MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/03235 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VBEZ

AFFAIRE : [U] [I] C/ S.A.R.L. MELODIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [I] représenté par la S.A.S.U. CABINET S. [I] ,dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Gisèle COHEN AMZALLAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0342

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MELODIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1952

Clôture prononcée le : 21 novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 07 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 6 février 2017, Monsieur [U] [I], représentée par la S.A.S.U. CABINET S. [I], a consenti à la société [Adresse 5] un bail commercial d’une durée de neuf années consécutives portant sur des locaux sis [Adresse 2].

Par acte du 17 novembre 2019, la société L’ÉTOILE DU VILLAGE a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. MELODIE.

Par acte extrajudiciaire du 3 février 2023, la S.A.S.U. CABINET S. [I] a fait signifier à la S.A.R.L. MELODIE un commandement d’avoir à payer la somme de 10 776,11 € au titre de loyers et charges visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, la section des référés du Tribunal de céans a déclaré parfait le désistement d’instance de Monsieur [U] [I] à la suite de son assignation de la S.A.R.L. MELODIE par acte d’huissier du 7 avril 2023 aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 19 février 2024, Monsieur [U] [I] a fait signifier à la S.A.R.L. MELODIE un second commandement d’avoir à payer la somme de 8 329,28 € au titre de loyers et charges visant la clause résolutoire.

Suivant assignation délivrée le 13 mai 2024, Monsieur [U] [I] a attrait S.A.R.L. MELODIE devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion du Preneur.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2024, Monsieur [U] [I] a demandé à la juridiction, au visa des articles 1240 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce, de :

« JUGER Monsieur [U] [I] représenté par SOCIÉTÉ CABINET S. [I] recevable et bien fondée en ses demandes

DEBOUTER la société MELODIE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

JUGER acquise la clause résolutoire par effet du commandement de payer signifié le 19 février 2024

JUGER, en conséquence, le bail résilié à compter du 19 mars 2024

ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société MELODIE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1] avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

CONDAMNER la société MELODIE à payer à la SOCIÉTÉ CABINET S. [I] la somme provisionnelle de 8.161,20 € au titre des loyers et charges impayés sur la période antérieure à la résiliation du bail et actualisée au 18 juillet 2024

CONDAMNER la société MELODIE à payer à la SOCIÉTÉ CABINET S. [I] une indemnité journalière d’occupation d’un montant égal à deux fois le dernier loyer fixé, conformément à l’article 18 du bail, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés

JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la SOCIÉTÉ CABINET S. [I] à titre de clause pénale

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER la société MELODIE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du présent acte et celui du commandement de payer délivré le 19 février 2024 ».

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2024, la S.A.R.L. MELODIE a demandé au tribunal, au visa des articles 1353 et 1343-5 du Code civil et de l’article 9 du Code de procédure civile, de :

« 1°) A titre principal

— Juger que la société MELODIE n’est débitrice d’aucune somme à titre de loyers et de provision sur charges au 30 juin 2024 auprès de la société Cabinet [I],

— Juger que la société Cabinet [I] ne justifie pas du bien-fondé de la somme de 5.161,20 € qu’elle réclame à la société MELODIE au titre des consommations d’eau des années 2019 à 2023 dès lors que cette somme n’est pas justifiée en application des stipulations du bail régissant les rapports entre les parties ainsi que des dispositions des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile.

En conséquence :

— Débouter la société Cabinet [I] de toutes ses demandes ainsi que celle subséquente d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société MELODIE de ses locaux.

2°) A titre subsidiaire

— Suspendre à titre subsidiaire les effets de la clause résolutoire du bail de la société MELODIE,

— Accorder les plus larges délais à la société MELODIE pour s’acquitter de la somme de 8.161,20 € correspondant aux charges de consommation d’eau des années 2019 à 2023 réclamée par la société Cabinet [I].

3°) En toute hypothèse

— Condamner la société Cabinet [I] payer à la société la société MELODIE la somme de 4.000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Cabinet [I] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Salah GUERROUF, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes,

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du Code civil dans sa version applicable dispose que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

(…)

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa version applicable, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le Bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit fautif ;

— le Bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Aux termes des stipulations du bail commercial consenti au profit de la S.A.R.L. MELODIE suivant acte de cession, l’article 6 stipule que :

« Un inventaire des catégories de charges et impôts comportant l’indication de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur est annexé aux présentes (annexe 1), et un état récapitulatif annuel sera communiqué au Preneur dans le délai prévu par l’article R. 145-36.

Il est expressément convenu que le Preneur ne versera plus de provisions de charges, et qu’il remboursera au Bailleur les charges locatives sur présentation de justificatifs ».

L’article 10 du bail litigieux dispose que :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seul des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter mentionnant ce dernier délai, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

(…)

Dans ce cas, le dépôt de garantie demeurera acquis au propriétaire et ce, sans préjudice de tous dommages-intérêts. »

Le loyer est par ailleurs fixé à la somme de 36 000 € annuels payables mensuellement « et d’avance, le premier jour de chaque mois civil suivant l’expiration du terme », soit la somme mensuelle de 3 000 €.

En l’espèce, les causes du commandement de payer litigieux se fondent sur une somme réclamée de 8 161,20 € au titre des loyers et charges dont le détail annexé (pièce n° 9 en demande) laisse voir que le solde comprend manifestement une somme de 5 161,20 € libellée « consommation eau 2019/2023 » imputée au 1er décembre 2023 selon une ligne du décompte annexé à ce commandement.

Si Monsieur [U] [I] soutient que la consommation d’eau froide fait partie des charges dont l’inventaire est annexé au bail, cette annexe 1 mentionné à son article 6 n’est pas versée en procédure et ne permet donc pas de vérifier si cette consommation constitue bien une charge imputable au Preneur.

Au demeurant, les stipulations du bail prévoir expressément que les charges locatives ne seront remboursées que sur présentation de justificatifs.

Or, Monsieur [U] [I] n’établit pas avoir fourni de tels justificatifs relatifs à la facturation de la consommation d’eau du local antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

En effet, le courrier du 14 novembre 2023 émanant du demandeur et auquel est joint une seule facture d’eau concernant l’adresse des lieux loués d’un montant de 932,85 € pour la période de juillet à octobre 2023 (pièce n° 11 en demande), n’est assorti d’aucun accusé de réception.

Si la défenderesse admet dans son courrier du 23 janvier 2024 (pièce n° 1 en défense) avoir connaissance de la prétention de Monsieur [U] [I] au paiement d’une somme de 5 161,20 € au titre de la consommation d’eau litigieuse, et que ce montant était réclamé à l’attention du Preneur dans le courrier susmentionné du 14 novembre 2023, cette circonstance est insuffisante à corroborer le fait que la S.A.R.L. MELODIE aurait eu connaissance de ce justificatif à la date de délivrance du commandement de payer.

Dès lors, les causes du commandement de payer relative au paiement de consommation d’eau du Preneur entre 2019 et 2023 ne sont pas justifiées et Monsieur [U] [I] ne pouvait prétendre à leur acquittement.

Le surplus des causes du commandement de payer se rapporte donc à un montant de 3 000 € qui correspond manifestement à une échéance mensuelle de loyer impayé même si l’échéance mensuelle non réglée n’est pas précisée.

Le décompte annexé au commandement de payer est arrêté au 8 février 2024, date à laquelle les libellés laissent voir que le loyer dû pour le mois de février 2014 a été appelé et réglé le même jour par la S.A.R.L. MELODIE, selon mention d’une pièce 1103747 dans la ligne comptable « Règlement » du 1er février 2024, ce règlement correspondant à un virement de 3 000 € du 31 janvier 2024 selon avis d’opéré versé aux débats (pièce n° 2 en défense).

Or, si le commandement de payer du 19 février 2024 réclamait valablement le paiement d’une somme de 3 000 € au titre des loyers non réglés selon décompte annexé et arrêté au 8 février 2024, il résulte des avis d’opérés produits par le Preneur (pièce n° 2 en défense) que la S.A.R.L. MELODIE avait effectué le 16 février 2024 un virement, exécuté le même jour, d’un montant de 3 000 € à la S.A.S.U. CABINET S. [I], et qui correspond manifestement au règlement justifié par une pièce 6103130 dans la ligne comptable du 26 février 2024 figurant sur le décompte du 4 avril 2024 versé aux débats par la demanderesse (pièce n° 10 en demande).

Il résulte de ce qui précède que la cause valable du commandement de payer, portant sur un loyer échu à date cependant incertaine et non réglé selon le décompte annexé, arrêté au 8 février, avait déjà été acquittée au 16 février 2024, soit antérieurement à la délivrance du commandement du 19 février suivant, dont le décompte annexé ne comptabilise pas encore ce virement du 16 février.

Aucun autre loyer n’était par ailleurs échu entre le 8 février et le 19 février 2024, le loyer du mois de février devant regardé comme ayant déjà été réglé, à échéance, le 1er février par virement du 31 janvier précédent, de sorte que le règlement du 16 février 2024 doit être regardé comme se rapportant à l’arriéré locatif de 3 000 € arrêté au 8 février selon décompte annexé au commandement, et non comme un règlement tardif du loyer échu et payable d’avance du mois de février.

Le loyer dû au titre du mois de mars n’étant pas encore échu au 19 février 2024 , le règlement du 16 février ne peut être regardé comme un règlement anticipé du loyer de mars 2024.

Il s’infère de tout ce qui précède que la cause valable du commandement de payer avait déjà été acquittée par le virement du 16 février 2024, un tel commandement ne pouvant se rapporter à des créances non détaillées dans son décompté annexé, et qui seraient en l’espèce ultérieures au 8 février 2024.

En conséquence, la clause résolutoire ne peut être regardée comme acquise au 19 mars 2024 et Monsieur [U] [I] sera débouté de sa demande à ce titre, ensemble ses demandes d’expulsion du Preneur, d’enlèvement des biens mobiliers garnissant les lieux, de paiement d’une indemnité journalière d’occupation et d’acquisition du dépôt de garantie.

Sur la demande en paiement

Monsieur [U] [I] demande que la S.A.R.L. MELODIE soit condamnée à lui payer la somme de 8 161,20 € selon décompte arrêté au 18 juillet 2024 versé aux débats (pièce n° 12 en demande) mentionnant un tel solde.

Il résulte manifestement de tout ce qui précède que ce solde est composé du montant réclamé par Monsieur [U] [I] au titre de la consommation d’eau du Preneur à hauteur de 8 161,20 €.

Or, ainsi qu’il a été rappelé supra, faute pour le Bailleur de produire l’annexe 1 du bail détaillant les catégories de charges pouvant être imputées sur justificatifs à la S.A.R.L. MELODIE, il sera débouté de la fraction de cette somme.

Concernant le surplus de 3 000 € qui resterait dû au 18 juillet 2024 en tant qu’arriéré locatif, le décompte produit s’arrête au 1er juillet 2024 alors que la S.A.R.L. MELODIE fait exposer dans ses dernières conclusions qu’elle a effectué un règlement de 3 000 € le 8 juillet 2024, mais donc aucun justificatif n’est versé aux débats, le dernier avis d’opéré produit datant du 1er juin 2024.

Ce faisant, elle se contente dans le dispositif de ses dernières conclusions d’affirmer qu’elle n’est débitrice d’aucune somme au 30 juin 2024, alors que le loyer de juillet 2024 n’était pas encore échu au 1er juillet, et elle ne conteste donc pas l’existence d’un arriéré locatif de 3 000 € au 18 juillet 2024. Or, elle ne démontre pas avant la clôture des débats s’être libérée de son obligation conformément à l’article 1353 du Code civil.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 3 000 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. MELODIE à payer à Monsieur [U] [I] représenté par la S.A.S.U. CABINET S. [I] la somme de 3 000 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 juillet 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [I] et la S.A.R.L. MELODIE du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT SEPT JUIN

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT