MINUTE N° :

JUGEMENT DU :24 Mai 2024

DOSSIER N° :N° RG 20/02727 – N° Portalis DB3T-W-B7E-R4TH

AFFAIRE :S.A.S. LE FOURNIL DE [Localité 7] C/ S.A.R.L. OGC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :Monsieur VERNOTTE, Vice-Président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :

Lors des débats : M^me PERREAU

Lors du prononcé : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LE FOURNIL DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par M^e Michel MIORINI, avocat au barreau de l’Essonnes

DEFENDERESSE

S.A.R.L. OGC, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Haciali DOLLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 237

Clôture prononcée le : 25 janvier 2024

Débats tenus à l’audience du : 25 mars 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 24 mai 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 24 mai 2024.

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte notarié du 15 janvier 1990, la SCI CAF DE [Localité 7] a consenti à la société ETRECO un bail commercial portant sur des locaux situés des locaux situés à [Localité 7], [Adresse 4], [Adresse 6] et désignés comme suit :

“ LOT DEUX :

Au rez de chaussée sur la [Adresse 6] et la voie de service, à droite du hall d’accès au 1er étage. Un local commercial ou d’activités (…)

LOT TROIS

Au rez de chaussée, sur la [Adresse 6] et la voie de service en milieu du bâtiment : un local commercial ou d’activités (…)

Le tout d’une surface d’environ 1286 M2 SHOB 999 m2 de surface de vente, réserve et accès.”

Le bail a été consenti et accepté pour l’exercice exclusif d’un commerce en supermarché d’alimentation générale et de tous produits connexes et complémentaires vendus ensemble ou séparément ; il autorise en outre la sous-location dans la limite de 50 % maximum de la surface de vente et pour les activités de boulangerie traiteur et de boucherie traiteur.

Par acte sous seing privé du 2 août 1995, la SNC Europa Discount Ile de France Sud, venant aux droits de la société Erteco, a donné en sous location à la SARL “Les Pains de [Localité 7]” au sein de cet immeuble “un local de 45 m2 environ”, moyennant le versement d’un loyer principal annuel de 28207 francs (4300,13 euros) HT HC, avec indexation payable trimestriellement et d’avance.

La destination contractuelle des lieux est l’exercice de l’activité de boulangerie, pâtisserie, viennoiserie.

La sous-location a été consentie pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir à compter rétroactivement du 15 février 1995 pour la période restant à courir du bail principal soit jusqu’au 31 décembre 1999.

La société Les pains de [Localité 7] a été placée en liquidation judiciaire le 20 avril 2005 et par acte sous seing privé du 29 décembre 2005, la cession du droit au bail a été consentie au profit de la société Le Fournil de [Localité 7].

Cet acte a été signifié à la société ED venant aux droits de la SNC Europa Discount Ile de France Sud par acte d’huissier du 16 mars 2006.

Par acte d’huissier délivré le 11 octobre 2019, la SAS Le Fournil de [Localité 7] a adressé à la SARL OGC venant aux droits du précédent bailleur, une demande de renouvellement du bail commercial au visa de l’article L145-10 du code du commerce.

Par acte d’huissier délivré le 10 janvier 2020, la SARL OGC a notifié à la SAS Le Fournil de [Localité 7] son refus du principe du renouvellement du bail sollicité, aux fins de reprise de la jouissance des lieux loués, l’acte visant expressément les dispositions de l’article L145-10 du code de commerce.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier délivré le 18 mai 2020, la SAS Le Fournil de [Localité 7] a fait assigner la SARL OGC devant le tribunal judiciaire de Créteil demandant à celui-ci de :

— dire mal fondé le refus de renouvellement qui lui a été délivré par la societé OGC le 10 janvier 2020,

En conséquence,

— condamner la SARL OGC à lui verser une indemnité d’éviction,

— préalablement et avant dire droit, ordonner une expertise afin d’évaluer le montant de cette indemnité, de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail jusqu‘a leur libération effective et de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de dire si à son avis le loyer aurait été ou non déplafonné en cas de renouvellement du bail et préciser en ce cas le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicable à la date d’effet du conge

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de

procédure civile,

— condamner la societé OGC à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société OGC aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées par RPVA le 5 janvier 2021, la SARL OGC a demandé au tribunal de :

— dire bien fondé le refus de renouvellement délivré par ses soins à la société LE FOURNIL DE [Localité 7] le 10 janvier 2020,

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire formulée avant dire droit

— limiter la mission de l’expert au seul local d’une surface de 45m² donné en location à la société LE FOURNIL DE [Localité 7]

— débouter la société LE FOURNIL DE [Localité 7] de sa demande visant à lui faire supporter les frais d’expertise,

— surseoir sur le surplus des demandes dans l’attente du rapport d’expertise

— réserver les dépens.

Par jugement du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— constaté que le bail liant les parties, portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] a pris fin le 31 décembre 2019 à 24 heures, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur le 11 octobre 2019 à laquelle le bailleur s’est opposé en signifiant son refus de renouvellement le 10 janvier 2020,

— jugé le principe du refus de renouvellement acquis à cette date ;

— désigné Mme [D] [C] en qualité d’expert pour donner son avis sur l’indemnité d’éviction revenant au preneur.

L’expert a déposé son rapport le 22 mai 2023.

Après échanges entre les parties, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2024 et a été appelée à l’audience de plaidoiries du 12 février 2024, laquelle a été renvoyée au 25 mars 2024.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2024, la SAS Le Fournil de [Localité 7] a demandé à la juridiction :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 110 540 € telle que préconisée par l’expert, et d’en condamner la SARL OGC au paiement ;

— de dire n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation, compte tenu du règlement du loyer courant par la SAS Le Fournil de [Localité 7] ;

— de condamner la SARL OGC à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, SARL OGC a demandé au tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 87 400 € ;

— de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1 – Description des lieux

Il ressort du contrat de sous-location et du rapport d’expertise que le local commercial occupé par la SAS Le Fournil de [Localité 7] est un local situé en pénétrant à droite au sein du supermarché à l’enseigne EMET MARKET, au niveau de la ligne des caisses. Il dispose d’un linéaire de vitrine sur la façade extérieure. En partie arrière de la zone de vente, se situent :

— une zone de préparation équipée de deux machines de levage ainsi que d’un plan de travail en inox ;

— au sol, un carrelage en état d’usage ;

— au fond du local à gauche : les sanitaires.

L’ensemble est dans un état d’usage.

Le fonds présente les avantages suivants :

— sa localisation dans une zone commerciale, à proximité immédiate de plusieurs immeubles d’habitation, drainant essentiellement une clientèle de proximité ;

— une situation favorable à la chalandise, compte-tenu d’un emplacement à l’entrée de la grande surface alimentaire, et visible également de l’extérieur du fait de l’existence d’une vitrine en façade :

Le fonds de commerce présente les inconvénients suivants :

— la concurrence faite par la vente de produits identiques dans la grande surface alimentaire.

1.2 – Sur la superficie

La particularité de ce local réside dans le fait que sa superficie n’est pas incluse dans la surface totale de vente du supermarché, mais dans les superficies hors vente correspondant aux annexes.

L’expert judiciaire propose de retenir les surfaces pondérées suivantes :

Surfaces

Coefficient de

pondération

Surfaces pondérées

Lieu 1 :

— zone de vente

14 m²

1,00

14 m²

Lieu 2 :

— zone 2 : préparation, cuisson et sanitaires

34 m²

0,40

13,60 m²

Total

48 m²

27,60 m²

Cette estimation se fonde sur les coefficients de pondération proposés par la charte de l’expertise en évaluation immobilière, et n’est pas contestée par les parties. Elle sera donc reprise, de sorte qu’il convient de retenir une surface pondérée de 27,60 m².

1.3 – Sur l’existence de clauses exorbitantes du droit commun

Le bail en renouvellement ne contient pas de clause exorbitante de droit commun.

1.4 – Sur le loyer à la date de prise d’effet du congé

A la date de prise d’effet du congé, le loyer s’élevait à la somme en principal, hors taxes et hors charges de 32 401 euros par an.

1.5 – Sur la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

L’indemnité correspondant au préjudice subi par la société locataire du fait du non-renouvellement du bail commercial, peut être déterminée en fonction de deux hypothèses :

a) en fonction de la valeur marchande du fonds :

cette méthode est utilisée lorsqu’un déplacement sans perte importante de clientèle n’est pas possible. Cette hypothèse est toujours présumée, en droit du bail commercial : l’article L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce emporte présomption que le défaut de renouvellement entraîne en principe la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu » (Caen, 24 oct. 2019, n° 18/00623).

Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, plusieurs approches sont possibles :

— approche par les résultats : le critère retenu est généralement l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années d’exploitation, pondéré en déduisant les éventuelles plus-values exceptionnelles (recettes/avantages exceptionnels, les réductions de loyers), et en ajoutant les éventuelles charges exceptionnelles. Si l’EBE moyen est négatif, il est recouru à la méthode de l’approche par le chiffre d’affaires

— approche par le chiffre d’affaires : il s’agit de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices clos, par un coefficient en pourcentage. Ce coefficient est déterminé, d’une part en ayant recours aux barèmes professionnels, et d’autre part comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local.

b) en fonction de la valeur du droit au bail

s’il existe une possibilité de déplacement du fonds sans perte importante de clientèle, ou si l’indemnité ainsi déterminée apparaît supérieure à la valeur marchande du fonds.

La valeur du droit au bail se détermine en calculant la différence entre :

— d’une part, le loyer qui devrait être acquitté pour un local comparable dans un secteur proche, au prix du marché, c’est-à-dire la valeur locative pour une location nouvelle ;

— et d’autre part, le montant du loyer appliqué si le bail avait été renouvelé.

Il s’agit donc de l’économie de loyer, et la différence entre ces deux valeurs est capitalisée pour être constitutive du droit au bail. La capitalisation de ce différentiel consiste à appliquer un coefficient multiplicateur, fondé sur l’analyse du marché et sur la nature des locaux.

***

En l’espèce, dans son rapport l’expert dans son rapport a conclu que l’activité ne pourra pas être transférée sans perte de clientèle et par conséquent de son fonds.

Les parties s’accordent sur ce point et pour déterminer l’indemnité d’éviction en fonction de la valeur marchande du fonds, c’est-à-dire de la perte du fonds de commerce.

Par conséquent, le tribunal évaluera la valeur marchande du fonds.

2. Sur la détermination de l’indemnité d’éviction

2.1 – Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale, basée sur la perte du fonds, est constituée par la valeur la plus élevée entre :

— la valeur du droit au bail, élément constitutif de tout fonds,

— et la valeur marchande du fonds, c’est-à-dire celle que pourrait obtenir le locataire dans une vente de gré à gré de son fonds de commerce.

2.1.1 – Estimation de la valeur du droit au bail

L’expert dans son rapport n’a pas renseigné la valeur du droit au bail, au motif que le bailleur n’apporte aucun élément permettant de déterminer si le fonds exploité par la SAS Le Fournil de [Localité 7] serait ou non transférable.

Les parties ne contestent pas l’avis de l’expert sur ce point.

2.2.2 – Estimation de la valeur du fonds de commerce

— Propositions de l’expert

Pour calculer la valeur du fonds de commerce, l’expert a envisagé les approches suivantes :

— approche par les résultats :

**cette méthode est écartée par l’expert au motif que l’EBE est négatif ;

— approche par le chiffre d’affaires :

** chiffre d’affaires moyen 2020-2021-2022 : 111 658 € (non discuté par les parties)

**coefficient : 90 %. Pour cela, l’expert retient :

** les barèmes de la profession, qui proposent un coefficient variant de 55 à 140 % du chiffre d’affaires HT pour les activités de boulangerie et de boulangerie-pâtisserie, sachant que la viennoiserie fait partie de l’activité boulangerie-pâtisserie ;

** quatre références cessions de fonds publiées au BODACC 2019, concernant des boulangeries-viennoiseries-pâtisseries situées en Île-de-France ;

** l’expert tient également compte de l’emplacement du bien, des facteurs locaux de commercialité, du rapport à la chalandise et à la concurrence.

