TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00038 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3HD

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

02 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

OPH – MANCHE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Monsieur [V] [R]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 02 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [C] [T], non comparante représentée par Madame [G] [O], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [R]

né le 21 février 1982 à CARENTAN (MANCHE)

demeurant 21 rue du Docteur Rondel – 50620 ST FROMOND

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 31 mars 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [D] [P], en présence de Madame [U] [S], auditrice de justice, siégeant en surnombre et participant avec voix consultative aux délibérés, Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2021, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [V] [R] un local à usage d’habitation situé 21 rue du Docteur Rondel à SAINT-FROMOND 50620 , moyennant un loyer mensuel révisable de 346,76 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer. A la suite de plusieurs révisions, le loyer outre les charges, s’élève à la somme de 410, 97 euros au 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivré un commandement de payer la somme de 2 083, 33 euros en principal visant la clause résolutoire inscrite au contrat litigieux.

Ce commandement de payer est demeuré partiellement infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2025 à étude, MANCHE HABITAT a fait assigner son locataire, Monsieur [V] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisiore :

— constater la résiliation du bail du 16 novembre 2021 à la date du 13 janvier 2025, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1304-7 du code civil,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement présents dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner Monsieur [V] [R] à lui payer la somme de 1 288,20 euros représentant les loyers impayés à la date du 20 janvier 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, sur le fondement de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1344-1 du code civil,

— condamner Monsieur [V] [R] au paiement à MANCHE HABITAT , jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner [V] [R] au paiement à MANCHE HABITAT d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2025, MANCHE HABITAT régurlièrement représenté par Madame [O] maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 506,94 euros arrêtée à la date du 31 mars 2025. Il indique que les loyers de février 2025 et de mars 2025 n’ont pas été réglés par le locataire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 janvier 2025, Monsieur [V] [R] n’était ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier concernant [V] [R] n’a été joint au dossier en raison de la carence de l’intéressé à se présenter au rendez-vous proposés par le service social du Département.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires à son article 4. 7.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, MANCHE HABITAT a fait délivrer à [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 083,33 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus au jour de l’acte, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé la totalité des sommes visées au commandement dans le délai de deux mois inscrit audit commandement, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le défendeur n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux en raison de la carence de l’intéressé à se présenter aux rendez-vous proposés par le service social du Département.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection n’est pas en mesure d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de l’expulsion de l’intéressé.

Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et l’expulsion de [V] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 13 janvier 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 13 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

MANCHE HABITAT justifie dans son principe et dans son montant de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 506,94 euros arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers entre 1er octobre 2023 et le 31 mars 2025.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner [V] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 506,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

[V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de débouter MANCHE HABITAT des demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 novembre 2021 entre l’Office public de l’habitat de la Manche, et Monsieur [V] [R] portant sur un local à usage d’habitation situé 21 rue du docteur Rondel à SAINT-FROMOND 50620 , à la date du 13 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de la Manche pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche la somme de 506,94 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à l’Office public de l’habitat de la Manche une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 13 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE [V] [R] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de la Manche de ses plus amples demandes, y compris celles présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION