TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00029 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3DS

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

19 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [Y] [C]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 19 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [N] [Z], non comparante représentée par Madame [R] [I], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [C]

demeurant 102 rue des Plants – Appartement 53 – 50000 SAINT-LO

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 17 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [S] [U], en présence de Madame [F] [T], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés,

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 17 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 mars 2023, l’Office public de l’Habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Madame [Y] [C] un local à usage d’habitation situé 102 rue des Plants, appartement 53, à Saint-Lô (50 000), pour un loyer mensuel total de 250,29 euros révisable, payable chaque mois à terme échu, outre une provision sur charges mensuelles de 109,11 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer est actuellement fixé à la somme de 266,76 euros, outre la provision sur charges de 124,59 euros par mois.

Par actes distincts de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait signifier d’une part à Madame [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 003,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 14 octobre 2024, et d’autre part un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Par courrier en date du 5 novembre 2024, Madame [Y] [C] a justifié d’une assurance contre les risques locatifs auprès de MANCHE HABITAT.

Toutefois, considérant que le commandement de payer était resté infructueux, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 janvier 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Coutances aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes les personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra, Condamner Madame [Y] [C] à lui payer :La somme de 2 289, 24 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 3 janvier 2025 ainsi que les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer mensuel, y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Les entiers dépens.

Le 27 février 2025, le diagnostic social et financier établi par les travailleurs sociaux du Département de la Manche avec Madame [Y] [C] est parvenu au greffe de la juridiction. Il ressort de ce dernier que Mme [C] vit seule dans le logement litigieux, qu’elle souhaite s’y maintenir, que son impayé locatif s’explique par une perte d’emploi, des difficultés de gestion du budget, et des raisons médicales, qu’aucun dossier de surendettement n’est envisagé mais qu’un dossier auprès du Fonds de solidarité pour le logement est en cours de constitution.

Par ailleurs, d’après l’évaluation sociale du DSF, Mme [C] fait état de violences de la part de son ancien conjoint, qui l’ont grandement fragilisée psychologiquement, ce qui complique sa gestion administrative et financière. Il en ressort également que Mme [C] a un crédit en cours, qu’elle a également une dette auprès de France Travail de 755 euros suite à un trop-perçu, et qu’elle cumule tous les mois environ 300 euros de découvert bancaire. Enfin, l’évaluation sociale précise qu’un échéancier de 100 euros par mois a été négocié avec le bailleur.

A l’audience du 17 mars 2025, MANCHE HABITAT, valablement représenté par Madame [I] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient ses demandes mais actualise le montant de la dette de loyers à 1104,84 euros, selon décompte arrêté au 28 février 2025, précisant que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis quatre mois, sans parvenir à apurer la dette. Le bailleur ajoute que le plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois n’a pas été respecté. Il ne s’oppose toutefois ni à l’octroi de délais de paiement, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente du solde de la dette. Le bailleur précise également que la locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs depuis le 13 mars 2025, date d’échéance de la précédente attestation d’assurance.

Madame [Y] [C], comparant en personne à l’audience, sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour régler le montant de sa dette locative. S’agissant de sa situation personnelle, elle confirme la plupart des éléments ressortant du diagnostif social et financier. Elle précise toutefois qu’elle perçoit 1100 euros de chômage par mois, que la demande d’aide auprès du Fonds de solidarité pour le logement a été désormais déposée. Elle indique toutefois ne pas pouvoir prétendre aux APL puisqu’elle est encore mariée mais qu’elle souhaite entamer une procédure de divorce.

S’agissant de ses autres dettes, elle expose rembourser chaque mois 60 euros pour son crédit, et qu’il lui reste sinon une dernière échéance de 100 euros à verser à un huissier. Madame [Y] [C] propose ainsi de verser 50 euros par mois pour apurer sa dette, et davantage lorsqu’elle le pourra.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, MANCHE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat conclu le 13 mars 2023 prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 003,75 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2024.

Madame [Y] [C] n’a pas réglé la totalité des sommes visées au commandement du 30 octobre 2024 dans le délai de deux mois tel qu’indiqué dans le commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 31 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du 13 mars 2023 et le commandement de payer du 30 octobre 2024.

Il produit également un décompte actualisé de la créance avec un solde de 1 901,89 euros arrêté au 28 février 2025.

A cette somme, il convient de soustraire :

— la somme de 718,80 euros, cette partie de la créance étant déjà titrée selon ordonnance d’injonction de payer du 20 décembre 2023 rendue par le juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Coutancesau titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2023, ordonnance qui n’a fait l’objet d’aucune opposition,

— la somme de 78,22 euros laquelle correspond aux frais d’exéuction de cette ordonnance en injonction de payer.

Ainsi, après déduction de ces sommes, il convient de condamner Mme [Y] [C] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 1 104, 87 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 28 février 2025 inclus (échéance du mois de février 2025 incluse).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [Y] [C] , comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par MANCHE HABITAT que Mme [Y] [C] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois d’octobre 2024.

Il ressort des déclarations de Mme [Y] [C] à l’audience, et au terme du diagnostic social et financier que celle-ci perçoit des indemnités chômage à hauteur d’environ 1 100 euros par mois. Le dossier auprès du Fonds de solidarité pour le logement, en cours de constitution au moment du diagnostic social et financier, a été déposé au jour de l’audience selon la locataire et pourrait contribuer, en cas d’accord, à solder en tout ou partie l’impayé de loyer. Par ailleurs, il est constant que le montant de son loyer actuel, augmenté des charges, s’élève à 391, 35 euros par mois. S’agissant de ses autres dettes, d’après les déclarations de Mme [C], celle-ci a fini de rembourser, au jour du présent jugement, la dette qu’elle apurait par le biais d’un commissaire de justice.

Il convient également de noter qu’au vu du décompte arrêté au 24 février 2025, si plusieurs prélèvements ont été rejetés, expliquant sa dette locative, la majorité de ses échéances ont été honorées depuis son entrée dans les lieux, témoignant d’une certaine capacité de paiement de Mme [C].

Ainsi, au vu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que Mme [C] est en situation de régler sa dette locative compte-tenu de ses revenus et de ses charges.

MANCHE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [Y] [C] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

En raison de la reprise du règlement intégral de son loyer depuis le mois d’octobre 2024 et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Y] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Elle sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur Madame [Y] [C] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par MANCHE HABITAT.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 mars 2023 entre l’Office public de l’Habitat de la MANCHE et Madame [Y] [C] portant sur un local à usage d’habitation situé 102 rue des Plants, appartement 53, à Saint-Lô (50 000) à la date du 31 décembre 2024,

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à l’Office public de l’Habitat – MANCHE HABITAT la somme de 1 104, 87 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 28 février 2025 inclus (échéance du mois de février 2025 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [Y] [C] à se libérer de sa dette, en 22 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’Habitat – MANCHE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Madame [Y] [C] soit condamnée à verser à l’Office public de l’Habitat – MANCHE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’Office public de l’Habitat de la Manche de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION