TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MASKHARACHVILI

Monsieur [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/08853 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4S

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 14 février 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P483

DÉFENDEURS

Madame [X] [V] épouse [K],

assistée par Maître MASKHARACHVILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J076

Madame [R] [Z] épouse [K],

assistée par Maître MASKHARACHVILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J076

Monsieur [O] [B],

Non comparant, ni représenté

demeurant [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 1991, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à M. [T] [K] un logement situé au 9, devenu [Adresse 2].

Au décès de M. [T] [K], survenu le 23 septembre 2020, [Localité 3] HABITAT OPH souhaitant faire signer un avenant au contrat de bail à son épouse et ne parvenant pas à la joindre malgré trois tentatives, faisait procéder à un constat des conditions d’occupation du logement par huissier de justice autorisé par le tribunal judiciaire de Paris.

Le 23 septembre 2022, l’huissier trouvait les lieux inoccupés et des documents au nom de M. [O] [B] et Mme [R] [Z] épouse [K], sans aucune trace de présence de Mme [X] [V] épouse [K].

[Localité 3] HABITAT OPH a alors fait délivrer à Mme [X] [V] épouse [K], Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B], par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2022, une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris, pour obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail liant [Localité 3] HABITAT OPH et Mme [X] [V] épouse [K] pour non-respect de son obligation d’occupation à titre d’habitation principale et la cession illicite de son droit au bail à Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B] :

— l’expulsion de Mme [X] [V] épouse [K] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,

— la condamnation in solidum de Mme [X] [V] épouse [K] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B], à payer à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

— la condamnation in solidum de Mme [X] [V] épouse [K] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B] au paiement de la somme de 1 200 euros pour frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire renvoyée le 14 mars 2023 puis le 8 septembre 2023 pour permettre aux parties de se mettre en état a été retenue et plaidée à l’audience du 4 décembre 2023.

A cette audience, les défendeurs assistés de leur conseil à l’exception de M. [O] [B], non comparant et [Localité 3] HABITAT OPH représenté par son conseil ont exposé oralement leurs conclusions visées par le greffier.

En demande, [Localité 3] HABITAT OPH a repris ses demandes initiales sauf à conclure au débouté des défenderesses en toutes leurs demandes et à porter à la somme de 3 000 euros l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du CPC.

Il conclut en effet à l’absence de trouble de jouissance pour défaut de remise des badges d’accès à l’immeuble dès lors que Mme [X] [V] épouse [K] ne s’est jamais présentée en personne ou par l’intermédiaire d’une personne munie d’une procuration pour les récupérer et constate que le montant des loyers indûment perçu n’est pas justifié aux débats.

Mme [X] [V] épouse [K] et Mme [R] [Z] épouse [K] concluent à leur qualité d’occupante du moins en qualité d’épouse du défunt bénéficiant du transfert du droit au bail pour Mme [X] [V] épouse [K] et demandent le rejet des prétentions de [Localité 3] HABITAT OPH ainsi que sa condamnation à verser à :

— Mme [X] [V] épouse [K], les sommes de :

—  2 500 euros au titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période de juin à novembre 2023,

—  1 149,20 euros en remboursement des loyers mensuels de 287,30 euros versés durant cette période,

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Mme [R] [Z] épouse [K], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

A titre subsidiaire, Mme [X] [V] épouse [K] sollicite un délai de cinq mois pour quitter les lieux à compter de la réception du commandement de quitter les lieux.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond : le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes :

— qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre;

— qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige;

— qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois.

Il résulte des dispositions de l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous louer le logement sans l’accord du bailleur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1184, devenu 1224, du même code que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Le contrat de bail produit prévoit que le preneur s’engage à occuper les locaux loués exclusivement à titre de résidence principale. L’article 1er des conditions générales du contrat de bail précise que le contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toutes autres personnes et que le preneur ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.

En l’espèce, il résulte des documents produits que deux courriers de mars et juillet 2021 adressés à Mme [X] [V] épouse [K] n’ont pas été retirés et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 23 septembre 2022, l’absence de documents au nom de celle-ci. Il s’en déduit que Mme [X] [V] épouse [K] n’occupe plus le logement à titre de résidence principale depuis plusieurs mois, fait établi qu’elle ne saurait combattre par la production de documents déclaratifs (avis d’imposition) ou un constat d’huissier de sa présence à son domicile dressé à sa demande

S’il ne résulte pas des documents produits que Mme [X] [V] épouse [K] a entendu transférer sur la tête d’un tiers les droits et obligations du contrat de bail conclu avec [Localité 3] HABITAT OPH, il n’en demeure pas moins que son absence permet l’occupation des lieux par différents occupants, telle que constaté par huissier le 23 septembre 2022.

La sous-occupation et la cession des lieux sont prohibées tant par la loi que par le contrat liant les parties. Le non-respect de cette prohibition est d’autant plus grave qu’il s’agit en l’espèce d’un logement social et qu’elle a donc permis de passer outre les règles applicables en matière d’attribution des logements HLM prévues au Code de la Construction et de l’Habitation en permettant l’occupation des lieux par des tiers et en faisant obstacle à l’attribution de ce logement à des personnes relevant d’un habitat social.

En conséquence, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH établit l’existence d’un manquement grave justifiant la résiliation du contrat de bail à effet de la date du présent jugement.

Décision du 14 février 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/08853 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4S

Sur l’expulsion

Le bail étant résilié Mme [X] [V] épouse [K] devient occupante sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B].

Les circonstances de l’espèce et les manquements constatés ne permettent pas d’accorder à Mme [X] [V] épouse [K] les délais demandés pour quitter les lieux à compter du commandement qui lui sera délivré.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum Mme [X] [V] épouse [K], Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B] à son paiement, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes de Mme [X] [V] épouse [K] au titre du préjudice de jouissance

Mme [X] [V] épouse [K] sollicite dédommagement pour le préjudice de jouissance subi du fait du refus de [Localité 3]-HABITAT OPH de remettre à sa belle-fille les nouveaux badges d’accès alors que par courriel du 8 juillet 2023, elle expliquait “je viens d’être informé par ma belle fille qui est à ma place qu’elle n’a pas pu récupérer les nouveaux badges en remetont [sic] les anciens”.

[Localité 3]-HABITAT OPH en réponse a justifié son refus du fait de l’occupation illicite du logement par la belle fille de Mme [X] [V] épouse [K] et cession illicite du logement ( mèl du 13 juillet 2023 pièce 14 des défenderesses) et ajoute à l’audience qu’en l’absence de procuration donnée par la locataire en titre, elle ne pouvait délivrer à un tiers un badge d’accès à l’immeuble.

Il n’est pas contesté des défenderesses qu’aucune procuration n’a été présentée, de sorte qu’il ne saurait être fait grief à [Localité 3]-HABITAT OPH d’avoir manqué à son obligation de délivrance étant observé au demeurant qu’il n’est pas justifié des défenderesses qu’elles aient engagé des frais ou fait appel à la solidarité pour trouver un autre lieu d’habitation.

Il convient en conséquence de débouter Mme [X] [V] épouse [K] de l’ensemble de ses demandes en réparation d’un trouble de jouissance.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit en la matière ne sera pas écartée, celle-ci contrairement aux développements des défenderesses n’étant pas incompatible avec le délai de deux mois pour quitter les lieux après commandement délivré par le bailleur qui au demeurant ne sollicite pas la suppression du délai légal.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [X] [V] épouse [K], Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera alloué à [Localité 3]-HABITAT OPH, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE à effet de la date du présent jugement la résiliation du bail d’habitation du 11 avril 1991, liant [Localité 3] HABITAT OPH à Mme [X] [V] épouse [K] pour le logement situé au [Adresse 2].

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de Mme [X] [V] épouse [K] et de tous occupants de leur chef et notamment Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B], avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [V] épouse [K], Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, des taxes et des charges diverses et courantes qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [V] épouse [K], Mme [R] [Z] épouse [K] et M. [O] [B] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que l’exécution provisoire de droit en la matière ne sera pas écartée.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection