MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01303 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VHFW

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : PARIS HABITAT-OPH C/ S.A.S. PHONE CITY CHAMPIGNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

PARIS HABITAT-OPH, EPIC immatriculé au RCS de PARIS sous le n° 344 810 825, dont le siège social est sis 21 bis rue Claude Bernard – 75253 PARIS CEDEX 05

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DEFENDERESSE

S.A.S. PHONE CITY CHAMPIGNY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 948 459 151, dont le siège social est sis 2 rue Rodin – Bât. CO – Acc 15, n°3015 – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

représentée par M^e Nadia TIGZIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1340

Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Janvier 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 avril 2018, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la S.A.S. SMART ACCESSORY CHAMPIGNY des locaux situés 2 rue Rodin à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de 20 960,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 15 février 2023, la S.A.S. SMART ACCESSORY CHAMPIGNY cède son droit au bail à la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY.

Des loyers sont demeurés impayés.

l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 à la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY pour une somme de 18 928,78 €.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à départ définitif,

– dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

– condamner la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 18 708,78 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

– dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

– condamner la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 20 % outre les taxes et les charges, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs,

– condamner la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY au paiement d’une somme de 1 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d’état et d’extrait Kbis.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 17 décembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH, par l’intermédiaire de son conseil, et la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY, par l’intermédiaire de son conseil, font savoir au tribunal qu’ils ont trouvé un accord au terme duquel il lui est demandé de :

– homologuer l’accord,

– suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail signé entre les parties en contrepartie du respect par la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY des délais et d’un échéancier d’apurement de la dette, de sorte que la clause résolutoire n’aura jamais produit effet,

– octroyer un délai à la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY pour solder sa dette selon les modalités suivantes :

– reprise d u paiement du loyer courant à compter du 1er janvier 2025,

– la dette s’élevant à la somme de 15 336,58 euros TTC, sera soldée par la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY par échéances mensuelles de 2000,00 euros par mois tous les 15 du mois, la première échéance étant au 15 janvier 2025 et ce jusqu’à apurement total de la dette,

– paiement par la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– dire que le non-respect de l’échéancier convenu, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH pourra se prévaloir de la déchéance du terme aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et poursuivre l’expulsion et le paiement en sa totalité de la dette,

– rejeter toutes les demandes supplémentaires ou contraires.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 18 928,78 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 mai 2024. Cependant, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH, bailleurs, consentent à octroyer à la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY un délai pour le paiement de sa dette. Délai pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu de l’accord existant entre les parties l’obligation de la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 336,58 € (quatrième trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY.

La S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY s’exécutera en par échéances mensuelles de 2000,00 euros tous les 15 du mois, la première échéance étant convenue entre les parties au 15 janvier 2025 et ce jusqu’à apurement total de la dette.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, premièrement, la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH pourra procéder à l’expulsion de la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Aucune astreinte ne sera accordée.

Deuxièmement, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Troisièmement, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ai eu lieu à majoration. En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel majoré de 20 %, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En tout état de cause, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, et ce en comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY ne permet d’écarter la demande de l’établissement public PARIS HABITAT-OPH formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 mai 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme de 15 336,58 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2024, en échéances mensuelles de 2000,00 euros jusqu’à apurement total de la dette, payée les 15 de chaque mois, la première échéance étant le 15 janvier 2025,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY et de tout occupant de son chef des lieux situés 2 rue Rodin à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY à la payer,

En tout état de cause

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S.U. PHONE CITY CHAMPIGNY à payer à l’établissement public PARIS HABITAT-OPH la somme de 500,00 € au titre des dépens et des frais visés par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS