N° RG 25/00621 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FSSE

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00621 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FSSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société SACA DOMIAL, représentée par son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Z] [H], munie d’un pouvoir

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [E] [M] [F] [T]

de nationalité Française

née le 06 Novembre 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 15 décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 02 mars 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 02 MARS 2026

à : – Société SACA DOMIAL

* Copie simple délivrée le 02 MARS 2026

— Mme [E] [M] [F] [T] + retour des pièces

— Sous-Préfecture de [Localité 3]-[Localité 4]

— M^e VITELLI et [Localité 5], CDJ

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2021 prenant effet le 11 août 2021, la SACA DOMIAL a donné à bail à Mme [E] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Se prévalant de loyers impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juin 2025, lui réclamant la somme en principal de 2 412,73 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025. Il lui était également fait sommation de produire la quittance de police d’assurance couvrant le risque locatif du logement.

Par acte délivré le 9 septembre 2025, la SACA DOMIAL a fait assigner Mme [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins d’obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail, subsidiairement la prononcer ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse du logement qu’elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Mme [E] [T] en quittances et deniers au paiement de 2 438,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025 ;

— condamner Mme [E] [T] en quittances et deniers à payer, au titre des loyers courants à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la résiliation des baux, un montant mensuel de 686,14 euros incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers ;

— condamner Mme [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner au défendeur de transmettre à la partie demanderesse l’attestation d’assurance contre le risque locatif en cours de validité et, à défaut, le condamner à payer une astreinte de 1,00 euro par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [E] [T] au paiement de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés d’un montant de 143,59 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025, lors de laquelle, la demanderesse a repris oralement le bénéfice de son assignation, en actualisant le montant de la dette à la somme de 3 779,58 euros selon décompte arrêté au 9 décembre 2025 montrant que le loyer courant n’était pas payé.

Elle s’est opposée aux délais de paiement demandés.

Mme [E] [T] bien que régulièrement assignée, était absente et n’était pas représentée.

Elle a transmis des documents, soulignant sa bonne foi, ses difficultés financières et sa situation familiale précaire. Elle a ajouté qu’une expulsion aurait des conséquences extrêmement graves pour ses enfants et la stabilité du foyer.

Elle a demandé des délais de paiement et a ainsi manifesté une demande de suspension de la clause résolutoire. Elle a exprimé son souhait de reprendre le paiement du loyer courant, proposant de le faire à à compter de la décision du tribunal et de payer 50 euros en plus chaque mois pour apurer progressivement la dette.

Elle a produit une attestation d’assurance habitation valable du 10 décembre 2025 au 9 décembre 2026, ainsi qu’un arrêt n° 159/25 du 3 juin 2025 de la Cour d’appel de [Localité 7] infirmant un jugement de placement du Juge des enfants de [Localité 7] du 21 janvier 2025 et instaurant le placement des cinq enfants de Mme [E] [T] pour une durée de six mois auprès de la Direction de l’aide sociale à l’enfance de la Collectivité européenne d’Alsace (Bas-Rhin) sous la forme d’un accueil éducatif de jour.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [E] [T], il convient de statuer sur les demandes de la SACA DOMIAL, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu au plus tard le cinquième jour du mois suivant et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 17 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 2 412,73 euros selon décompte arrêté au 31 mai 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par Mme [E] [T] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 19 août 2025 (le 17 étant un dimanche), sous réserve de l’obtention de délais de paiement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, dispose :

« […]

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[…]

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

[…] »

En l’espèce, il n’est pas contestable que la dette de Mme [E] [T] a augmenté entre l’assignation et l’audience.

Le loyer courant n’est pas payé et la proposition de versement de 50 euros mensuels, même en accordant le maximum de délai (36 mois), ne permettrait de rembourser qu’à peine la moitié de la dette qui s’élève à 3 779,58 euros selon décompte arrêté au 9 décembre 2025 (36 x 50 = 1 800).

Aucun justificatif concret n’est produit de nature à démontrer que Mme [E] [T] est en situation de régler sa dette locative.

Enfin, une décision d’expulsion n’apparaît pas disproportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale protégé par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la famille apparaissant suivie au plan social et les enfants de Mme [E] [T] étant placés auprès de la Direction de l’aide sociale à l’enfance de la Collectivité européenne d’Alsace (Bas-Rhin).

La demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Mme [E] [T] ne pourra qu’être rejetée.

Mme [E] [T] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 19 août 2025, son expulsion du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6], sera en conséquence ordonnée.

Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [E] [T] à payer à la SACA DOMIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé, augmenté des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 19 août 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du décompte produit par la SACA DOMIAL, que Mme [E] [T] est redevable envers elle de la somme de 3 779,58 euros selon décompte arrêté au 9 décembre 2025.

Il convient dès lors de condamner Mme [E] [T] à payer à la SACA DOMIAL la somme de 3 779,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [E] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés d’un montant de 143,59 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Mme [E] [T] à indemniser la SACA DOMIAL à hauteur de 300 euros.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre la SACA DOMIAL et Mme [E] [T] et portant sur le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] ont été acquis le 19 août 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Mme [E] [T] ;

DIT que Mme [E] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 19 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à la SACA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par la locataire si le bail s’était poursuivi, révisable aux conditions du bail résilié, à compter du 19 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à la SACA DOMIAL la somme de 3 779,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 décembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [E] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés d’un montant de 143,59 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à la SACA DOMIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, majorée des intérêts légaux à compter du 2 mars 2026 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 2 mars 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier

Le Vice-Président