s TRIBUNAL JUDICIAIRE de C

Extralt des minutes du greffe

1ère Chambre du tribunal Judiciaire de C (Côte d’Or),

MINUTE N°

DU: 06 Avril 2021

AFFAIRE N° RG 09/01050 – N° Portalis DBXJ-W-B6Z-DIUG

Jugement Rendu le 06 AVRIL 2021

AFFAIRE:

X-T AR F épouse Y

C/

A X AS F

ENTRE:

Madame X-T AR F épouse Y née le […] à C (21000) demeurant […] – 21000 C

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS plaidant, M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de C postulant

DEMANDERESSE

ET:

Monsieur A X AS F né le […] à SAINT-MANDE demeurant […]

représenté par Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de

C postulant,

Maître Xavier CHABEUF de l’AARPI CARDINAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEUR

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COMPOSITION DU TRIBUNAL :

E DEBATS:

Président Monsieur François ARNAUD, Premier vice-président Assesseurs : Madame O P, Vice-Présidente Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente

Greffier Madame Z JAMBU

En audience publique le 1er février 2021;

Entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries;

DELIBERE:

au 06 avril 2021

- Mêmes Magistrats

JUGEMENT:

- prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

- Contradictoire

- en premier ressort

- rédigé par Madame O P

- signé par Monsieur François ARNAUD Président et Madame Z

JAMBU Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS

PORTALIS ASSOCIES – CAPA M^e Claire GERBAY

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OBJET DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu par Maître AM Marion, alors Notaire associé à C, le 27 juillet 1979, Madame Q R, veuve en premières noces et non remariée de Monsieur S F, a fait donation entre vifs, à titre de partage anticipé à ses deux enfants, X T et A, de la nue propriété d’un immeuble situé à C, […], comprenant :

- Un corps de bâtiment à l’angle de la rue du Palais et de la rue Philippe Pot, composé de caves, d’un rez de chaussée et, de deux étages, et d’un troisième étage comprenant trois mansardes et des greniers ;

- Un autre corps de bâtiment en façade sur la Place du Palais, composé de caves, d’un rez de chaussée, de deux étages dont une toiture terrasse au deuxième étage ;

- Un troisième corps de bâtiment au fond de la cour composé d’un rez de chaussée, et de deux étages; Une cour centrale ;

Le tout cadastré section BP numéro 49 en nature de sol, d’une contenance totale de cinq ares dix centiares.

L’usufruit dont avait fait réserve Madame Q F à son profit s’est éteint, par suite de son décès survenu à C le […].

Aux termes d’un acte reçu par Maître AM Marion, alors Notaire associé à C, le 24 décembre 1981, Madame Q R, a procédé à une seconde donation entre vifs, à titre de partage anticipé à ses deux enfants, de la nue-propriété d’un appartement (lot 26) situé 5 C (21000), 27 bis Rue AM AN AO, type 4 au quatrième étage.

L’usufruit dont avait fait réserve Madame Q F à son profit s’est également éteint à son décès le […].

Par acte d’huissier délivré en date du 5 février 2009, Madame X

T Y a fait assigner devant le Tribunal de grands instance de C Monsieur A F afin d’obtenir notamment :

- l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux à la suite des donations des 27 juillet1979 et 24 décembre 1981 ;

-la désignation de Maitre G, alors notaire associé à C, pour procéder au partage, à la vente des biens et droits immobiliers aux enchères à la chambre des notaires, avec fixation du montant de la mise à prix des biens.

Par acte d’huissier délivré en date du 9 février 2009, Monsieur A F a fait assigner à son tour, devant le Tribunal de grande instance de C, Madame X T Y afin d’obtenir l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux concernant l’immeuble sis […] à C, la désignation de Maître B, notaire à C, ainsi que de Maître G, notaire choisi par Madame Y, pour procéder aux dites opérations, la désignation d’un expert, aux frais partagés, avec mission d’évaluer l’immeuble et de proposer, le cas échéant, la constitution de deux lots y compris avec soulte afin de rétablir l’égalité en valeur entre les parties.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 29 juin 2009, la jonction de ces deux instances a été ordonnée.

Par requête en date du 2 décembre 2009, Madame Y a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir une expertise pour déterminer notamment la valeur des immeubles indivis sis […] ainsi que 27 et 29 Rue AM AN AO à C.

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Par ordonnance en date du 16 août 2010, le juge de la mise en état a ordonné une expertise immobilière confiée à M. E concernant ces biens et droits immobiliers pour en déterminer la valeur et en proposer, le cas échéant, le partage en nature.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe du Tribunal de grande instance de C le 4 décembre 2012.

Par jugement en date du 5 janvier 2015, le Tribunal de Grande instance de C a :

- ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame X T Y et Monsieur A F;

- désigné conjointement Maître H de I, notaire associé à C, et Maitre U G, notaire associé à C, pour procéder auxdites opérations sous le contrôle du juge commissaire ;

- désigné le Président de la première chambre civile en qualité de juge commissaire, sauf faculté de délégation ;

- renvoyé les parties devant les notaires sus désignés afin qu’il soit procédé aux opérations de partage en nature de l’immeuble sis […] à C en fonction de ce qui précède, étant attribué :

< à Madame X T F épouse Y le lot 1 composé de: […] de cour

Lot n°6: T2 Terrasse 300 500 €

Lot n°7: T3 d’angle 90 000 €

Lot n°8: […] 185 500 € Chambre de service (3ème étage gauche) 181 000 €

Moitié des combles 7 000 €

Pour une valeur totale de : 8 750 €

772 750 €

à Monsieur A F le lot numéro 2 composé de : Lot 1: Studio gauche

71 000 €Lot 2: F2 à droite

134 000 €Lot 4: T5 face palais Lot 5: […]

Annexe lot 4 237 500 €

3 ⁵⁰0 €3 chambres de service (Une au 2ème et deux au 3ème étage droite)

Moité des combles 21 000 €

Soit une valeur totale de: 8 750 €

773 750 €

Et ce moyennant une soulte résiduelle de 500 € pour équilibrer les parts, à charge pour les notaires sus désignés d’établir un règlement de copropriété concernant l’immeuble»>.

- ordonné la vente aux enchères de l’appartement indivis sis n°27 bis rue AM AN AO à C, devant la chambre des notaires, sur la base d’une mise à prix de 75.500 Euros.

Ce jugement n’a pas fait l’objet d’un appel par les parties et est devenu définitif.

Le 30 juin 2016, l’appartement sis à C (21000), 27 bis rue AM AN AO a été cédé aux enchères conformément au jugement du 5 janvier 2015 pour un montant, net de frais, de 110.500 euros.

A la demande de Madame Y, le produit de la vente est resté bloqué entre les mains de la SELAS « W AA, AB AC, Maël Viard, Marjolaine AA-Gonthier et AD AE, malgré plusieurs demandes de répartition du prix formulées par Monsieur F.

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Conformément au jugement du 5 janvier 2015, les notaires commis ont fait établir un acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété.

Ils ont désigné pour ce faire, avec l’accord des parties, le cabinet Mornand-AP-AQ, géomètres experts, sis 4 Avenue de la Découverte à C (21000).

L’expert géomètre n’a pas pu obtenir le consensus des parties sur la liste détaillée des parties communes de l’immeuble, ni sur l’affectation de certaines d’entre elles en parties privatives.

Le cabinet AQ a établi trois versions d’un projet d’état descriptif de division, désignées comme version « X T AL » en date du 1er décembre 2016 et deux versions « A F » une de 2016, une de 2018.

Madame X T Y a fait établir un projet d’état descriptif de division de l’immeuble par le cabinet Gien Pinot, sis à C (21000), […], date du 24 mars 2017.

Par ordonnance du juge commissaire du 31 mai 2018, Maître VIARD, notaire, a été désigné en remplacement de Maître G pour exécuter la mission définie par le tribunal ; cette nomination est conjointe à celle de Maître H de I.

C’est dans ces conditions que les notaires commis, constatant les désaccords des indivisaires sur la répartition du produit de la vente de l’appartement sis à C (21000), 27 bis rue AM AN AO et sur le projet d’état descriptif et de règlement de copropriété de l’immeuble sis à C (21000) […], ont fait sommation aux indivisaires de comparaître le 30 novembre 2018 en l’étude de la SELAS < W AA, AB AC, Maël Viard, Marjolaine AA-Gonthier et AD AF » pour entendre la lecture et la communication d’un procès verbal de difficultés établi par M^e Viard et par Me de I..

Diverses pièces jointes au dire de Madame Y n’ayant pas été annexées à l’acte, un acte complémentaire en date du 14 janvier 2019

a été établi par les notaires commis.

Conformément aux dispositions de l’article 1373 du Code de procédure civile, les notaires commis ont transmis à Monsieur le Juge commissaire du tribunal de céans le procès verbal du 30 novembre 2018 et ce dernier a invité les parties à conclure sur l’incident.

Les parties ont été convoquées devant le Juge commissaire le 4 juillet

2019.

En l’absence de conciliation, la procédure a été renvoyée à la mise en état et les parties ont été invitées à conclure.

Aux termes de ses dernières conclusions adressées par RPVA le 10 février 2020, Madame X T F épouse Y demande au tribunal de:

- ordonner qu’il soit exclusivement précisé dans l’acte de partage que Monsieur A F, héritier, est X sous le régime de la communauté universelle avec Madame J,

- ordonner que le règlement de copropriété soit établi conformément au rapport GIEN,

- rappeler qu’aux termes du jugement du 5 janvier 2015, le lot n° 6 du jugement: < T2 TERRASSE » comprend la terrasse et ordonner que

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cette terrasse soit comprise dans la description du lot correspondant dans le règlement de copropriété,

-ordonner que l’état descriptif de division intègre parmi les parties communes de la copropriété, l’escalier de service, les paliers et le dégagement des 1er et 2ème étage desservant notamment l’appartement « […] » – lot 8 du jugement, attribué à Madame Y,

- ordonner que le règlement de copropriété mentionne expressément la destination de remise de l’annexe du lot n° 4,

- rappeler que la formation des lots telle qu’elle résulte du jugement du 5 janvier 2015 est définitive et ordonner que la composition des lots, notamment le lot n° 5 du jugement, figure dans le règlement de copropriété à l’identique de ce qui a été jugé,

fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur F à l’indivision pour l’occupation de la pièce dite lot 15 dans le rapport AQ à 282 Euros par mois et condamner Monsieur F à verser à l’indivision, ladite somme à compter du 1er juillet 2016, soit pour 36 mois au 1er juillet 2019, 10 152 Euros, à parfaire ensuite,

- ordonner que la cave n° 8 soit rattachée au lot 8 du jugement,

- ordonner l’attribution du lot n° 26 à Madame Y,

- ordonner l’attribution de la cave 2 au lot n° 5 de Monsieur F et le partage de la grande cave selon le plan GIEN (lots 6 -7) et la cave(-9),au lot n°2,

- ordonner que le règlement de copropriété précise que les lots n° 1 et 2 sont à usage exclusif d’habitation,

- débouter Monsieur F de sa demande de distribution des fonds indivis,

- désigner tel mandataire qu’il plaira au Tribunal en qualité de syndic provisoire,

-Dire que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties, en ce compris les frais d’établissement du rapport GIEN.

Aux termes de ses dernières conclusions adressées par RPVA le 29 novembre 2019, M. A F demande au tribunal, au visa des articles 815 et suivants du code civil, 1364 à 1376 du Code de procédure civile, de:

-Trancher les difficultés visées au procès verbal dressé le 30 novembre 2018 par les notaires commis, M^e Viard et M^e Courlet de I, notaires à C, et ce faisant,

1. Sur la distribution aux indivisaires du produit de la vente de l’appartement de la rue AM AN AO:

-Ordonner à la SELAS « W AA, AB AC, Maël Viard, Marjolaine AA Gonthier et AD AF », notaires à C, de faire parvenir à chacun des indivisaires la somme de 55.250 Euros correspondant à leur part dans la cession de l’appartement de la rue AO ;

2. Sur les projets de règlement de copropriété à prendre en compte et l’irrecevabilité de l’invocation du rapport Gien établi par Madame Y

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-Dire irrecevable et en tout cas écarter des débats le rapport Gien établi à la demande de Madame Y;

3. Sur le rattachement de la toiture terrasse adjacente au lot 6 du jugement

-Dire que le lot 6 du jugement ne comprend pas la toiture terrasse adjacente, laquelle relève des parties communes de la copropriété, conformément à l’état descriptif de division « version A F'> établi par le Cabinet AQ le 16 novembre 2018;

4.Sur la qualification de partie commune de l’escalier de service du fond de cour à gauche

-Dire que l’escalier du fond de cour à gauche constitue une partie commune, conformément à l’état descriptif de division « version A F» établi par le Cabinet AQ le 16 novembre 2018,

5. Sur l’usage de remise ou d’appartement de l’annexe du lot 4 du jugement

-Dire que ce lot doit avoir la qualification de « remise », conformément à l’état descriptif de division « version A F » établi par le Cabinet AQ le 16 novembre 2018;

6. Sur la constitution d’un lot 15 susce ptible d’être rattaché aux lots 14 ou 16

-Faire droit à la demande de Madame Y de voir le lot n°5 du jugement du 5 janvier 2015 comprendre le lot n° 15 des différents rapports établis par le Cabinet AQ;

-Dire irrecevable la demande de versement d’une indemnité

d’occupation au titre de la prétendue occupation par Monsieur F du lot 15; subsidiairement la débouter de cette demande ;

7.Sur l’usage des lots 1 et 2 du jugement

-Ordonner que le règlement de copropriété précise que les lots 1 et 2 du jugement sont à usage d’habitation ou professionnel ;

8. Sur le rattachement de la cave lot 8 de l’état descriptif de division doit être rattachée au lot 8 du jugement (lot 19 du règlement de copropriété attribué à Madame Y et le rattachement de la cave lot 9 de l’état descriptif de division au lot 2 du jugement (lot 11 du règlement de copropriété) attribué à Monsieur A F,

-Ordonner que la cave lot 8 de l’état descriptif de division soit rattachée au lot 8 du jugement (lot 19 de l’état descriptif de copropriété AQ) attribué à Madame Y et que la cave lot 9 de l’état descriptif de division soit rattachée au lot 2 du jugement (lot 11 de l’état descriptif de copropriété AQ) attribué à Monsieur A F ;

