MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00149 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UYNH

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [J] [G], [Y] [G], [X] [G], [V] [G] C/ S.A.S. MNH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame [J] PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [J] [G] né le 21 Août 1974 à CASABLANCA (MAROC), natitonalité française, statisticienne, demeurant 13/4 rue Nechemiah – 65604 TEL AVIV (ISRAEL)

Monsieur [Y] [G] né le 02 Août 1970 à CASABLANCA (MAROC), nationalité française, chef d’entreprise, demeurant 10 A/3 rue Geula – 63304 TEL AVIV (ISRAEL)

Madame [X] [Z] épouse [G] née le 30 Juillet 1939 à CASABLANCA (MAROC), nationalité française, retraitée, demeurant 25/5 rue Arlozorov – 62488 TEL AVIV (ISRAEL)

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [V] [G] né le 28 Décembre 1961 à SAFI (MAROC), nationalité française, chef d’entreprise, demeurant 72-74 quai de la Loire – 75019 PARIS

tous représentés par Maître Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS – B1177

DEFENDERESSE

S. A. S. MNH

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 890 707 904

dont le siège social est sis 114 avenue du Maréchal De Lattre De Tassigny – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Pierre-Yves BENICHOU, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P09

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Janvier 2025, prorogé au 21 Janvier 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 juillet 2020, Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G] ont donné à bail commercial à la S.A.S.U. MNH des locaux situés 114 avenue du Marécha de Lattre de Tassigny à CRETEIL (94000), moyennant un loyer annuel de 30 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023 à la S.A.S.U. MNH pour une somme de 41 702,41 € au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G] a fait assigner la S.A.S.U. MNH devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– recevoir l’intégralité des demandes et prétentions de Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G]

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. MNH et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

– ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la S.A.S.U. MNH,

– condamner la S.A.S.U. MNH à payer à Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G] la somme provisionnelle de 29 985,41 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2023 avec intérêts conventionnels de 10 % à compter du 7 avril 2023 ;

– condamner la S.A.S.U. MNH au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50 % outre les charges, jusqu’à la libération des locaux ;

– condamner la S.A.S.U. MNH à payer à Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G] la somme provisionnelle de 50 000,00 € au titre de l’indemnité d’entrée ;

– condamner la S.A.S.U. MNH à payer à Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G] la somme provisionnelle de 6 226,10 € à raison de l’absence de règlement de l’indemnité d’entrée ;

– condamner la S.A.S.U. MNH au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 26 novembre 2024, Madame [C] [U] [G] est intervenue volontairement, et les demandeurs initiaux à l’exception d'[X] [W], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 55 480,00 € comprenant les loyers, charges, taxes récupérables, indemnités d’occupation et indemnité d’entrée.

Vu les conclusions déposées et soutenues à l’audience par la S.A.S.U. MNH aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

– constater l’existence de difficulté sérieuses relatives à la qualité pour agir de Madame [J] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [D] [V] [G],

Subsidiairement,

– constater que l’arriéré des loyers, charges locatives, du dépôt de garantie ont été apurées en totalité et qu’il en reste à régler qu’un solde relatif au droit au d’entrée s’élevant à la somme de 44 480,49 euros hors intérêts au taux de 4 %,

En conséquence,

– suspende les effets de la clause résolutoire du bail et accorder un délai de deux ans sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,

– dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir des demandeurs

la S.A.S.U. MNH avance qu’il existe une contestation sérieuse quant à la qualité à agir des consorts [G]. Cependant, leur qualité à agir est justifiée au regard de l’attestation dévolutive du 15 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les demandeurs n’ont fait qu’exercer les droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 41 702,41 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 avril 2024. Cependant, la S.A.S.U. MNH bénéficiera d’un délai de 24 mois pour le paiement de sa dette, délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte fourni et des validations de TVA par VIES l’obligation de la S.A.S.U. MNH au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43 480,49 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. MNH.

La S.A.S.U. MNH bénéficiera d’un délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision pour apurer cette dette.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, premièrement, la S.A.S.U. MNH sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, les demandeurs pourront procéder à l’expulsion de la S.A.S.U. MNH et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Deuxièmement, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Troisièmement, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S.U. MNH depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel majoré de 50 %, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En tout état de cause, la somme demandée au titre du non-paiement de l’indemnité d’entrée, s’analyse comme une clause pénale comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S.U. MNH, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, et ce en comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. MNH ne permet d’écarter la demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 avril 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. MNH à payer à MM. [Y] et [D] [V] [G] et Mmes [C] [U] et [J] [G] la somme de 43 480,49 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 21 novembre 2024, sous 24 mois égaux à compter de la signification de la présente décision,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. MNH et de tout occupant de son chef des lieux situés 114 avenue du Marécha de Lattre de Tassigny à CRETEIL (94000) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. MNH, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. MNH à la payer,

En tout état de cause

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.S.U. MNH aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S.U. MNH à payer à MM. [Y] et [D] [V] [G] et Mmes [C] [U] et [J] [G] la somme globale de 1 000,00 € au titre des dépens et des frais visés par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 21 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,