COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 FÉVRIER 2019

N° RG 18/06857 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SWEY

AFFAIRE :

SARL SWING MACHINE PRODUCTIONS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/

SCI M. T prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Septembre 2018 par le président du tribunal de grande instance de PONTOISE

N° RG : 18/00312

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie CHANOIR

M^e Joseph SOUDRI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE FÉVRIER DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL SWING MACHINE PRODUCTIONS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 443 120 597

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie CHANOIR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143

assistée de M^e Marie-Hélène FABIANI de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: R241 -

APPELANTE

****************

SCI M. T prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 342 101 946

[…]

[…]

Représentée par M^e Joseph SOUDRI de la SCP SOUDRI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19 – N° du dossier 2018398

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Odette-Luce BOUVIER, président,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2010, la SCI M. T. a consenti à la SARL Swing Machine Productions un bail commercial portant sur des locaux situés […] à Pierrelaye (95), à destination d''Ecole de danse, PUB mise à disposition de locaux pour l’organisation

d’événements professionnels ou familiaux à l’exclusion de toute autre activité avec interdiction de changer cette affectation par substitution ou addition d’autres activités'.

A la suite d’un changement d’associés, l’établissement commercial a pris le nom de 'Club 31" avec une activité principale de club dansant.

Le 15 janvier 2018, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme principale de 11 231,64 euros représentant les loyers et charges de novembre 2017 à janvier 2018 inclus.

Puis, par acte du 15 mars 2018, la SCI M. T. a assigné la société Swing Machine productions devant le président du tribunal de grande instance de Pontoise, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion du preneur et de condamnation au paiement d’indemnités provisionnelles.

Par ordonnance contradictoire du 25 septembre 2018, le juge des référés a :

— condamné la société Swing Machine productions à payer à la société M. T. :

* une provision de 7 485,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2018,

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation du bail à compter du 1^er juillet 2018 et jusqu’à libération effective des lieux,

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 15 février 2018 et dit que la société Swing Machine productions devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants notamment par la remise des clefs,

— ordonné à défaut l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce, dans un délai de15 jours courant à compter de la signification de l’ordonnance, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

— débouté la SCI M. T. de sa demande d’astreinte,

— condamné la société Swing Machine productions à payer à la société M. T. la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes.

La société Swing Machine productions a relevé appel par un acte du 5 octobre 2018 en visant expressément l’ensemble des chefs de décision à l’exception des dispositions relatives au rejet de la demande d’astreinte et de toutes autres demandes.

Dans ses conclusions reçues le 14 novembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Swing Machine productions, appelante, demande à la cour de :

— 'réformer’ l’ordonnance,

— statuant à nouveau, lui accorder des délais de paiement rétroactifs,

— en conséquence, constater le respect des délais de paiement et que la clause résolutoire n’a pas été acquise,

— débouter la société M. T. de toutes ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société appelante fait valoir :

— qu’elle a régularisé sa situation le 18 septembre 2018 et qu’aucun nouvel incident de paiement n’est intervenu ;

— que depuis huit ans, elle a toujours payé son loyer, qu’il s’agit d’un incident isolé, ce qui justifie sa demande de délais de paiement rétroactifs.

Par conclusions reçues le 6 décembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI M. T., intimée, demande à la cour de :

— 'dire et juger’ que la demande de délais est une prétention nouvelle devant la cour et qu’elle est donc irrecevable,

— en tout état de cause, confirmer l’ordonnance en toutes se dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité provisionnelle qui s’élève en décembre 2018 à la somme de 3 528,33 euros,

— débouter la société appelante de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société M. T. soutient essentiellement :

— que la clause résolutoire est acquise 'définitivement’ et que le preneur n’a pas sollicité de délais de paiement devant le premier juge ; que sa demande est irrecevable comme nouvelle en appel et en tout état de cause n’est pas justifiée ;

— que la locataire n’est pas de bonne foi et commet de nombreux manquements graves ; qu’elle a ainsi modifié la destination du bail, transformé les lieux sans autorisation du bailleur ; qu’elle crée des nuisances nocturnes et a commis plusieurs infractions au regard de la législation sur le travail dissimulé ; qu’elle organise des soirées alors que l’établissement fait l’objet d’un classement R 5^e catégorie, école de danse, par la commission de sécurité ; que plusieurs sanctions ont été prononcées à son encontre, dont une fermeture de l’établissement durant trois mois.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence au sens de l’article 808 du code de procédure civile pour constater la résiliation de droit du bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. ».

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans un bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, la société Swing Machine productions ne conteste pas n’avoir pas satisfait dans le délai d’un mois imparti aux causes du commandement de payer délivré le 15 janvier 2018.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 15 février 2018.

Sur les délais de paiement rétroactifs

L’article L.145-41 précité dispose encore que "Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil [aujourd’hui 1343-5] peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Selon l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, (anciennement 1244-1, alinéa 1), applicable à l’espèce, l’instance ayant été engagée après le 1^er octobre 2016, date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 564 du même code dispose qu''à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

L’article 565 énonce que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas une prétention nouvelle en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile, dès lors qu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses.

En outre elle tend à la même fin, celle de conserver le droit au bail, l’appelante ayant invoqué devant le premier juge l’existence d’un accord entre les parties sur le paiement de l’arriéré de loyers afin de faire échec à la résiliation de plein droit du bail, étant souligné que la société Swing Machine productions, qui certes a comparu en la personne de son associé, n’était pas assisté d’un avocat.

La fin de non-recevoir soulevée par l’intimée sera donc rejetée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le preneur a réglé l’arriéré locatif le 18 septembre 2018.

Toutefois, le bailleur verse aux débats un décompte actualisé au 4 décembre 2018 (pièce 9), qui n’est pas utilement contredit par l’appelante, et qui révèle l’existence d’un nouveau solde débiteur à hauteur de la somme de 2 215,44 euros, déduction faite du montant des condamnations prononcées par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens (1 000 euros + 312,89 euros).

Il résulte de ces constatations que la société Swing Machine productions accuse un nouveau retard de loyers et charges ce qui fait obstacle à sa demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour relevant que depuis le mois de novembre 2017, les loyers ne sont plus payés régulièrement.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le juge des référés n’a nullement l’obligation d’accorder 'impérativement’ des délais de paiement au locataire lorsqu’il régularise sa situation postérieurement au délai d’un mois imparti, il a seulement l’obligation d’examiner la situation au jour où il statue.

Par ailleurs, la société M. T. ne pouvait faire état, lors de l’audience du 26 juin 2018, du paiement effectué postérieurement le 18 septembre suivant, soldant l’arriéré locatif, comme le lui reproche le conseil de la société appelante dans son courrier du 5 octobre 2018.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la locataire, dit n’y avoir lieu à l’assortir d’une astreinte et fixé le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, sauf à dire que cette indemnité d’occupation est due à compter du 15 février 2018.

Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal de grande instance, statuant en référé, peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La hauteur de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que celui du montant de la dette alléguée.

Aux termes du décompte sus visé, qui n’est pas sérieusement contesté, il sera alloué à la société M. T. la somme provisionnelle de 2 215,44 euros à valoir sur l’arriéré d’indemnités d’occupation, arrêté au 4 décembre 2018.

Sur les autres demandes

L’ordonnance déférée sera confirmée pour le surplus.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Partie perdante, la société Swing Machine productions supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant par ordonnance contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 25 septembre 2018 sauf à actualiser le montant de la provision allouée à la société M. T. à valoir sur l’arriéré des indemnités d’occupation et à dire que l’indemnité d’occupation provisionnelle est due à compter du 15 février 2018 jusqu’à la libération des lieux,

STATUANT À NOUVEAU,

DÉCLARE recevable en appel la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société Swing Machine productions,

LA REJETTE comme non fondée,

CONDAMNE la société Swing Machine productions à payer à la société M. T. la somme provisionnelle de 2 215,44 euros à valoir sur l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au 4 décembre 2018,

DIT que l’indemnité d’occupation provisionnelle est due à compter du 15 février 2018,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre prétention,

DIT que la société Swing Machine productions supportera la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Odette-Luce BOUVIER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,