TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00063 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3RQ

MINUTE N°:

/2025

(référé)

ORDONNANCE DE REFERE

01 JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e DARDANNE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [W] [D]

Dossier

ORDONNANCE DE REFERE

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDUE LE 01 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. MAMO

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le numéro 908 789 696

dont le siège social est sis 64 rue du Dernier Sou Orval – 50660 ORVAL SUR SIENNE

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Joseph PANGALLO (EXPERIO), avocat inscrit au barreau de PARIS, substitué par Maître Estelle DARDANNE, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [D]

né le 04 juin 1980 à SAINT-LO (MANCHE)

demeurant 4 rue des Loges – 50660 QUETTREVILLE-SUR-SIENNE

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 05 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé : Madame [O] [J]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 05 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 octobre 2018, LA SCI MAMO a donné à bail à Monsieur [W] [D] un bien à usage d’habitation situé 4 route des Loges à QUETTREVILLE SUR SIENNE (50660), moyennant un loyer mensuel actuel de 738, 51 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, suivant acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SCI MAMO ont fait délivrer à Monsieur [W] [D] un commandement de payer la somme principale de 2647, 48 euros arrêtée au 30 septembre 2024 au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement est demeuré infructueux.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, lA SCI MAMO a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances statuant en référé auquel le bailleur de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à Monsieur [W] [D],

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [D] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner par provision Monsieur [W] [D] à lui payer la somme de 2 647, 48 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, ainsi que des indemnités d’occupation et charges couru depuis le 1er octobre 2024 jusqu’au 31 janvier 2025,

— condamner Monsieur [W] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 1er février 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

— la condamnation de Monsieur [W] [D] à lui payer la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 5 mai 2025 durant laquelle l’affaire a été examinée.

À cette audience, la SCI MAMO représentée par leur conseil, a déposé sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de sa créance d’arriéré de loyers et de charges échus à hauteur de la somme de 2731, 56 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [W] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Il n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

SUR LE CONSTAT EN RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Manche par la voie électronique le 11 février 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI MAMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le bail conclu le 23 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 2647, 48 euros arrêtée au 30 septembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai qu’inscrit audit commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

De plus, Monsieur [W] [D] n’étant ni présent ni représenté à l’audience, il n’a formulé aucune demande de délai de paiement ni sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas davantage permis au juge des contentieux de la protection d’apprécier, par la production de quelconque argument ou pièce, les conséquences réelles et personnelles de son expulsion.

L’expulsion de Monsieur [W] [D] sera ordonnée en conséquence.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose prévoit que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L.413-3 à L.412-7.

Il convient de rappeler que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur l’indemnité d’occupation provisionnelle :

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [W] [D] occupe les lieux objets du contrat de bail sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024, et cause, par ce fait, un préjudice à la SCI MAMO qu’il convient de réparer en fixant, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au Juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’espèce, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée, au montant du loyer principal révisé et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail 23 octobre 2018 s’était poursuivi, ladite indemnité due au prorata temporis et payable à terme échu et, au plus tard, le 1er du mois suivant.

Cette indemnité est due par Monsieur [W] [D] jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

— sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du contrat de bail liant les parties que de l’article 7a) de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI MAMO produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [D] reste devoir, la somme de 2731, 56 euros à la date du 1er mai 2025 (mois de mai 2025 inclus)

Monsieur [W] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause le principe comme le montant de cette créance.

Il convient de condamner Monsieur [W] [D], à titre provisionnel, au paiement de cette somme, puis au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter de l’échéance du mois novembre 2024 et jusqu’au jour de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SCI MAMO, Monsieur [W] [D] sera condamné à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2018 entre la SCI MAMO et Monsieur [W] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 4 route des Loges à QUETTREVILLE SUR SIENNE (50660), sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONSTATONS, en conséquence, que Monsieur [W] [D] occupe le logement situé 4 route des Loges à QUETTREVILLE SUR SIENNE (50660) sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI MAMO pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [W] [D], depuis le 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail du 23 octobre 2024 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] à payer à la SCI MAMO la somme provisionnelle de 2731, 56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mai 2025 (terme du mois de mai 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera payable à terme échu et, au plus tard, le 1er du mois suivant ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] à verser à la SCI MAMO une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Manche en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION