TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00042 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3HJ

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

25 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Christine BAUGE

Maître Nathalie VERGNE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 25 AOUT 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LEMARQUIER IMMOBILIER

immatriculée au RCS de COUTANCES sous le numéro 390 272 904

dont le siège social est sis Ré du Chêne – 50000 SAINT-LO

prise en la personne de son représentant légal, non comparant reorésenté par Maître Christine BAUGE (SELARL SALMON & Associés), avocate inscrite au barreau de CAEN, substituée par Maître Valérie DUMONT-FOUCAULT de la SCP PETIT-ETIENNE DUMONT-FOUCAULT JUGELE, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [I]

née le 16 octobre 1968 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant La petite chesnée – 50570 LE LOREY

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale suivant décision rendue par le BAJ du TJ de Coutances le 06 mai 2025 sous le numéro 2025-000591)

comparante et assistée de Maître Nathalie VERGNE, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 19 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [C] [T]

Greffier : Madame Nadine ROBERT, lors des débats, et de Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition,

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2017, ayant pris effet le 15 octobre 2017, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER a donné à bail à Mme [Y] [I] un local à usage d’habitation situé La petite chesnée à LE LOREY (50570), moyennant un loyer mensuel révisable de 493 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 510,11 euros depuis le 1er novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024 remis à l’étude, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER a fait signifier à Mme [Y] [I] un commandement de payer la somme de 1785,33 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au 16 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 31 janvier 2025 remise à personne, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER a fait assigner Mme [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause réslutoire pour défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et en conséquence la résiliation du bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour défaut de paiement des loyers,

En toute hypothèse,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Y] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi, et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est, du bien sis La Petite Chesnée 50570 LE LOREY,

— condamner Mme [Y] [I] à payer à la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindéxée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clés,

— condamner Mme [Y] [I] à payer à la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER les loyers, charges, accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation échues au 1er décembre 2024, soit la somme de 1886,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 28 février 2024 sur la somme de 1785,33 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus, le tout jusqu’à parfait paiement,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires,

— condamner Mme [Y] [I] à payer à la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et leur notification à la CCAPEX,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient ses demandes de résiliation judiciaire et d’expulsion bien qu’elle indique que la locataire a régularisé les sommes dues le 3 avril 2025. Elle maintient en outre sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

Mme [Y] [I], assistée de son conseil, demande de débouter la société requérante de l’intégralité de ses demandes en précisant que son employeur a payé sa dette locative le 3 avril 2025 de sorte qu’elle est à jour de ses loyers dont elle a repris le paiement régulier.

Aucun diagnostic social et financier concernant Mme [Y] [I] n’a été joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 6 octobre 2017 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 28 février 2024, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER a fait délivrer à Mme [Y] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1785,33 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 février 2024.

Mme [Y] [I] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 28 février 2024 dans le délai de deux mois, contractuellement prévu et visé par le commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 29 avril 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les dispositions du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Aussi, aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, quand le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

Aussi, aux termes de l’article 1343 du Code civil, le débiteur d’une obligation de somme d’argent se libère par le versement de son montant nominal.

L’article 1342-1 du Code civil dispose quant à lui que le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier.

En l’espèce, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER justifie dans son principe de l’obligation dont elle se prévalait en produisant le bail et le commandement de payer.

Mme [Y] [I] produit un décompte actualisé en date du 4 avril 2025 selon lequel elle s’est acquitté de sa dette locative le 3 avril 2025 par un virement effectué par son employeur d’un montant de 1640,73 euros.

La société requérante verse également en cours de délibéré un décompte actualisé en date du 12 mai 2025 selon lequel la locataire est à jour du paiement de ses loyers et a réglé le loyer courant du mois de mai 2025.

Aussi, les parties s’accordent sur le fait, qu’au jour de l’audience, l’intégralité de l’arriéré locatif a été réglé.

Toutefois, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER maintient sa demande d’expulsion de Mme [Y] [I] tandis que cette dernière sollicite l’octroi de délais de paiement rétroactifs et, par conséquent, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Il résulte de ce qui précède que la locataire démontre avoir apuré sa dette locative le 3 avril 2025 et avoir repris le paiement courant de son loyer par le règlement du loyer du mois de mai 2025.

Aucune dette locative n’est due à ce jour, Mme [Y] [I] ayant justifié du réglement de sa dette locative le 3 avril 2025 ainsi que du réglement du loyer du mois de mai 2025.

Si la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER avance le fait que la dette locative a été réglée par un tiers, il n’en demeure pas moins que la requérante n’énonce aucun motif légitime lui permettant de refuser ce paiement. Dès lors, Mme [Y] [I], débitrice d’une obligation de somme d’argent, démontre bien s’être libérée de son obligation.

Ces éléments justifient d’accorder à Mme [Y] [I] des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 28 février 2024 et expirant le 3 avril 2025, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que Mme [Y] [I] a apuré sa dette locative et justifie avoir repris le paiement de ses loyers et charges avant même que le Juge des contentieux de la protection ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande d’expulsion de Mme [Y] [I] ainsi que des demandes afférentes.

Sur les autres demandes

Mme [Y] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Mme [Y] [I] à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail, conclu le 6 octobre 2017 entre la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER et Mme [Y] [I], portant sur un local à usage d’habitation situé La petite chesnée à LE LOREY (50570), à la date du 29 avril 2024 ;

ACCORDE de manière rétroactive à Mme [Y] [I] des délais de paiement entre le 28 février 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 3 avril 2025, date d’apurement de la dette locative ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

CONSTATE que Mme [Y] [I] s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer à la date du 3 avril 2025;

DIT qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER de ses demandes de résiliation et d’expulsion ainsi que de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] à payer à la SCI LEMARQUIER IMMOBILIER la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION