MINUTE N° : JUGEMENT DU : 20 Mai 2022 DOSSIER N° : N° RG 20/05267 – N° Portalis DB3T-W-B7E-SDNU AFFAIRE : Syndic. de copro. 2 A […] représenté par son syndic en exercice, SGI G.X Y S.C.I. SCI DU LOT 63
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
5ème Chambre CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame Alix BERARD, juge
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.
GREFFIER : Madame Marlène RIVIERE, Greffiere
PARTIES :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] 2 A […] représenté par son syndic en exercice, SGI G.X, dont le siège social est […] […] représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 205
DEFENDERESSE
S.C.I. DU LOT 63, dont le siège social est […] […] représentée par M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : G 770
Clôture prononcée le : 09 décembre 2021 Débats tenus à l’audience du : 15 Mars 2022 Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Mai 2022 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2022.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI DU LOT 63 est copropriétaire des lots […], […] de la “Résidence Le […], immeuble en copropriété […], […] (94000).
Par acte d’huissier du 24 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, a assigné la SCI DU LOT 63 devant le tribunal judiciaire de Créteil afin principalement d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 18 089, 57 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 10 avril 2019 au 24 juillet 2020, 3e appel provisionnel inclus.
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de:
- condamner la SCI DU LOT 63 à lui verser la somme de 6 898,61 € (dont 216,00 € de frais) au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2021, en deniers ou quittances, afin de tenir compte du chèque remis le 6 décembre 2021 à hauteur de 4 696,52 €,
- la condamner à lui verser la somme de 4 500 € à titre de dommages et intérêts,
- la condamner à lui verser la somme de 4 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels comprendront les frais d’acte d’huissier (commandement, assignation).
Dans ses dernières écritures notifiées le 8 décembre 2021, la SCI DU LOT 63 sollicite sur le fondement de l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965:
- le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,
- sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 décembre 2021, l’affaire a été débattue à l’audience de plaidoirie du 15 mars 2022 et mise en délibéré au 20 mai 2022.
MOTIFS
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Selon l’article 10-1 de la même loi, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée, peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire défaillant.
Le syndicat des copropriétaire verse aux débats un relevé de compte arrêté au 10 novembre 2021 faisant apparaître pour la SCI DU LOT 63 un solde débiteur de 6
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898, 61 euros, après déduction des versements faits par le défenderesse, au titre d’un arriéré de charges de copropriété dû entre le 20 octobre 2020 et le 10 novembre 2021, en précisant que les charges échues avant le 20 octobre 2020 avaient été intégralement réglées par la SCI DU LOT qui avait bénéficié d’un protocole de la part du syndicat des copropriétaires.
Le demandeur produit également le relevé de propriété, les procès-verbaux d’assemblée générale 2020 et 2021 ayant approuvé les comptes ou adopté le budget prévisionnel et les appels de fond du 4e trimestre 2020 et de l’année 2021.
Néanmoins, le syndicat des copropriétaires a inclus dans le calcul des charges impayées des frais qui n’ont pas à y figurer.
En effet, les frais de constitution du dossier à l’avocat facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais nécessaires, puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic, et qu’il n’est pas établi qu’ils correspondent à des diligences inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. La somme de 216 euros sera donc déduite de la créance du syndicat des copropriétaires;
En outre, la SCI DU LOT 63 justifie avoir versé au syndicat des copropriétaires la somme de 4 696, 52 euros le 6 décembre 2021 .
Après l’ordonnance de clôture, le demandeur indique également par message RPVA du 3 mars 2022 qu’il a reçu de la défenderesse deux chèques de 1 986, 09 euros et de 2 268, 08 euros à encaisser respectivement le 20 février 2022 et le 20 mars 2022 et susceptibles de conduire à l’apurement de la dette de la défenderesse.
Toutefois, ces chèques ne pourront être débités et la dette réglée que sous réserve de provision sur le compte de la SCI DU LOT 63.
Par conséquent, il convient de condamner La SCI DU LOT 63 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 682, 61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 trimestre 2021 en deniers ou quittances.^e
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaire
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice résultant du non-paiement des charges, distinct de celui pouvant être compensé par des intérêts moratoires et l’indemnité au titre des frais irrépétibles, et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire
Partie perdante, la SCI DU LOT 63 sera condamnée aux dépens, incluant le coût de l’assignation.
En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera en outre condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros, ces sommes étant destinées à couvrir au moins en partie les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer et notamment les honoraires dont ils ont nécessairement fait l’avance auprès de son avocat pour assurer la défense de ses intérêts.
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Les deux commandements de payer du 9 février 2019 et du 27 septembre 2018 ne concernent pas la dette objet du présent jugement mais une dette relative à un arriéré de charges antérieur au 1 avril 2019, qui avait donné lieu à un protocole entre le^er syndicat des copropriétaires et la SCI DU LOT 63 et a été antérieurement apurée par la défenderesse ainsi que le mentionne le syndicat des copropriétaires dans ses écritures.
Dès lors, le coût de ces deux commandements de payer ne sera pas mis à la charge de la SCI DU LOT 63.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Condamne la SCI DU LOT 63 à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la somme de SIX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT- DEUX EUROS SOIXANTE-ET-UN CENTIMES ( 6 682, 61 euros) au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 trimestre 2021 en deniers ou quittances,^e
Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,
Condamne la SCI DU LOT 63 à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de MILLE CINQ CENT EUROS (1 500 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI DU LOT 63 aux dépens, incluant le coût de l’assignation,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Rejette toute plus ample demande.
FAIT À CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT DEUX ET LE VINGT MAI
LE GREFFIER L E M A G I S T R A T
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