TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le:

à M^e VERCKEN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e PORLON

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/01844 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZAGV

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. PLP [N], prise en la personne de son gérant, M. [B] [E], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Sadry PORLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2010

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. REGIE GUILLON, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Adrien VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0566

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01844 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZAGV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière PLP [N] est propriétaire du lot n°1 dans le bâtiment A, constitué d’une boutique exploitée à usage commercial de bureau de change de devise et d’or, au sein d’un immeuble sis [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La boutique comprend une entrée principale située côté rue, au [Adresse 2] ; l’arrière-boutique donne accès à un dégagement qui mène à la cour commune de la copropriété.

Ce dégagement est un couloir commun, qui mène aux issues de deux autres arrières-boutiques contigües.

Par résolutions n° 35 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 avril 2011, la SCI PLP [N] a été autorisée à poursuivre «un projet d’étude de sécurisation des parties communes », dont les résultats « devaient être présentés lors d’une prochaine assemblée générale des copropriétaires ».

La SCI PLP [N] a installé une grille de de sécurisation verrouillant le couloir commun au cours de l’année 2011.

Au terme d’une résolution n°22, adoptée le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a décidé de la dépose de tout dispositif privatisant l’accès au dégagement commun du bâtiment A, et ce à la charge de la SCI PLP [N].

Par exploit du 8 février 2023 la SCI PLP [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 6 décembre 2022.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la SCI PLP [N] demande au tribunal de :

«Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence.

— D’ACCUEILLIR la SCI PLP [N] en ses demandes, fins et conclusions, la disant bien fondée,

En conséquence,

— DE PRONONCER L’ANNULATION de la résolution n°22, adoptée par l’Assemblée Générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] dans le [Adresse 6] [Localité 16], le 6 décembre 2022 pour abus de majorité

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le Défendeur à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le Défendeur aux entiers dépens sur le fondement des articles 696 et 699 du Code de procédure civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande du tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prise en ses articles 9, 18 et 26 ;

Vu les articles 1101 et suivants, notamment les articles 1103 et 1104 du Code civil ;

Vu l’ensemble des pièces du dossier ;

A titre principal :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions, formé par la société PLP [N] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 15], comme étant infondées en droit comme en fait ;

— DIRE ET JUGER qu’aucun abus de majorité n’a été commis par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 15] ;

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01844 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZAGV

— REJETER la demande de nullité, formée par la société PLP [N], à l’encontre de la résolution n° 22, adoptée par l’assemblée générale de copropriétaires du [Adresse 12] ([Adresse 4]) en date du 6 décembre 2022 ;

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER la société PLP [N] à remettre en l’état les parties communes de l’immeuble relevant du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 14], affectées par l’exécution de travaux irréguliers d’installation d’une grille privative restreignant l’accès au couloir commun sur cour situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification à partie du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société PLP [N] à verser de la somme de 3.000 euros au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13]) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société PLP [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Adrien Vercken Avocats, représentée par Maître Adrien VERCKEN, avocat au Barreau de Paris ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 16 octobre 2024, et fixée à l’audience du 18 septembre 2024 puis mise en délibéré au 19 novembre 2024, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale en date du 6 décembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11]

La SCI PLP [N] soutient que la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a décidé de la suppression de la grille obturant l’accès au dégagement commun aux trois arrière-boutiques, prive la copropriété d’un élément de sécurité fondamental, car ladite grille préserve la copropriété de l’intrusion de tiers susceptibles de se dissimuler dans le couloir, pour porter atteinte à la sécurité des personnes et des biens, rappelant qu’un bureau de change de devises et d’or est implanté dans le lot n°1.

Elle conclut que cette décision est dès lors contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et qu’elle constitue à ce titre un abus de majorité, susceptible de fonder son annulation.

La SCI PLP [N] ajoute que l’autorisation de poser cette grille de sécurité lui ayant été accordée par les copropriétaires en 2011, qui n’ont jamais contesté son installation depuis cette date, elle en déduit qu’elle est donc en mesure de se prévaloir d’un droit acquis à la pérennité de ce dispositif.

En défense, le syndicat des copropriétaires expose que l’installation de cette grille par la SCI PLP [N], en l’absence de toute résolution d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires l’ayant autorisé à y procéder, a pour effet de privatiser un couloir commun.

Il précise que la résolution n°22 de l’assemblée générale en date du 6 décembre 2022 avait pour seul objet la remise en état de travaux irréguliers réalisés sur les parties communes de l’immeuble, dont le retrait n’a en réalité eu aucun impact sur la sécurité des personnes et des biens, cette sécurité étant déjà assurée par un système de vidéo-surveillance dans les parties communes de l’immeuble.

Il conclut que l’abus de majorité ne peut ainsi être constitué, cette grille litigieuse irrégulièrement installée sur les parties communes de l’immeuble ne saurait aucunement constituer un élément de sécurité fondamental relevant d’un intérêt collectif, ce dernier ne pouvant être mis en œuvre que par les seuls aménagements réguliers des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que la sécurisation de l’activité de la SCI PLP [N] par un système de verrouillage d’accès est tout à fait envisageable dès lors que l’installation serait réalisée sur ses parties privatives.

Il réfute tout droit acquis au bénéfice de la demanderesse à l’issue de l’assemblée générale de 2011, en l’absence de démonstration d’une résolution définitive, adoptée en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires, autorisant la SCI PLP [N] à réaliser des travaux d’installation d’une grille séparative au niveau du couloir d’accès à la cour commune de l’immeuble située au rez-de-chaussée, qui constitue également une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les courriels émanant du syndic, dont se prévaut la société pour établir cette autorisation, ne sont pas susceptibles de pallier l’absence de résolution en ce sens.

**************

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;(…) »

En application de ce texte, les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires à la majorité de l’article 25 sur des parties communes caractérisent un trouble manifestement illicite. (Civ. 3ème, 27 novembre 1991, n°89-18.745). L’autorisation d’effectuer ces travaux doit être expresse. (Civ. 3ème, 28 mars 2007, n°06-11.947).

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

La résolution n°22 de l’assemblée générale en date du 6 décembre 2022 dont la SCI PLP [N] demande l’annulation au titre de l’abus de majorité et pour violation d’un droit acquis est ainsi libellée :

« 22- RESTITUTION DE L’EMPRISE SUR PARTIES COMMUNES PAR LA SOCIETE PLP [N] SUR LE DEGAGEMENT COMMUN SITUE DANS LA COUR DE L’IMMEUBLE ET DECISION A PRENDRE (Article 25.1)

Résolution n°22

Les copropriétaires de ce dégagement commun du bâtiment A décident de la dépose par la société PLP [N] de tout dispositif et notamment de la porte (photographie jointe) qui privatise l’accès de cette partie commune (plan joint) et la restitution de l’emprise qui en résulte.

Nota : Le syndic se rapprochera de la société PLP [N] afin d’obtenir la totalité des documents idoines au sujet de la dépose immédiate des dispositifs notamment de la porte qui ferme l’accès, et de la restitution du dégagement partie commune objet de cette résolution.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour 13 copropriétaire(s) totalisant 5883/10331

Votent contre 8 copropriétaire(s) totalisant 4227/10331

CONTRE : AGAPANTHE (332) – DPI (1033) – [J] (253) – [W]/[V] [O] (665) – PLP [N] (310) – [R] [Z] (696) – [M] [S] (654) – [I] [X] (284)

S’abstiennent 0 copropriétaire(s) totalisant 0/10331

Cette résolution est adoptée dans les conditions de la majorité de l’article 25-1.

Nota : Monsieur [E] représentant SCI PLP [N] informe que les 3 commerces ont en leur possession une clé d’accès à la grille du couloir commun qui distribue les lots 1, 2 et 3. Monsieur [E] affirme avoir obtenu l’autorisation de fermeture par le syndicat mais il est incapable de produire la décision d’assemblée générale ".

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 7], versé aux débats, définit notamment comme parties communes, à l’ensemble des copropriétaires sans exception : " La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des cours et des voies d’accès » (p.3).

En application du règlement de copropriété, le couloir de dégagement qui mène de la cour commune intérieure de l’immeuble à l’accès des trois arrières-boutiques, dont le local commercial dont la SCI PLP [N] est propriétaire, est en conséquence une partie commune, ce que cette société ne conteste pas au demeurant.

La SCI PLP [N] se prévaut d’un droit acquis à la pérennité de la grille de sécurité posée par ses soins dans cette partie commune, excipant d’une autorisation antérieure du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de sa prétention elle fournit aux débats un extrait du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 5 avril 2011, et plus précisément la résolution n°35, ainsi libellée :

« TRENTE CINQUIEME RESOLUTION : Projet d’étude de sécurisation des parties communes objet de la résolution 34 au bénéfice du copropriétaire PLP [N].

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le projet d’étude de sécurisation des parties communes objet de la résolution 34 au bénéfice du copropriétaire PLP [N] et désigne le syndic pour mener à bien cette étude dont les résultats seront présentés lors d’une prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Ont voté pour : 11 copropriétaires représentant 8424/10030èmes des tantièmes de la copropriété.

Ont voté contre : 0 copropriétaires représentant 8424/10030èmes des tantièmes de la copropriété.

Se sont abstenus : 0 copropriétaires représentant 8424/10030èmes des tantièmes de la copropriété ».

Le texte de cette résolution, qui évoque expressément « un projet d’étude de sécurisation », devant être présenté « lors d’une prochaine assemblée générale des copropriétaires », ne peut donc être analysé comme une autorisation de procéder à des travaux de sécurisation sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires.

La SCI PLP [N] s’appuie également sur sa correspondance avec le syndic de la copropriété en 2011 et notamment un courriel en date du 21 juin 2011, qu’elle verse aux débats, et qui mentionne : « En mains votre courrier du 12 juin dernier lequel a retenu notre meilleure attention. Nous n’avons aucune observation particulière à l’égard du projet de grille présenté ».

Indépendamment du fait que l’autorisation des travaux sur des parties communes relève de la seule compétence de l’assemblée générale des copropriétaires, il ne peut s’interpréter comme une quelconque autorisation à procéder à la réalisation de travaux, qui sont encore qualifiés de « projet » par le syndic.

Décision du 19 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/01844 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZAGV

Il ressort des développements qui précèdent que la SCI PLP [N] ne verse aux débats aucun élément susceptible de démontrer l’existence d’une autorisation par une délibération d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires, seule compétente pour y procéder, de la pose de cette grille métallique dans le couloir commun.

A ce titre, l’attestation de M. [F], versée aux débats par la SCI PLP [N] , qui se présente comme un ancien président du conseil syndical, et expose que ces travaux ont été validés par une assemblée générale des copropriétaires, ne peut suffire à pallier l’absence de production en justice de cet acte juridique.

En conséquence les travaux réalisés par la SCI PLP [N], effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ne peuvent être considérés comme s’inscrivant dans la continuité d’une autorisation valable de l’assemblée générale, constitutif d’un droit acquis au profit de la demanderesse, mais plutôt comme la réalisation d’une emprise sur les parties communes, caractérisant un trouble manifestement illicite en application de la jurisprudence précitée.

Dans ces conditions, l’adoption de la résolution 22 querellée ne saurait être considéré comme constitutive d’un abus de majorité, l’argument tenant à la sécurisation de l’immeuble étant inopérant

En conséquence la SCI PLP [N] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 06 décembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] fait valoir que l’irrégularité manifeste des travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale par la SCI PLP [N], emportant appropriation irrégulière d’un couloir commun de l’immeuble, fonde sa demande de remise en état dudit couloir par la suppression de cette grille, et ce sous astreinte.

La SCI PLP [N] n’a pas conclu en défense sur cette demande reconventionnelle.

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que la SCI PLP [N] a illégalement réalisé des travaux sur les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 10], elle sera en conséquence condamnée par ce seul motif à remettre en état les parties communes en leur état initial par la dépose du dispositif de clôture de l’accès au couloir commun, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification à partie du jugement.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PLP [N] sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Vercken, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI PLP [N] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société civile immobilière PLP [N] de sa demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale en date du 6 décembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] ;

CONDAMNE la société civile immobilière PLP [N] à remettre en état les parties communes de l’immeuble relevant du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 10], consistant en l’enlèvement de la grille privative restreignant l’accès au couloir commun sur cour situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, le tout sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification à partie du jugement ;

DIT que l’astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société civile immobilière PLP [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Adrien Vercken Avocats, représentée par Maître Adrien VERCKEN, avocat au Barreau de Paris ;

CONDAMNE la société civile immobilière PLP [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Fait et jugé à [Localité 17] le 19 Novembre 2024.

La Greffière La Présidente