— Propositions des parties

Les parties ne discutent pas le chiffre d’affaires moyen de SAS Le Fournil de [Localité 7] retenu par l’expert.

Seul la bailleresse discute le coefficient proposé par l’expert, aux motifs qu’elles sont trop éloignées géographiquement du commerce à évaluer. Elle propose quinze références de cessions de fonds de commerce situées dans le Val-de-Marne, intervenues entre 2022 et 2023, aboutissant à un coefficient de 65 %.

— Analyse du tribunal

En présence d’un EBE négatif, il convient de retenir l’approche par le chiffre d’affaires.

La SARL OGC ne fournit aucun numéro de publication de ces cessions au BODACC ni ne produit les actes de vente, si bien qu’il est impossible de vérifier leur matérialité. En outre, les termes de comparaison proposés par la SARL OGC correspondent à des cessions ntervenues en 2022 et 2023, soit à une période trop éloignée de la date de référence (1er janvier 2020, soit le lendemain de la fin du bail) imposée dans le jugement avant-dire droit du 29 juin 2021. Par conséquent, ces références seront écartées.

Les termes de comparaison proposés par l’expert, qui comprennent les numéros de publication au BODACC, sont facilement vérifiables et visent des cessions de fonds de commerce à une date très proche de la date de référence imposée par le juge. Par conséquent, ils seront retenus.

La valeur du fonds de commerce se calcule donc ainsi :

— chiffre d’affaire moyen ds 3 dernières années :111 658 €

— coefficient :90 %

— valeur du fonds :100 490 €

En l’absence de valorisation du droit au bail, l’indemnité principale revenant à la SAS Le Fournil de [Localité 7] au titre de son éviction commerciale est de 100 490 €.

2.2 – Sur les indemnités accessoires

2.2.1 – L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte.

Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (8 à 12 % du montant de l’indemnité principale).

En l’espèce, l’indemnité de remploi proposée par l’expert à hauteur de 10 % de l’indemnité principale, n’est pas contestée par les parties, et sera retenue pour la somme suivante :

100 490 € x 10 % = 10 049 € arrondis à 10 050 €

***

L’indemnité d’éviction due par la SARL OGC à la SAS Le Fournil de [Localité 7] se calcule donc ainsi :

— indemnité principale : 100 490 € ;

— indemnité de remploi : 10 050 € ;

— indemnité d’éviction :110 540 €.

En conséquence, il convient de condamner la SARL OGC à payer à SAS Le Fournil de [Localité 7] la somme de 110 540 € au titre de l’indemnité d’éviction, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En l’espèce, la SAS Le Fournil de [Localité 7] continue de payer son loyer courant malgré l’expiration du bail suite au refus de renouvellement. Il s’agit ni plus ni moins de l’indemnité d’occupation, qu’elle doit en application du texte précité tant qu’elle se maintient dans les lieux jusqu’à perception de l’indemnité d’éviction.

S’agissant d’une obligation légale qui a cours de plein droit à l’expiration du bail, le tribunal ne peut pas dire qu’il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation compte tenu du règlement du loyer courant par la SAS Le Fournil de [Localité 7], car cela ferait croire à cette dernière qu’elle pourrait se dispenser de son paiement. La demande en ce sens sera par conséquent rejetée.

4. Sur les autres mesures

La SARL OGC à l’origine de l’éviction de sa locataire, supportera la charge des dépens en ce compris les frais d’expertise.

La SARL OGC sera en outre condamnée au regard de l’équité à payer à la SAS Le Fournil de [Localité 7] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison du droit de repentir du bailleur à compter du prononcé de la présente décision et du droit au maintien dans les lieux de la locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par la SARL OGC à la SAS Le Fournil de [Localité 7], à la somme de 110 540 € ;

CONDAMNE la SARL OGC à payer à la SAS Le Fournil de [Localité 7] la somme de 110 540 € au titre de l’indemnité d’éviction, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la SARL OGC aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL OGC à payer à la SAS Le Fournil de [Localité 7] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ECARTE le prononcé de l’exécution provisoire.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT QUATRE MAI

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT