N° RG 25/00489 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FRIC

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25-0768

N° RG 25/00489 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FRIC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 27 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I. NEW-LUSS

venant aux droits de la SCI LA LUSS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florence TOKIC, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [D] [V]

de nationalité Roumaine

née le 20 Juin 1967 à ROUMANIE ([Localité 5]),

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Emmanuelle BRAND-KREBS, Vice-Présidente,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 30 septembre 2025.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 27 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

[D] [V]

M^e Florence TOKIC

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2007, la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, a donné à bail à Madame [D] [V] un appartement (y compris une cave et un parking) situé [Adresse 2] à [Adresse 8] (68000), pour un loyer mensuel de 620 euros outre 25 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, a fait signifier à Madame [D] [V] un commandement de payer la somme principale de 23 220 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er juin 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, a fait assigner Madame [D] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COLMAR aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail du 15 novembre 2007,

— prononcer la résiliation du bail,

— condamner la défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer immédiatement et sans délai de corps et de biens les locaux,

— déclarer qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— condamner le défenderesse au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux ainsi qu’à lui remettre les clefs ou à son mandataire,

— ordonner la suppression, subsidiairement la réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux compte tenu du trouble de jouissance,

— condamner la défenderesse à lui payer une somme de 25.004,50 euros correspondant aux loyers et charges jusqu’à la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, subsidiairement à compter de la présente demande,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 645 euros à compter du 23 septembre 2024, date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs,

— déclarer que cette indemnité mensuelle d’occupation sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et qu’il pourra être procédé à la régularisation des charges sur production de justificatifs,

— déclarer que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter la défenderesse de sa demande de délai de paiement, subsidiairement assortir tout délai d’une clause cassatoire,

— en tout état de cause, condamner la défenderesse aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, a repris oralement les termes de son assignation et a remis des pièces au tribunal.

Bien que régulièrement citée, Madame [D] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [U] [M], se disant le compagnon de Madame [D] [V], s’est présenté à l’audience. Faute de justifier d’un mandat spécial, conformément aux dispositions de l’article 762 du code de procédure civile, il n’a pas été entendu dans ses développements.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [V] assignée à étude n’a pas comparu à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, a fait délivrer à Madame [D] [V] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 23 220 euros, somme arrêtée au 1er juin 2024.

La S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, n’a pas produit de décompte ultérieur au commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte qu’il est impossible de vérifier qu’il est demeuré infructueux durant les deux mois suivant sa notification.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En revanche, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat de bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Madame [D] [V] n’a pas payé ses loyers durant de nombreux mois au vu du montant indiqué au commandement de payer.

Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2007 entre la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, et Madame [D] [V].

Madame [D] [V] devient occupante sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Au regard, du temps très long constaté entre le commandement de payer les loyers du 23 juillet 2024 et l’acte d’assignation du 23 juillet 2025, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à Madame [D] [V] d’un commandement de quitter les lieux.

D’autre part, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’assignation Madame [D] [V] resterait devoir à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, la somme de 25 004,50 euros au 23 septembre 2024.

Or, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie d’apporter les preuves nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, n’a produit aucun décompte démontrant l’exactitude du montant de la somme réclamée.

Dès lors, il convient de se référer au décompte joint au commandement de payer en date du 23 juillet 2024. En vertu de ce décompte, Madame [D] [V] restait devoir à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, la somme de 23 220 euros arrêtée au 1er juin 2024.

La défenderesse ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [D] [V] à payer à la S.C.I. NEW-LUSS,venant aux droits de la SCI LA LUSS, la somme de 23 220 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2024.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [D] [V] cause un préjudice à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Dès lors, il convient de condamner Madame [D] [V] à payer à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Il convient, dès lors, de condamner Madame [D] [V] à payer à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [D] [V] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

REJETTE la demande de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 15 novembre 2007 entre la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, et Madame [D] [V] ;

DIT que Madame [D] [V] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués à compter de ce jour ;

ORDONNE, en conséquence, l’expulsion de Madame [D] [V] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à payer à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, la somme de 23.220 € (vingt trois mille deux cent vingts euros) au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à payer à la S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à celui du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, réévalué aux échéances prévues, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clefs au propriétaire ou son mandataire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à payer à S.C.I. NEW-LUSS, venant aux droits de la SCI LA LUSS, la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [V] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 27 novembre 2025, par Emmanuelle BRAND-KREBS, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente