TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00035 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3G6

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

01 DECEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN

la SELARL SELARL LE MIERE-HERTEL

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

ATMPM

Cab. 1 – PROTECTION DES MAJEURS – TJ COUTANCES

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 01 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. H.L.M. COUTANCES GRANVILLE

immatriculée au RCS de COUTANCES (Manche) sous le n°946620119 (n° SIRET : 946 620 119 00036 – APE 702A)

dont le siège social est sis 97 bis rue Geoffroy de Montbray BP 419 50204 COUTANCES CEDEX

Prise en la personne de son directeur général Monsieur [G] [T], non comparant représenté par Maître Véronique DELALANDE (SELARL BOBIER DELALANDE MARIN), avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [H]

née le 29 août 1981 à BOIS-COLOMBES (92)

demeurant 32 rue des Sauges – Rez de Chaussée – 50200 COUTANCES

mesure de protection : sous curatelle renforcée

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025000391 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances)

non comparante représentée par Maître Emmanuel LE MIERE de la SELARL LE MIERE-HERTEL, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ATMP DE LA MANCHE, es qualité de mandataire judiciaire

dont le siège social est sis 745 rue Jules Vallès – 50000 ST LO

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Emmanuel LE MIERE de la SELARL LE MIERE-HERTEL, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [R] [U]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 2018, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a donné à bail à Madame [S] [H] un local à usage d’habitation situé 32 rue des Sauges, rez-de-chaussée, à COUTANCES (50200).

Rapportant les plaintes adressées par le voisinage, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a, par courrier en date du 8 août 2022, adressé des recommandations à sa locataire puis a mis en demeure sa locataire de respecter ses obligations d’occupation paisible du logement par courrier recommandé avec accusé réception le 28 septembre 2022. Cette mise en demeure est restée infructueuse, le bailleur étant ultérieurement de nouveau saisi par les autres locataires de l’immeuble de signalements.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances a autorisé le commissaire de justice mandaté par le bailleur à pénétrer dans les lieux loués pour procéder à un constat de l’état d’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er octobre 2024 une sommation d’avoir à faire cesser les troubles et user paisiblement des lieux a été délivrée à la locataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2025, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE a fait assigner sa locataire, Madame [S] [H] et son curateur, l’ATMP de la MANCHE, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, résilier le bail aux torts de la locataire.

Après deux renvois accordés à la demande des parties, l’affaire a été plaidée le 6 octobre 2025.

A l’audience, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE, représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, dans le dernier état de ses écritures, qu’il :

— déboute Madame [S] [H] de toutes ses demandes ;

— prononce la résiliation du bail en date du 19 février 2018 pour troubles du voisinage répétés et défaut d’entretien du logement ;

— ordonne en conséquence l’expulsion de Madame [S] [H], ainsi que celle de tout occupant et objet se trouvant dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamne Madame [S] [H] à lui veser à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’elle auraît dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à libération effective des lieux loués,

— condamne Madame [I] [H] à lui verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

La SA HLM COUTANCES GRANVILLE fait valoir, sur le fondement de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et du règlement intérieur de l’immeuble, que les plaintes du voisinage comme les constats de commissaire de justice peuvent attester de ce que Madame [S] [H] a causé des troubles du voisinage à compter du 3 août 2022 et jusqu’au 16 janvier 2025 (bruits de disputes, de bagarres et hurlements nocturnes, bruits de coups dans les murs, meubles déplacés, objets jetés) alors que les démarches amiables entreprises sont restées infructueuses (envoi de recommandations, mise en demeure, avis du représentant de l’office HLM, sommation). Le bailleur soutient que les éléments apportés en procédure permettent d’attester de la réalité comme de l’actualité des troubles causés par la locataire alors que la résiliation du bail est subordonnée à la démonstration de manquements graves et répétés aux obligations issues du bail.

La SA HLM COUTANCES GRANVILLE ajoute que la locataire est également à l’origine d’un défaut d’entretien du logement, attesté par un constat de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, lequel peut être comparé à l’état des lieux d’entrée également produit en demande, démontrant là aussi l’existence de manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles.

A l’audience, Madame [S] [H], représentée par son conseil, sollicite, dans le dernier état de ses écritures, du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances qu’il :

— déboute la SA HLM COUTANCES GRANVILLE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamne la SA HLM COUTANCES GRANVILLE aux dépens ;

— condamne la SA HLM COUTANCES GRANVILLE à lui verser la somme de 600 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

— condamne la SA HLM COUTANCES GRANVILLE à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens si elle n’avait pas eu l’aide juridictionnelle.

Elle fait valoir que les pièces produites en demande n’attestent pas de la réalité et de la persistance des troubles du voisinage à la date à laquelle il est stauté, les plaintes datant d’août 2024 et janvier 2025 comme le constat de commissaire de justice le plus récent étant, à eux seuls, insuffisants à caractériser les nuisances sonores et olfactives allégués.

Elle ajoute, s’agissant du défaut d’entretien qui lui est reproché, que ce dernier n’est pas démontré par les pièces produites et ne pourrait, en tout état de cause justifier le prononcé de la résiliation du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à une obligation principal d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Lorsqu’elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire est obligé : / (…) / b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;”

En l’espèce, pour soutenir que Madame [H] cause des troubles de voisinage, la SA HLM COUTANCES GRANVILLE verse aux débats :

— le contrat de location litigieux qui stipule que le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur si la locataire ne respecte pas son obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage judiciairement constatés ;

— le règlement intérieur de l’immeuble qui prévoit notamment, en son article 2, que “sont interdits dans l’ensemble de l’immeuble et à ses abords, les activités ou les comportements suivants :

* les bruits de toute nature, quelque soit leur source, nuisibles en raison de leur intensité, de jour comme de nuit,

* l’émission d’odeurs gênantes (…)”;

— un document contractuel intitulé “règles prescrites pour l’entretien du logement” déterminant les réparations et entretiens à la charge de la locataire ;

— un courriel du 3 août 2022 émanant du voisinage de Madame [H] et l’identifiant comme à l’origine de nuisances sonores nocturnes ;

— un courrier du 8 août 2022 adressé par le bailleur à la locataire portant recommandations pour que les agissements nuisibles de la locataire cessent ;

— un courrier signé par plusieurs habitants de l’immeuble, en date du 14 septembre 2022, faisant état de tapages et nuisances sonores nocturnes, altercations, cris, coups dans les murs émanant du logement de la locataire et indiquant qu’aucun dialogue n’est possible avec Madame [H]au sujet des troubles ainsi commis par elle et ses fréquentations ;

— une mise en demeure du bailleur, adressée par lettre recommandée avec accusé réception le 28 septembre 2022, rappelant les stipulations contractuelles suite aux plaintes du voisinage ;

— un procès-verbal de commissaire de justice, en date du 17 décembre 2022, constatant les déclarations des habitants de l’immeuble où se trouve le logement pris à bail par Madame [H] comme suit : des bruits la nuit, des coups dans les murs, des choses qui tombent (de la vaisselle notamment), des altercations très violentes, des hurlements, les voisins se plaingant de “nuits complètement hachurées”, de réveils nocturnes et de nécessaires appels aux forces de police ainsi que de la peur de certains résidents à l’égard du comportement de la locataire et de ses fréquentations ;

— des lettres recommandés fixant des rendez-vous tendant à faire visiter les lieux par commissaire de justice les 8 mars 2023, 29 mars 2023 et 14 avril 2023 ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 14 avril 2023 constatant que Madame [H] refuse l’accès à son logement ;

— un courriel du 12 mai 2023 d’un habitant de l’immeuble adressé au bailleur et déplorant la persistance des nuisances sonores nocturnes émanant du logement de la défenderesse ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice, dressé le 28 novembre 2023, après obtention d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection, en date du 25 octobre 2023 portant autorisation de pénétrer dans les lieux, et attestant d’un défaut patent d’entretien du logement (présence de tâches, sol et tapisserie hors d’usage, peintures boiseries abîmées, odeur nauséabonde, fenêtre cassée, éclairage encrassé, portes de placard dysfonctionnant ou décrochées, prises électriques arrachées, peinture en mauvais état) ;

— plusieurs courriels datant d’août 2024 adressés par un voisin au bailleur réitérant les plaintes et faisant état de nuisances sonores nocturnes ainsi que d’inquiétudes quant aux fréquentations de Madame [H] et aux personnes accueillies à son domicile, de même que l’impossibilité pour les locataires d’occuper leurs chambres à coucher en raison des nuisances ;

— une sommation d’avoir à faire cesser les nuisances et d’user paisiblement des lieux loués, signifiée le 1er octobre 2024 par voie de commissaire de justice ;

— de multiples courriels adressés par le voisinage au bailleur entre septembre 2024, janvier 2025, février 2025 et mars 2025 faisant état de la persistance des nuisances sonores nocturnes affectant l’occupation des lieux ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice, dressé sur plusieurs jours en mai et en juin 2025, attestant de ce que plusieurs des résidents de l’immeuble se plaignent de la persistance des troubles sonores la nuit (cris, chutes d’objet), de l’impossibilité pour certains de dormir la nuit (malgré la prise de médicaments tranquilisants), de l’inquiétude que la locataire peut générer pour ses voisins (stress) ;

— l’état des lieux d’entrée dans le logement, dressé contradictoirement le 19 février 2018, faisant état d’un logement délivré à la locataire en bon état.

La concordance des éléments contenus dans ces différentes pièces permet de démontrer l’existence des troubles anormaux de voisinage reprochés à Madame [S] [H] par le bailleur et caractérisent l’usage non paisible des locaux depuis le mois d’août 2022 et jusqu’en juin 2025.

En effet, si Madame [S] [H] fait valoir que les éléments apportés en procédure ne permettent pas de démontrer la persistance et la gravité des troubles, il ressort néanmoins des différents courriers du voisinage comme des procès-verbaux de constat qu’elle et ses fréquentations sont identifiées de manière formelle par les habitants de l’immeuble comme étant à l’origine de nuisances sonores nocturnes récurrentes depuis au moins août 2022. Les nombreuses plaintes adressées au bailleur permettent de caractériser l’existence de comportements inadaptés et inspirant la peur du voisinage, lequel déplore des nuits difficiles du fait des cris, hurlements, jets d’objets bruyants émanant de chez la locataire et persistant jusqu’en juin 2025 au point d’empêcher les autres locataires de dormir.

Ainsi et sans qu’il soit besoin de caractériser un défaut d’entretien du logement, lequel est néanmoins établit par le procès-verbal de constat du 28 novembre 2023 indiquant notamment des prises électriques arrachées et des tapisseries hors d’état constituant un usage anormal des lieux loués malgré la durée d’occupation, l’existence de manquements graves et persistants à l’une des principales obligations contractuelles de la locataire d’occupation paisible du logement constitue une faute grave, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Par conséquent, Madame [S] [H] devra libérer les lieux et remettre les clefs au bailleur après établissement d’un état des lieux de sortie dans les quinze jours de la significationn du présent jugement.

A défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de libérer les lieux, Madame [S] [H] devra payer à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Madame [S] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité, il apparait inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM COUTANCES GRANVILLE l’intégralité des sommes exposées pour mandater commissaire de justice et conseil dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [H] à verser à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 février 2018 entre Madame [S] [H] et l’Office public de l’habitat de la Manche portant sur le logement situé 32 rue des Sauges, rez-de-chaussée, à COUTANCES (50200), qui prend effet ce jour ;

DIT que Madame [S] [H] devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l’avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui seraient normalement dus et comme tels variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la SA HLM COUTANCES GRANVILLE la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION