MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Août 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00353 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U4UV

CODE NAC : 72C – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 62 RUE DE REIMS, 88 AVENUE GEORGES CLÉMENCEAU – 94700 MAISONS ALFORT C/ S.C.I. FILOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIERS : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

: lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 62 RUE DE REIMS, 88 AVENUE GEORGES CLÉMENCEAU – 94700 MAISONS ALFORT

représenté par son syndic bénévole Monsieur [L] [G]

dont le siège social est sis 76 rue de Reims – 94700 MAISONS ALFORT

représenté par Maître François AUDARD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : 156

DEFENDERESSE

S. C. I. FILOU

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 879 1880 404

dont le siège social est sis 62 rue de Reims – 94700 MAISONS ALFORT

représentée par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : B0618

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Débats tenus à l’audience du : 18 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Août 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Août 2024

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Par une ordonnance de référé rendue le 7 juillet 2023 par le juge des référés de la présente juridiction, à la demande de Madame [Z] [E] et du Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT il a été enjoint à la SCI FILOU de :

— remettre la cour commune en état à savoir :

* démonter la palissade en bois plein sur toute la longueur du jardin partant du fond du jardin, longeant le garde-corps de l’escalier menant à la cave du bâtiment A et aboutissant au muret de la copropriété donnant sur la rue de Reims,

* retirer les hautes végétations longeant cette palissade sur la partie de la cour commune, telle qu’identifiée dans les motifs de la décision, qui n’est pas à jouissance exclusive de la SCI FILOU, soit à partir de la limite de la cour en ciment jusqu’au muret de la copropriété donnant sur la rue de Reims,

* démonter l’appentis en bois longeant la susdite palissade sur 5,81 m en fond de jardin,

* retirer le festonnage sur la porte du portail et sur l’ensemble du muret longeant la rue de Reims,

* remettre au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 62, rue de Reims/ 88 avenue Georges Clémenceau à MAISONS ALFORT (94) les clés du portail donnant sur la rue de Reims consécutivement au changement de la serrure,

* démonter l’installation du visiophone sur le pilastre gauche du portail d’accès à la cour côté rue de Reims,

sous astreinte de 100.00 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et durant un délai de 3 mois ; le juge des référés s’étant réservé la liquidation de l’astreinte.

L’ordonnance a été signifiée à la SCI FILOU par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, remis à étude.

Vu l’assignation délivrée le 23 février 2024 à la demande du Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la SCI FILOU, afin de voir :

— Condamner la SCI FILOU à payer la somme de 9.300 € à titre de liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 7 juillet 2023, signifiée le 3 août 2023 à la SCI FILOU ;

— Condamner la SCI FILOU à remettre la cour commune en état, à savoir :

— retirer l’intégralité des hautes végétations divisant la cour commune et singulièrement le sumac situé à droite du portail d’entrée donnant sur la rue de Reims ;

— démonter l’installation du visiophone des câbles électriques et de la gâche ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte définitive aggravée de 150 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant une période de 3 mois ;

— Condamner la SCI FILOU à remettre en état antérieur les constructions et aménagements réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires du 62 rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT, à savoir :

— remettre la fenêtre initiale à la place de la porte fenêtre actuelle au 1er étage du bâtiment B, sur le mur de façade de la partie habitation donnant sur la rue de Reims ;

— supprimer la rambarde métallique autour du toit du bâtiment B donnant sur la rue de Reims ;

— supprimer les bacs et végétaux sur le toit du bâtiment B ;

— supprimer le robinet d’eau sur le toit du bâtiment B ;

— supprimer la plaque en laiton au nom de l’entreprise au rez-de-chaussée en façade du bâtiment B ;

— supprimer la boîte aux lettres au rez-de-chaussée en façade du bâtiment B ;

— supprimer la prise électrique pour la recharge de véhicule sur le mur pignon du bâtiment B donnant dans la cour commune ;

— supprimer la sortie ventouse de système de chaudière sur le mur pignon du bâtiment B donnant dans la cour commune ;

— supprimer la jardinière en briquette et ciment au fond de la partie commune à jouissance privative du lot n° 7, le long du mur du fond ;

— supprimer la dalle en béton sur la partie commune devant une entrée du bâtiment B donnant sur la cour commune, entre la fosse à compteur du bâtiment B et la jardinière de la partie commune de la cour ;

— supprimer deux robinets d’eau sur le mur pignon du bâtiment B donnant dans la cour commune à jouissance privative du lot 7.

Condamner la SCI FILOU à finaliser les travaux autorisés par la résolution 14 de l’assemblée générale du 6 février 2021, et conformément au projet d’architecte accompagnant cette résolution, à savoir :

— finir l’enduit sur la quasi-totalité du bâtiment B laissé en béton brut ;

— réaliser l’aménagement d’un bateau devant l’entrée du garage du bâtiment B ;

— supprimer le bateau situé devant le portail commun donnant sur la rue de Reims.

Assortir les remises en état antérieur à la suite des travaux non autorisés et la finalisation des travaux autorisés par l’assemblée du 6 février 2021 d’une astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant une période de 3 mois ;

— Condamner la SCI FILOU au paiement d’une provision de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, au seul profit du bâtiment A.

— Condamner la SCI FILOU au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût des deux procès-verbaux de constat des 19 octobre et 9 novembre 2023.

— Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que l’ensemble des sommes exposées par le syndic à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2023 s’agissant des remises en état, soit supporté par la SCI FILOU seule, par dérogation à l’article 10 sur la répartition des charges.

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire nonobstant toute voie de recours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024 puis après un renvoi a été entendue à l’audience du 18 juin 2024.

Vu les conclusions visées et développées à l’audience par le conseil du Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes initiales et sollicite le débouter de la SCI FILOU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Vu les conclusions visées et développées à l’audience par le conseil de la SCI FILOU aux termes desquelles elle demande de voir :

* s’agissant de la demande de liquidation d’astreinte :

— rejeter la demande de liquidation d’astreinte et subsidiairement de la ramener à de plus justes proportions,

Subsidiairement,

— la ramener à de plus justes proportions,

* s’agissant des autres demandes pour troubles illicites :

— dire et juger que les demandes de remises en état du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses et échappant à la compétence du juge des référés les travaux reprochés ne concernant que les parties communes spéciales du bâtiment B et la cour à jouissance privative dudit bâtiment,

— débouter le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

* en tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens :

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la demande de liquidation d’astreinte

Aux termes des articles L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est en principe liquidée par le juge de l’exécution ou le juge des référés s’il s’est réservé la liquidation de l’astreinte qui tient compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter (…)

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie d’une cause étrangère.

Par définition dissuasive et comminatoire, l’astreinte n’est pas fonction du préjudice subi par le créancier mais de la capacité de résistance du débiteur. La liquidation de l’astreinte , c’est à dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant, qui nécessite une nouvelle saisine du juge, ne consiste pas à simplement procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d’infractions constatées ou de jours sans exécution mais à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou mauvaise volonté du débiteur.

Lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT soutient que l’ordonnance ayant été signifiée le 3 août 2023, la SCI FILOU disposait d’un délai s’achevant le 18 août 2023 pour en exécuter les termes ; que l’astreinte a commencé à courir à compter du 21 août 2023 pour une période de trois mois s’achevant le 21 novembre 2023. Il indique que la remise des clés du portail n’est intervenue que le 15 septembre 2023 et qu’il a été constaté par un procès-verbal du 19 octobre 2023 la subsistance d’un arbre de type sumac à droite du portail en accédant à la cour commune depuis la rue de Reims et par un procès-verbal du 9 novembre 2023 la présence du visiophone et des câbles électriques sur le pilastre gauche du portail d’entrée outre une gâche électrique sur le portail. Le syndicat des copropriétaires considère que l’ensemble des obligations n’ayant pas été satisfait dans le délai fixé par le juge, lequel n’a pas ventilé le montant de l’astreinte par poste de remise en état, il est fondé à solliciter la liquidation de l’astreinte à hauteur de 9 300 € (100 € x 93 jours). Le syndicat des copropriétaires considère que les arguments avancés par la SCI FILOU pour justifier le retard dans la remise des clefs ne sont pas sérieux ; que de même elle ne peut sérieusement invoquer l’attente d’une réponse du syndic à une demande de maintien du visiophone alors que le silence du syndic ne peut valoir acceptation et qu’il n’avait aucun pouvoir de déroger à la décision de justice.

La SCI FILOU soutient que la demande de liquidation d’astreinte n’est pas justifiée alors qu’elle a exécuté la décision de justice dans les délais pour la plus grande partie des obligations mises à sa charge concernant la demande de dépose ; que s’agissant de la dépose de l’interphone, son conseil par un courrier du 27 juillet 2023 elle indiquait attendre la réponse du syndicat des copropriétaires l’interphone constituant le seul moyen d’ouverture de leur porte principale ; que la remise des clefs est intervenue le 15 septembre 2023 au retour des vacances scolaires et après l’établissement de plusieurs doubles ; que s’agissant du sumac elle était dans l’attente de la décision de l’assemblée générale dans la mesure où était inscrite à l’ordre du jour la proposition d’aménagement de la zone. Elle précise que comprenant qu’aucun dialogue n’était possible avec le syndicat des copropriétaires elle procédera au retrait de l’interphone et du sumac.

Il n’est pas contesté par la SCI FILOU qu’elle n’a pas satisfait à l’intégralité des obligations mises à sa charge par la décision rendue le 7 juillet 2023 dans le délai qu’elle avait fixé puisqu’à la date de délivrance de l’assignation, le 26 février 2024 elle reconnaît qu’elle n’avait pas encore déposé le visiophone ni le sumac. Le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT est donc fondé à solliciter la liquidation de l’astreinte.

Conformément aux dispositions de l’article 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Il convient de relever que la SCI FILOU a exécuté dans les délais fixés par l’ordonnance de référé du 7 juillet 2023 trois des six obligations mises à sa charge, a exécuté avec retard l’obligation de remise des clefs du portail, n’a pas intégralement accompli l’obligation de retrait des hautes végétations longeant la palissade sur la partie de la cour commune à partir de la limite de la cour en ciment jusqu’au muret de la copropriété donnant sur la rue de Reims puisqu’était maintenu un sumac et n’a pas procédé au retrait du visiophone ; que l’exécution de la majeure partie des obligations mises à sa charge justifie démontrant ses efforts pour respecter la décision de justice et le défaut d’exécution des autres obligations ou le retard à les accomplir pouvant se justifier par la période d’été ainsi que par une certaine incompréhension sur la possibilité d’obtenir un accord du syndicat des copropriétaires sur le maintien de l’interphone ou du sumac, justifie que la liquidation de l’astreinte soit fixée en minorant le montant de l’astreinte journalière à la somme de 20 €.

Il convient donc de liquider provisoirement l’astreinte prononcée qui doit être calculée comme suit :

du 21 août 2023 au 21 novembre 2023 inclus, soit pour la durée de 3 mois maximum prononcée par l’ordonnance de référé, correspondant à 93 jours X 20 € = 1 860,00 €.

la SCI FILOU sera condamnée en conséquence à payer au Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT une provision de 1 860,00 € au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé prononcée par le juge des référés de céans le 7 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI FILOU ne justifiant pas avoir actuellement exécuté les obligations mises à sa charge par la décision rendue le 7 juillet 2023, s’agissant du retrait du sumac et du visiophone, il est justifié de prononcer une astreinte définitive de 20,00 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de 3 mois, la présente juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes de remises en état formulées par le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI FILOU a procédé à des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable d’une assemblée générale. Il indique avoir dénoncé à la SCI FILOU par mise en demeure du 7 octobre 2023 ces aménagements illicites qui sont constatés par des procès-verbaux des 19 octobre et 9 novembre 2023. Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI FILOU ne peut invoquer l’existence de parties communes spéciales du bâtiment B qui ne figurent pas dans le règlement de copropriété ; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a un droit de regard sur les travaux effectués sur le bâtiment B qui affectent l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que les travaux qu’il a autorisés ne prévoyaient pas l’installation d’une porte-fenêtre, ni d’un garde-corps ; que la jardinière installée sur la partie commune est une construction s’agissant d’un ouvrage en brique et maçonnerie non démontable ; que la ventouse, les prises électriques et les robinets modifient l’esthétique du bâtiment ; que de même la boite aux lettres et la plaque modifie l’aspect extérieur ; que s’agissant de la dalle de la trappe du compteur d’eau, il ne conteste pas les travaux réalisés pour la rénover mais l’extension de la partie bétonnée jusqu’à la porte de la SCI FILOU.

La SCI FILOU soutient que les travaux contestés qu’elle a réalisés ne touchent qu’aux parties communes spéciales de son bâtiment B sur lesquelles elle est la seule à détenir des droits et que s’agissant de la jardinière sur la partie commune à jouissance privative il ne s’agit que d’un aménagement paysager avec une jardinière et non d’une construction. Elle fait valoir que le changement de la fenêtre par une porte-fenêtre sur la façade sur rue qui n’est pas visible du bâtiment A a fait l’objet d’une régularisation approuvée par la mairie ; que dans les plans soumis à l’assemblée générale qui a approuvé les travaux il était prévu de végétaliser la terrasse et par voie de conséquence de créer une porte-fenêtre et d’installer un garde-corps ; que la boite aux lettres qui était installée sur le portail et tombait en ruine a été remplacée et installée sur la façade du bâtiment B ; que la dalle de béton était vétuste et dangereuse et a été remplacée.

Il est constant qu’à l’exception de la suppression de la dalle en béton sur la partie commune devant l’entrée du bâtiment B donnant sur la cour commune et de la jardinière en briquette et ciment au fond de la partie commune à jouissance privative le long du mur du fond, l’ensemble des travaux dont le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT sollicite la suppression ne concernent que le bâtiment B.

Il ressort des pièces produites aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2021 a donné son accord pour notamment :

— la réalisation des travaux sollicités par la SCI FILOU, nouveau propriétaire du lot n°7, concernant l’acquisition d’une partie des parties communes dont ce lot avait la jouissance exclusive par la création de deux lots transitoires :

Le lot n° 8 : droit à construire en pièce en rez-de-chaussée en lieu et place de la partie de la cour commune se trouvant en façade du bâtiment constituant le lot n° 7,

Le lot n° 9 droit de construire une cuisine et un cellier au premier étage du bâtiment sur la partie située en fond de parcelle ;

Pour aboutir après cession à la création d’un lot n° 10 réunissant les lots n° 7, 8 et 9,

— la modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges consécutives à la réunion de ces lots.

Il n’est pas produit le règlement de copropriété qui aurait dû être modifié en exécution de cette délibération.

Il ressort du règlement de propriété produit (pièce n° 11 du demandeur) que sont identifiées à côté des parties communes générales les parties communes du bâtiment B comprenant la totalité du bâtiment, en particulier, les fondations, les gros murs, les planchers, la charpente, la toiture, la terrasse, les gouttières et tuyaux de descente et toutes les canalisations, en un mot toutes choses servant à l’usage exclusif de ce bâtiment (page 14) ; qu’il apparaît donc qu’il existait déjà dans ledit règlement de copropriété des parties communes spéciales au bâtiment B au sens de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions du règlement de copropriété (page 18) « les choses communes, tant celles générales que celles communes à chaque bâtiment, déterminées comme il est dit ci-dessus, ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des copropriétaires pour les parties générales communes et les copropriétaires du bâtiment pour celui intéressé ».

Il apparaît donc à la lecture de ces dispositions, que si des modifications affectant les parties communes du seul bâtiment B nécessitent une approbation de l’assemblée générale elles ne nécessitent que l’approbation de la majorité des copropriétaires dudit bâtiment. Il est constant en l’espèce, que seule la SCI FILOU est copropriétaire du bâtiment B que dans ces conditions le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT ne justifie pas suffisamment d’un trouble manifestement illicite résultant de modifications des parties communes générales du bâtiment B qui n’auraient pas été formellement acceptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

S’agissant de la suppression de la dalle en béton sur la partie commune devant l’entrée du bâtiment B donnant sur la cour commune, il n’est pas contesté par la SCI FILOU qu’elle a effectué des travaux de changement de la trappe qui menaçait ruine et l’a remplacée à l’identique en la scellant dans une dalle en béton qui se poursuit jusque devant l’entrée du bâtiment B ; que faute par le syndicat des copropriétaires de justifier de l’état antérieur et de produire l’ensemble des éléments joints à l’assemblée générale du 6 février 2021 ayant approuvé les travaux envisagés par la SCI FILOU il ne justifie pas suffisamment d’un trouble manifestement illicite.

S’agissant de la suppression de la jardinière en briquette et ciment au fond de la partie commune à jouissance privative le long du mur du fond, il n’est pas contesté par la SCI FILOU qu’elle n’a pas obtenu d’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser cette jardinière ; que s’agissant d’une jardinière en briquette et ciment elle constitue une modification d’une partie commune qui aurait dû nécessiter un accord de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est dès lors fondé à en solliciter la suppression laquelle devra être réalisée dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai durant une période de trois mois, la présente juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de finalisation des travaux autorisés par la résolution 14 de l’assemblée générale du 6 février 2021

Le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT soutient que la SCI FILOU n’a pas réalisé les travaux qui avaient été autorisés par l’assemblée générale du 6 février 2021 sur trois points :

— la finalisation de l’enduit sur la quasi-totalité du bâtiment B laissé en béton brut ;

— la réalisation de l’aménagement d’un bateau devant l’entrée du garage du bâtiment B ;

— la suppression du bateau situé devant le portail commun donnant sur la rue de Reims.

Il considère qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite.

La SCI FILOU soutient que le béton brut correspond à ce qui avait été présenté à l’assemblée générale « façade gris clair » et correspond à la couleur préexistante et à celle du bâtiment A et que s’agissant du bateau le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir s’agissant de la propriété de la Ville de Maisons-Alfort.

Il ressort du procès-verbal de constat du 19 octobre 2023 produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 14) que l’ossature de l’avancée du bâtiment B donnant sur la rue de Reims est à l’état brut non ravalée.

Il ressort de la déclaration préalable de travaux produite par le syndicat des copropriétaires (pièce n°10) qu’il était prévu le ravalement de la façade gris clair.

S’agissant des bateaux sur la voirie qui devaient être créés ou supprimés, la SCI FILOU ne conteste pas ne pas avoir fait procéder à ces travaux.

S’il ressort de ces éléments que la SCI FILOU n’a pas fait réaliser l’intégralité des travaux qu’elle avait été autorisée à effectuer, toutefois, il n’apparaît pas que le syndicat des copropriétaires puisse invoquer un trouble manifestement illicite résultant de la décision prise par la SCI FILOU de modifier son projet initial alors qu’il n’est pas établi ni même invoqué que cette modification porte une atteinte manifeste aux intérêts du syndicat des copropriétaires ou qu’il constitue un risque de dommage imminent ; qu’en conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice résultant du comportement de la SCI FILOU concernant l’utilisation des parties communes.

La SCI FILOU conteste tout manquement au règlement de copropriété et toute faute pouvant justifier la demande de provision du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit les attestations de trois copropriétaires, Mesdames [E] et [P] et Monsieur [X], et celle du syndic bénévole, Monsieur [G]. S’agissant des attestations de Madame [P] et de Monsieur [X] elles ne visent pas de dates précises permettant de déterminer notamment si elles concernent des comportements postérieurs à la décision du 7 juillet 2023 qui a déjà alloué au syndicat des copropriétaires une provision à valoir sur le préjudice subi du fait de l’appropriation de la cour commune à hauteur de 6 000 €. Madame [E] fait état de la présence y compris depuis mi-septembre 2023 du chien de la SCI FILOU, elle se plaint également d’utilisation par la SCI FILOU du jardin commun pour projeter des éclairages puissants à l’aide de projecteurs de studio sur trépied, pour déposer des palettes de livraison ou recevoir des clients et de ne pas voir pu utiliser le jardin en octobre 2023 du fait de ces allers et venues ; elle mentionne également un conflit concernant le déplacement des containers poubelles survenu le 19 septembre 2023. Monsieur [G] mentionne avoir constaté des déplacements des poubelles depuis le 15 septembre 2023 et fait état de la présence dans la cour commune du chien de la SCI FILOU et l’utilisation de la cour commune pour des livraisons, passages de clientèles sans viser de dates particulières.

Le syndicat des copropriétaires invoque un manquement à l’interdiction d’exercice d’une activité commerciale à l’exception des boutiques (page 15 §2) toutefois, il n’est pas établi que cette interdiction vise expressément le bâtiment B alors qu’il est mentionné dans ce paragraphe les appartements et que le bâtiment B dispose d’un rez-de-chaussée servant de local commercial et prévoyait la construction d’un garage au fond de la cour (page 11) ; que le manquement de la SCI FILOU une obligation est donc sérieusement contestable.

S’agissant de la circulation du chien de la SCI FILOU elle contrevient au règlement de copropriété qui indique (page 16 10°) que la présence des chiens et chats est tolérée à condition qu’ils ne circulent pas dans les parties communes. Le syndic a rappelé la SCI FILOU à ses obligations par un courrier du 7 octobre 2023. Il n’est pas suffisamment établi que depuis cette date la SCI FILOU ait contrevenu à cette obligation.

S’agissant du déplacement des poubelles, le syndicat des copropriétaires invoque le non-respect des dispositions prises par l’assemblée générale du 7 mars 2015. Il apparaît que celle-ci prévoyait que pour des raisons de sécurité les poubelles du bâtiment A ne pourront pas être positionnées sur la trappe du compteur d’eau du bâtiment ; qu’elles ne devront pas non plus être positionnées sous les fenêtres du rez-de-chaussée gauche de l’immeuble pour des raisons de nuisances sonores ; qu’elles seront désormais placées le long du battant fixe de la barrière. Il ressort de l’attestation du syndic et du procès-verbal de constat du 19 octobre 2023 que le syndic considère que les poubelles du bâtiment A doivent être positionnées le long du battant fixe du portail. Il existe toutefois un doute sur cette interprétation qui ne correspond pas expressément aux mentions du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2015 sus-rappelées ; que par ailleurs, il n’est pas suffisamment établi un comportement systématique pouvant générer en faute de la part de la SCI FILOU.

Il résulte de ce qui précède que le manquement de la SCI FILOU à une obligation n’est pas suffisamment caractérisé dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision ; il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI FILOU, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

La demande du Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT étant pour partie accueillie il est justifié en application de l’article 700 du Code de procédure civile de condamner la SCI FILOU à payer à la partie demanderesse une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000,00 €.

S’agissant de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est justifié de mettre à la seule charge de la SCI FILOU le coût des constats réalisés par le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT les 19 octobre et 9 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI FILOU à payer à Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT une provision d’un montant de 1 860,00 € au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé prononcée par le juge des référés de céans le 7 juillet 2023 pour la période du 21 août 2023 au 21 novembre 2023 inclus;

CONDAMNONS la SCI FILOU à payer au Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT une astreinte définitive de 20,00 € par jour de retard pour une durée de 3 mois à défaut de procéder, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision :

— au retrait intégral des hautes végétations longeant la palissade sur la partie de la cour commune à partir de la limite de la cour en ciment jusqu’au muret de la copropriété donnant sur la rue de Reims par le retrait d’un arbre de type sumac ;

— au démontage de l’installation du visiophone sur le pilastre gauche du portail d’accès à la cour côté rue de Reims;

CONDAMNONS la SCI FILOU à payer au Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pour une durée de 3 mois à défaut de procéder, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à la suppression de la jardinière en briquette et ciment au fond de la partie commune à jouissance privative le long du mur du fond

NOUS RESERVONS la liquidation des astreintes prononcées ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires s’agissant des demandes de remises en état formulées, de finalisation des travaux autorisés par la résolution 14 de l’assemblée générale du 6 février 2021 et de condamnation provisionnelle;

CONDAMNONS la SCI FILOU à payer au Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI FILOU supportera seule le coût des constats réalisés par le Syndicat des copropriétaires du 62, rue de Reims, 88 avenue Georges Clémenceau 94700 MAISONS ALFORT les 19 octobre et 9 novembre 2023 ;

CONDAMNONS la SCI FILOU aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 23 août 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,