au locataire.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux au terme du congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, Monsieur [A] [L] a fait assigner Monsieur [T] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— Constater la régularité du congé pour vendre délivré le 23 juillet 2024,

— Juger que Monsieur [T] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [U] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 365 euros avec révision périodique identique à celle du loyer,

— condamner Monsieur [T] [U] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 26 mars 2026, à laquelle l’affaire a été utilement appelée, Monsieur [A] [L], représenté par son conseil, sollicite de :

— constater qu’il démontre sa qualité et son intérêt à agir,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par Monsieur [T] [U],

— constater la régularité du congé pour vendre délivré le 23 juillet 2024,

— juger que Monsieur [T] [U] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025,

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

A titre subsidiaire :

— rejeter la demande de mesure avant-dire-droit de Monsieur [T] [U],

— limiter à trois mois tout délai pour quitter les lieux éventuellement accordé au locataire,

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [T] [U] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 365 euros avec révision périodique identique à celle du loyer, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement,

— condamner Monsieur [T] [U] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [L] précise qu’il est propriétaire du bien litigieux et qu’il agit en qualité de bailleur, qualité que le locataire n’a jamais contestée durant toute la durée du bail. Il souligne que le locataire ne démontre aucunement que le bien serait détenu en indivision.

Il rappelle que le congé pour vendre a été délivré dans les formes et délais requis et précise que son intention de vendre le bien est réelle et sérieuse en ce qu’il est âgé de 68 ans et vit à BIARRITZ, si bien qu’il n’est pas en mesure de conserver le bien.

Monsieur [T] [U], quant à lui, représenté par son conseil demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— dire que Monsieur [L] ne justifie pas de sa qualité à délivrer congé et à agir,

— déclarer irrecevables ses demandes et l’en débouter,

A titre subsidiaire :

— ordonner à Monsieur [L] de produire l’attestation mobilière, le titre de propriété du lot, l’acte notarié ou de dévolution successorale, en cas d’indivision, l’accord ou le pouvoir de l’ensemble des coindivisaires, tout élément de mise en vente effective (mandat, annonce, visites…) ;

— renvoyer l’affaire a une audience ultérieure pour examen au fond après production,

A titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 365 euros, sans indexation,

— débouter Monsieur [L] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [L] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il précise que le congé litigieux a été délivré par Monsieur [A] [L], venant aux droits de Monsieur [H] [L] et de Madame [S] [L]. Or, le locataire précise que Monsieur [A] [L] ne justifie aucunement de son titre ou de ses pouvoirs. Il souligne qu’il ne démontre aucunement être propriétaire du bien litigieux ou, en cas de succession, du fait qu’il est seul propriétaire et que le bien n’est pas détenu en indivision.

A titre subsidiaire, il précise que le demandeur ne justifie aucunement de son intention réelle et sérieuse de vendre, en ce qu’il ne produit aucun mandat, aucune annonce de vente, aucun diagnostic, aucun calendrier de vente crédible.

Enfin, et si le congé pour vendre devait être validé, il sollicite, sur le fondement des articles L412-3 et -4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai d’un an pour quitter les lieux. Il précise avoir engagé un recours DALO étant demandeur d’emploi et ayant une vulnérabilité médicale démontrée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de Monsieur [A] [L]

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du loi n°2023-668 de la loi du 27 juillet 2023,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(….)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

(….) V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

L’article 711 du code civil dispose que la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il apparait que le contrat de bail litigieux du 3 novembre 2009 a été signé par « Mme [L] », en qualité de bailleur.

Le congé pour vendre délivré par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, à effet au 31 janvier 2025, l’a été à la requête de Monsieur [A] [L], venant aux droits de Monsieur [H] [L] et de Madame [S] [L].

Il est constant que seul le propriétaire du bien a qualité à délivrer un congé pour vendre au locataire.

En l’espèce, Monsieur [A] [L] n’est pas signataire du contrat de bail et ne justifie aucunement d’un quelconque droit de propriété sur le bien sis 71 Boulevard Berthelot, 63000 Clermont-Ferrand, par l’effet d’une dévolution successorale ou d’une donation.

Monsieur [A] [L] est donc irrecevable en l’ensemble de ses demandes.

Sur les autres demandes

Monsieur [A] [L], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et ne saurait prétendre à quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [A] [L] irrecevable en toutes ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [A] [L] aux dépens,

DEBOUTE Monsieur [A] [L] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection