Tribunal Judiciaire de Colmar, Tprx selestat, 2 février 2026, n° 24/00340

TJ Colmar 2 février 2026

Arguments

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Rejeté
Manquement aux obligations contractuelles
La cour a estimé que les éléments fournis par Madame [E] [X] étaient insuffisants pour prouver un préjudice causé par les manquements allégués de la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER.
Rejeté
Fixation du montant du loyer
La cour a jugé que la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER avait agi dans le cadre de ses prérogatives contractuelles et que Madame [E] [X] n'avait pas prouvé qu'elle avait décidé d'augmenter le loyer avant la mise en location.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé de condamner Madame [E] [X] aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable de condamner Madame [E] [X] à verser une somme à la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, tprx selestat, 2 févr. 2026, n° 24/00340
Numéro(s) :	24/00340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Judie PACHODElisabeth GOETZMANN
Parties :	S.A.R.L. B & H IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 24/00340 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FEYG

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 6]

N° RG 24/00340 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FEYG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Madame [E] [X]

de nationalité Française

née le 07 Janvier 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître GOETZMANN, avocat au barreau de Colmar (07)

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. B&H IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître PACHOD, avocat au barreau de Strasbourg (296)

NATURE DE L’AFFAIRE

Demande relative à une gestion d’affaire ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Martine MUSIALOWSKI

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 01 décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 02 février 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Martine MUSIALOWSKI,.

* Copie exécutoire délivrée le 02 FEVRIER 2026

à : -M^e Judie PACHOD

+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 02 FEVRIER 2026

à : -M^e Elisabeth GOETZMANN

********

EXPOSE DU LITIGE

Propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 9], Mme [E] [X] a confié la gestion de son bien à la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER, selon mandat de gérance n° 31/19 signé le 17 mai 2019 prenant effet au 1er juin 2019, en vue de sa location.

Un différend s’est fait jour.

Mme [E] [X] a fini par vendre son appartement à la dernière locataire en titre, Mme [C] [D].

Par acte délivré le 5 juin 2024, Mme [E] [X] a fait assigner la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER devant le tribunal de proximité de Sélestat aux fins d’obtenir notamment le paiement de réparations locatives non répercutées et certaines sommes d’argent.

Initialement appelée à l’audience du 24 juin 2024, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois.

A l’audience du 1er décembre 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

Dans ses conclusions du 26 septembre 2025 visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, Mme [E] [X], représentée par son conseil, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— condamner la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER à lui régler la somme de 3 141,85 euros correspondant aux réparations locatives non répercutées,

— condamner la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER à lui régler la somme de 2 000 euros au titre du préjudice financier subi,

— condamner la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER en tous les frais et dépens de la procédure ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du CPC.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles résultant du mandat de gestion qui lui était confié, en particulier en n’établissant pas de compte rendu de gestion à chaque location, ni de décompte de sortie, et en ne relevant pas les diverses dégradations du logement, ne permettant pas au bailleur de réclamer les sommes aux locataires sortants successifs.

Mme [E] [X] produit des devis concernant la réfection des joints de fenêtres et le changement de baignoire et robinetterie.

Elle ajoute que si elle n’a pas dû débourser d’argent, du fait de la vente de l’appartement à Mme [D], celle-ci a pu négocier une baisse de prix en raison de l’état du bien.

Mme [E] [X] évalue son préjudice financier à 2 000 euros, notamment en lien avec le fait que la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER a loué le bien la troisième fois au montant de 583 euros hors charges alors qu’elle avait demandé 600 euros hors charges.

Dans ses conclusions du 6 mai 2025 visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER, représentée par son conseil, demande au tribunal de :

— déclarer les demandes de Mme [E] [X] irrecevables, en tout cas mal fondées,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner Mme [E] [X] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens.

A l’appui de ses demandes, elle conteste les manquements allégués.

Sur les réparations locatives alléguées, en particulier joints des fenêtres et baignoire, elle indique qu’il s’agit plutôt de points relevant de l’usure normale. Elle souligne que le devis pour les fenêtres prévoit la dépose des vitrages isolants, ce qui n’incombe pas au locataire.

Sur la relocation du logement au montant du loyer de l’ancien locataire, elle indique que l’augmentation n’était pas justifiée en l’absence de travaux et précise que le contrat lui donnait le pouvoir de fixer le montant du loyer.

Elle note que Mme [E] [X] n’a jamais résilié le mandat de gestion et ne démontre aucun préjudice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande au titre des réparations locatives non répercutées

L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1231-1 du même code dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il ressort de l’article 1231-2 du même code que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Il résulte de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. »

L’article 1er du Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives prévoit :

« Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Dans l’Annexe, il est mentionné :

« II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

[…]

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

[…]

IV. – Installations de plomberie.

[…]

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, les éléments produits par Mme [E] [X] sont insuffisants à démontrer que les éventuels manquements de la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER – que ce soit sur la communication trimestrielle d’un rapport de gérance (paragraphe 7 du contrat, pièce 1 en demande) ou sur l’absence de constatations de dégradations locatives lors des états des lieux de sortie (échanges de courriels et courriers, états des lieux, pièces 3 à 17 en demande, 4 à 8 en défense) – lui auraient causé un quelconque préjudice.

De plus, l’attestation produite (pièce 18 en demande), au-delà du fait qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, est trop imprécise pour être probante, ni le prix de mise en vente, ni le prix finalement payé, n’étant communiqués.

Dans ces conditions, la demande de Mme [E] [X] ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice financier subi

En l’espèce, le contrat signé entre les parties (pièce 1 en demande), intitulé « Mandat de gérance », prévoit au paragraphe 5 « Missions – Pouvoirs » que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration notamment […] rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ».

S’il n’est pas contestable qu’il y a eu discussion entre les parties début 2023 sur une possible hausse du loyer après le départ de la deuxième locataire (pièces 8 à 12 en demande), il n’en demeure pas moins qu’il entrait dans les missions de la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER de fixer le montant du loyer, de même que de chercher des locataires et de louer l’appartement de Mme [E] [X], en faisant en sorte de protéger au mieux ses intérêts.

De son côté, Mme [E] [X] ne produit aucun écrit antérieur au 4 mai 2023, date d’entrée de la troisième locataire, permettant de déterminer qu’elle aurait décidé de l’augmentation du loyer à 600 euros hors charges au lieu de 583 euros, le désaccord étant manifesté postérieurement à la mise en location.

Il ne peut donc être reproché à la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER d’avoir cherché à relouer l’appartement sans augmenter le loyer en l’absence de travaux d’amélioration affectant le bien (pièce 10 en demande), sa diligence ressortant en outre du faible temps de vacance – du 28 avril au 3 mai 2023, soit moins d’une semaine.

Dès lors, la demande de Mme [E] [X] ne pourra qu’être rejetée sur ce point également.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [E] [X] aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Mme [E] [X] à indemniser la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [E] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [E] [X] à payer à la S.A.R.L. B&H IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 2 février 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me MUSIALOWSKI, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le juge