9.Sur la répartition entre indivisaires des greniers et l’attribution du lot 26 du règlement de copropriété à M^me Y et du lot 27 à Monsieur F ;

-Ordonner aux notaires commis de procéder à un tirage au sort entre les indivisaires afin d’attribuer les lots en question ;

10. Sur la répartition entre indivisaires des caves privatives non louées (lots 6 et 7 du rapport AQ)

-Dire que le partage desdites caves doit être effectué selon les plans du rapport AQ;

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-Ordonner aux notaires commis de procéder à un tirage au sort entre les indivisaires afin d’attribuer les lots en question ;

11.Sur l’établissement d’un acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété

-Ordonner aux notaires commis de faire établir un état descriptif de division par le Cabinet Mornand AP AQ, géomètres experts à C, conformément à la décision à intervenir du tribunal;

-Ordonner aux notaires commis d’établir un règlement de copropriété standard associé audit état descriptif de copropriété d’ici le 1er juin 2020;

12. Sur la nomination d’un syndic

-Ordonner qu’il soit procédé, dès la création du syndicat des copropriétaires, à la désignation d’un syndic provisoire ;

-Désigner la société Foncia, actuel gestionnaire de l’immeuble, en qualité de syndic provisoire;

-Dire que ses honoraires et frais seront partagés entre Monsieur. A F et Madame X T Y.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 avril 2020. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 01 février 2021 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 06 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1373 du Code de procédure civile, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif. Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat. Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation.

Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants. Il est, le cas échéant, juge de la mise en état.

L’article 1374 du même code indique que toutes les demandes faites en application de l’article 1373 entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport par le juge commis.

Enfin, l’article 1375 dispose que le tribunal statue sur les points de désaccord.

Il homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage.

En cas d’homologation, il ordonne s’il y a lieu le tirage au sort des lots par la même décision, soit devant le juge commis, soit devant le notaire commis.

En l’espèce, les difficultés à trancher peuvent être listées comme suit:

1°) Sur la mention de M^me J, épouse de M. A F dans le projet des notaires commis comme intervenant avec M. A

F ;

2°) Sur les inexactitudes concernant les donations antérieures figurant dans le projet,

3°) Sur le rattachement de la toiture-terrasse adjacente au lot 6 du jugement;

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4°) Sur la qualification de partie commune de l’escalier de service du fond de cour à gauche ;

5°) Sur l’usage de remise ou d’annexe du lot 4 du jugement;

6°) Sur la constitution d’un lot pivot susceptible d’être rattaché aux lots 4 ou 5 du jugement ;

7°) Sur l’affectation des lots 1 et 2 du jugement;

8°) Sur la répartition des greniers ;

9°) Sur la répartition des caves ;

10%) Sur l’état descriptif de copropriété;

11°) Sur la nomination d’un syndic ;

12°) Sur la distribution aux indivisaires du produit de la vente de l’appartement de la rue AM AN AO.

1°) Sur la mention du conjoint de Monsieur A F
Madame Y soutient que Madame J est mentionnée dans le projet d’acte des notaires commis comme intervenant avec Monsieur A F rappelant que seul Monsieur A F a la qualité d’héritier, par application des articles 734 et 735 du Code civil et que le testament de Madame F précise expressément qu’il institue en qualité de légataires ses deux enfants exclusivement.

Elle demande au tribunal d’ordonner qu’il soit exclusivement précisé dans l’acte de partage que Monsieur A F, héritier, est X sous le régime de la communauté universelle avec Madame J.

Monsieur F ne conteste pas qu’il a seul la qualité d’héritier et que le conjoint de l’héritier, fut-ce sous le régime de la communauté universelle, n’a pas qualité pour demander le partage des biens successoraux indivis.

Il précise que la mention portée au procès verbal de difficulté n’a rien d’inexacte et que l’on saisie mal le point avancé par M^me Y.

A la lecture du procès verbal de difficultés, il n’est nullement relevé la mention selon laquelle Madame M épouse F AG aux côtés de son époux, celle-ci n’apparaissant que dans la description de la situation familiale de Monsieur A F.

S’il est juste de dire que le conjoint de l’héritier, même X sous le régime de la communauté universel, n’a pas qualité pour demander le partage, il convient de constater qu’il n’y a pas de difficulté à trancher mais de rappeler que l’acte de partage doit simplement préciser que Monsieur A F, héritier, est X sous le régime de la communauté universelle avec Madame J.

2°) Sur les inexactitudes alléguées concernant les donations

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antérieures dans le projet des notaires commis
M^me Y indique que le projet mentionnait qu’aux termes de l’acte du 27 juillet 1979, il aurait été fait donation non seulement de la maison de la rue du Palais mais aussi d’un appartement rue AO alors que la donation de 1979 porte exclusivement sur l’immeuble de la rue du Palais, étant rappelé, que les héritiers ont d’ores et déjà vendu l’appartement lot 26 de la copropriété du 27, Bis rue AM-AN AO, le […].

Elle ajoute que l’attestation dressée par M^e G, à ce sujet, mentionne Madame AH J épouse F en qualité de venderesse du bien alors qu’elle n’a pas la qualité d’héritier.

Madame Y entend rappeler que le règlement de copropriété de l’immeuble […] ne devra être établi qu’à la demande des deux indivisaires : Madame Y et Monsieur F, héritiers de Madame Q F.

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Monsieur F ne conteste pas ces affirmations de sorte qu’il n’y a pas de point à trancher.

3°) Sur le lot n° 6 « T2 TERRASSE » et le rattachement de la toiture terrasse
Madame Y estime que ce lot intègre la toiture terrasse adjacente de ce lot, sur une partie de laquelle a été installée un passage dallé permettant d’accéder à l’appartement lot 6.

Elle tire cet argument de la formule retenue par le tribunal dans son jugement du 5 janvier 2015 « T2 TERRASSE » ou « appartement avec terrasse » mais également de l’évaluation retenue pour cet appartement par le tribunal.

Monsieur F s’oppose à cette version indiquant que la toiture terrasse est constituée d’une partie toiture en zinc non accessible comme n’étant pas conçue pour recevoir des charges et d’une autre partie passage-terrasse qui donne accès au lot 22, rappelant que le rapport E a classé la toiture terrasse en partie commune ; que le tribunal dans son jugement du 5 janvier 2015 n’a pas modifié la définition des lots-appartements et des parties communes figurant dans le rapport E lequel avait recueilli l’approbation des indivisaires ; que par ailleurs la valorisation élevée du T2 s’explique par le fait que le prix des petites surfaces est plus élevé et que le T2 se trouve au 2ème étage, précision étant faite que ce logement est loué et que le bail ne mentionne pas la terrasse ni même un droit de jouissance de cette partie commune.

Ce faisant, l’expert judiciaire E, dans son rapport déposé en décembre 2012, désigne le lot n°6 comme «un TYPE 2 accès par terrasse» ou encore «2 pièces accès terrasse» et l’utilisation par ailleurs de la mention « 2. pièces – Terrasse » n’a vocation qu’à

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reconnaître le bien comme étant accessible par la terrasse.

L’expert judiciaire a, par ailleurs, classé la terrasse dans les parties communes.

L’appartement T2 litigieux d’une surface de 31,15 m² a été évalué par l’expert à 98 000 € sans qu’il ne soit jamais fait référence, dans l’estimation du bien, à la surface de la terrasse mais uniquement à la vue exceptionnelle donnant sur le palais de justice.

Tenant compte d’une dépréciation d’environ 10 % liée à la location du bien, le tribunal a retenu une valeur de 90 000 € pour le T2.

Or, cette valorisation n’a rien d’étonnant compte tenu de la localisation du bien en plein centre historique de C avec une vue dite exceptionnelle, l’appartement étant situé au deuxième étage. Comme l’indique M. F, cet appartement entre dans les petites surfaces dont le prix est classiquement plus élevé sur le marché immobilier.

Si le tribunal dans ses motifs évoque le souhait de M^me Y d’emménager personnellement dans l’appartement du deuxième étage avec terrasse, il désignera le bien attribué à M^me Y comme étant le « lot n°6 – T2 Terrasse » dont il ne peut en aucune manière être déduit que le deux pièces se serait augmenté de la toiture terrasse alors que manifestement le vocable «Terrasse » suivant la désignation du T2 a pour objet de localiser le bien dans l’immeuble.

Dans son jugement du 5 janvier 2015, le tribunal a simplement repris le vocable utilisé en partie par l’expert sans remettre en cause la contenance des lots et des parties communes, se cantonnant à fixer la valorisation des lots et à établir deux lots de valeurs voisines.

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En tout état de cause, il résulte du rapport d’expertise mais également d’un procès verbal de constat produit par M^me Y en pièce 14 que la terrasse invoquée est constituée d’une partie toiture terrasse en zinc ne permettant pas de supporter des charges sans aménagement spécifique (élément non contredit), et d’une partie correspondant au passage permettant d’accéder au lot 6.

En conséquence, cette toiture terrasse doit être qualifiée de partie commune et ne saurait être rattachée au lot n°6 du jugement du 5 janvier 2015.

4°) Sur la qualification de partie commune de l’escalier de service du fond de cour à gauche
Monsieur F a renoncé à voir privatisé cet escalier de service desservant notamment le T3 lot 8 attribué à M^me Y de sorte qu’il n’y a plus de difficulté à trancher et que cet escalier doit être considéré comme partie commune.

5°) Sur l’usage de remise ou d’annexe du lot 4 du jugement

Il s’agit de « l’annexe lot n°4 » située au rez-de-chaussée, valorisée à 2 500 Euros par l’expert et à 3 500 Euros par le Tribunal pour une surface de 6,6m2, cette annexe étant reliée à l’appartement T5 lot 4 au 1ere étage par un escalier privatif.

Madame Y estime qu’elle serait gravement lésée si cette annexe était qualifiée de pièce de l’appartement, les tantièmes et la valeur correspondant à cette annexe ayant été déterminés en tant que remise non habitable et demande que l’état descriptif précise que le lot n°4 contient une annexe à usage de remise, ce à quoi Monsieur F ne s’oppose pas de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

6°) Sur la création d’un lot pivot susceptible d’être rattaché aux lots 4 ou 5 du jugement et la demande d’indemnité d’occupation du lot 15 de l’état descriptif

Le différend porte sur la création par le cabinet AQ d’un lot pivot entre les lots 14 et 15 (état descriptif), faisant suite au constat qu’une chambre actuellement rattachée au lot 5 a également accès au lot 4 (condamné à ce jour par une cloison), le cabinet ayant prévu la flexibilité de rattacher la chambre à l’un ou l’autre lot, les deux lots étant attribués à Monsieur F.

Madame Y prétend que la pièce litigieuse est séparée non par une cloison de bois mais par une cloison en briques de 30 centimètres d’épaisseur et qu’il n’est pas possible de le laisser recomposer les lots compte tenu de la différence de valeur entre les deux appartements.

Monsieur F, dans ses écritures renonce à cette proposition de sorte qu’il convient de laisser les lots tels que prévus par le rapport E et retenus par le jugement du 5 janvier 2015.

Soutenant que Monsieur F occupe personnellement le lot n° 15 du rapport AQ, M^me Y sollicite au bénéfice de l’indivision le versement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2016, soit pour 36 mois au 1er juillet 2019, la somme de 10 152 Éuros.

Monsieur F conclut au débouté de cette demande soutenant que le lot n°15 n’est pas rattaché au lot 14, la cloison n’ayant pas été selon lui détruite et l’accès restant libre (absence de serrure). Il ajoute que cette demande est irrecevable comme ne figurant pas dans les dires annexés au procès verbal de difficultés, ce à quoi M^me Y répond que l’irrecevabilité d’une nouvelle demande n’est encourue qu’après dépôt du rapport du juge commissaire.

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12

En application de l’article 1373 du Code de procédure civile, « en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif. Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat. Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation.

Il fait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants. Il est, le cas échéant, juge de la mise en état.»>

L’article 1374 du Code de procédure civile dispose que toutes les demandes faites en application de l’article 1373 entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport par le juge commis.

Il en résulte que toute demande différente de celles portées au procès verbal de difficultés est irrecevable sauf si elle est née ou s’est révélée postérieurement au rapport du Juge commissaire.

En l’espèce alors que M^me Y étaye sa demande d’indemnité d’occupation par un procès verbal de constat établi le 13 juillet 2016 et que le procès verbal de difficultés a été dressé le 30 novembre 2018, elle n’est pas recevable à former une demande nouvelle alors au demeurant que les procès verbaux produits ne permettent pas de déterminer avec précision l’appartement qui serait encombré de meubles.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande d’indemnité d’occupation formulée au bénéfice de l’indivision par Mme

Y.

7°) Sur l’affectation des lots 1 et 2 du jugement

Les lots 1 et 2 correspondent pour l’un à un studio de 24, 20 m2 et pour l’autre à un type 2 de 52, 06 m², tout deux au rez de chaussée de

l’immeuble.

Monsieur F souhaite que ces deux lots, qui ont été loués à des professionnels par le passé, puissent, le cas échéant, l’être à nouveau et qu’ainsi le règlement de copropriété précise qu’ils sont à usage professionnel et d’habitation.

Madame Y s’y oppose aux motifs que ces lots ont été évalués, expertisés et pris en compte à usage exclusif d’habitation principale; qu’ils ont été affectés à cet usage avec des subventions de l’ANAH; que les mandats de gestion mentionnent bien que ces lots sont à usage d’habitation comme le rapport BUET et que tous les baux successifs ont été consentis à usage exclusif d’habitation.

Il ressort des propres écritures de M^me Y présentées en juin 2013, après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, que le T2 au rez de chassée est un ancien local professionnel qui était occupé dans le passé par une étude d’avoué près la Cour d’Appel de C;

De même, dans son courrier du 11 octobre 2012, Maître N, ancien conseil de M^me Y, précise que cet appartement a toujours été utilisé comme bureau, faisant partie du lot 3 au XIXème siècle, le propriétaire étant un avoué d’où la construction d’une bibliothèque et ce n’est qu’en 1993 au départ du locataire, Maître AI AJ, que M^me F mère a décidé avec l’ANAH de transformer ce bureau en appartement.

M^me Y indique, dans les mêmes écritures, que pour valoriser ce deux pièces, l’expert- E a fait une moyenne à partir d’appartements

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13 très différents (les valeurs allant de 2 010 € à 3 421 € le m2 libre); que la moyenne à retenir, selon elle, pour ce type d’appartement en avril 2013 est de 2 593 €, valeur libre.

Elle s’opposait ainsi à la valorisation de l’expert pour ce T2 à hauteur de 140 000 €, soit 2 689,20 € le m², dès lors que l’appartement est loué et se situe au rez de chassée.

Or, le tribunal a retenu une valorisation pour ce type 2 rez de chaussée de 134 000 € pour tenir compte de l’occupation du logement, soit une valeur au m2 de 2 573,95 €, qui reste une valeur élevée puisque dans la fourchette haute en valeur libre en avril 2013.

Il n’est aucunement justifié que subsisteraient des engagements propres à la convention AÑAH très ancienne ayant permis de réaliser des travaux dans l’appartement en 1993 de sorte que rien n’interdit de modifier à nouveau l’usage des lieux.

Aussi, alors qu’il est établi que cet appartement type 2 avait pu être loué à des professionnels et qu’il n’est pas démontré que l’équilibre du partage en serait modifié, il convient de juger que ce logement pourra avoir un usage professionnel.

Il n’est pas davantage contesté que le lot n°1 a pu être loué à un cabinet d’avocats, la SCP AK A et AK-Faivre Michèle sans que là encore il ne soit démontré que la valorisation du studio telle que retenue par le tribunal aurait pour effet de rompre l’équilibre du partage si le local avait un usage étendu aux professionnels.

En conséquence, il convient de prévoir que le règlement de copropriété devra préciser que les lots 1 et 2 seront à usage d’habitation et professionnel.

8°) Sur la répartition des greniers

Aux termes du jugement, ils doivent être partagés par moitié.

Monsieur A F demande que cette répartition intervienne par tirage au sort tandis que Madame Y demande à se voir attribuer le lot 26 du RCP arguant des vues donnant directement sur son lot n° 6 (T2 terrasse).

Toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal ne peut qu’ordonner qu’il soit procédé par tirage au sort des lots.

9°) Sur la répartition des caves

Aux termes de leurs dernières écritures, les parties s’accordent pour la répartition suivantes des caves privatives comme suit:

- cave 10 au lot n°1,

- cave 9 au lot n° 2,.

- cave 1 au lot n° 3,

- cave 5 au lot n° 4,

-cave 2 au lot n°5,

- cave 3 au lot n° 6,

- cave 4 au lot n° 7,

- cave 8 au lot n° 8.

Seule la question de l’attribution de la grande cave reste à trancher.

Les parties s’accordent sur l’option de la division de cette grande cave en deux lots privatifs mais leurs avis divergent quant à la délimitation des deux lots et à l’attribution des caves 6 et 7 en résultant.

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14

Ce faisant, alors que le rapport du cabinet GIEN établi de manière non contradictoire ne saurait être retenu et que le rapport AQ version T

X-AT Y, comme les autres d’ailleurs, tient manifestement compte des particularités de cette grande cave dès lors que le découpage proposé n’est pas égalitaire en emprise au sol et en tantième, il convient de retenir le rapport AQ et, faute d’accord des parties, d’ordonner le tirage au sort des deux lots ainsi constitués.

10%) Sur l’état descriptif de copropriété

Sans qu’il soit utile d’évoquer les débats entre les parties sur les états descriptifs établis par les deux cabinets de géomètres-experts (AQ et Gien) dès lors que les points de discorde soumis par les indivisaires au tribunal ont été tranchés, il convient d’ordonner aux notaires commis de faire établir un état descriptif de division par le cabinet de géomètres experts Mornand-AP-AQ, et ce conformément à la décision du 5 janvier 2015 et du présent jugement.

Il convient de rappeler qu’un règlement de copropriété devra être établi.

11°) Sur la nomination d’un syndic provisoire
Madame Y s’oppose à la désignation du cabinet Foncia au motif qu’il n’aurait pas contraint Monsieur F à financer les travaux nécessaires dans l’immeuble.

Toutefois, s’agissant de la désignation d’un syndic provisoire avec pour mission de réunir la première assemblée générale des copropriétaires, laquelle désignera le syndic choisi par ces derniers, il paraît opportun de désigner le cabinet FONCIA, actuel gestionnaire de l’immeuble, qui a une parfaite connaissance des lieux.

12°) Sur la répartition des fonds provenant de la vente de l’immeuble de la Rue AO
Monsieur F demande la répartition des fonds séquestrés chez le notaire en suite de la vente du second bien indivis estimant que le jugement du 5 janvier 2015 a mis fin à cette indivision; que les deux appartements (rue du Palais et rue AO) constituent deux indivisions distinctes résultant pour la première de la donation du 27 juillet 1979 et pour la seconde de la donation du 24 décembre 1981.

Il ajoute, pour répondre à l’argumentation de M^me Y, qu’il a accepté la réfection des menuiseries extérieures et que les travaux ont été réalisés alors, au demeurant, qu’il estime avoir le droit le plus strict de décider, en qualité d’indivisaire, d’engager ou non des travaux d’aménagements, rappelant que dans une indivision, les décisions sont prises à l’unanimité et que M^me Y ne pourrait seule puiser dans les fonds immobilisés pour effectuer les travaux de son choix.

Madame Y s’oppose à cette demande aux motifs que des travaux doivent être réalisés dans l’immeuble et que face à l’opposition de son frère à financer les travaux nécessaires, elle se retrouverait livrée à la merci de celui-ci et contrainte à nouveau de procéder à d’importantes avances pour permettre l’accomplissement des travaux.

Ce faisant, si l’indivision des parties existait en nue-propriété sur les deux appartements respectivement depuis 1979 et 1981, les co-indiviaires ont des droits en pleine propriété sur les deux biens depuis le décès de M^me Q F survenu le […].

Les droits de chacun en pleine propriété sur l’appartement sis rue AO à C ont été reportés sur le prix de vente.

Comme l’indique Monsieur F, d’une part, les deux biens immobiliers sont issus de deux indivisions distinctes et, d’autre part, la

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copropriété répondant à des règles strictes, il ne peut être valablement 15 décidé de séquestrer des fonds, qui plus est issus d’une indivision distincte, pour assurer le fonds de roulement de la copropriété […].

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de répartition des fonds issus de la vente de l’appartement sis rue AO à C.

Sur les demandes accessoires

Il convient de dire que les frais, dépens et honoraires seront partagés par moitié entre les parties, à l’exclusion des honoraires du cabinet GIEN, mandaté par Madame Y seule et qui resteront à sa charge.

Il paraît nécessaire, compte tenu de l’ancienneté du litige, d’ordonner

l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de C, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de C du 5 janvier 2015,

Vu le procès verbal de difficultés dressé le 30 novembre 2018 par les notaires commis, M^e Viard et M^e Courlet de I, notaires à

C,

Vu les articles 1373 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’acte de partage doit exclusivement préciser que Monsieur A F, hériter, est X sous le régime de la communauté universelle avec Madame J,

Dit que le lot 6 «T2 TERRASSE» du jugement ne comprend pas la toiture terrasse adjacente, laquelle relève des parties communes de la copropriété,

Dit que l’escalier du fond de cour à gauche constitue une partie commune, ainsi que les paliers et le dégagement des 1er et 2ème étage desservant notamment l’appartement lot 8 du jugement;

Dit que l’annexe du lot n°4 du jugement doit être qualifiée de

< remise »> ;

Dit que le lot n°5 du jugement du 5 janvier 2015 comprend le lot n° 15 des différents rapports établis par le Cabinet AQ;

Déclare irrecevable la demande de versement d’une indemnité

d’occupation au titre de la prétendue occupation par Monsieur F du lot 15;

Dit que le règlement de copropriété doit préciser que les lots 1 et 2 du jugement sont à usage d’habitation ou professionnel ;

Dit que la cave lot 8 de l’état descriptif de division est rattachée au lot 8 du jugement attribué à Madame Y et que la cave lot 9 de l’état descriptif de division est rattachée au lot 2 du jugement attribué à Monsieur A F ;

Ordonne le tirage au sort entre les indivisaires pour l’attribution des greniers soit les lots 26 et 27; .

Dit que les caves privatives seront réparties comme suit :

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cave 10 au lot n°1,

- cave 9 au lot n° 2,

- cave 1 au lot n° 3,

- cave 5 au lot n° 4,

-cave 2 au lot n°5,

- cave 3 au lot n° 6,

- cave 4 au lot n° 7, cave 8 au lot n° 8. pour l’attribution Ordonne le tirage au sort entre les indivisaires de la grande cave qui sera divisée en deux lots 6 et 7 selon le rapport

Ordonne aux notaires commis de faire établir un état descriptif de AQ; division par le Cabinet Mornand AP AQ, géomètres experts à C, conformément au jugement rendu le 5 janvier 2015 et à la

Ordonne aux notaires commis d’établir un règlement de présente décision; copropriété standard associé audit état descriptif de copropriété avant

Désigne la société Foncia, en qualité de syndic provisoire avec le 30 juin 2021; pour mission de réunir la première assemblée générale des

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Ordonne la répartition des fonds issus de la vente de copropriétaires ; l’appartement de la rue AO, chacun des indivisaires devant recevoir

Dit que les frais, dépens et honoraires seront partagés par moitié la moitié ; entre les parties, à l’exclusion des honoraires du cabinet de géomètres-experts GIEN, qui resteront à la charge de Madame Y ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

LE PRESIDENT

LE GREFFIER

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