MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 23/00020 – N° Portalis DB3T-W-B7H-USJX

JUGEMENT DU : 05 Septembre 2025

AFFAIRE : S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE C/ S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Alexandre LIMBOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0064

DEFENDERESSE

S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCES, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Sabine CHASTAGNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

L’affaire a été débattue à l’audience du 01 avril 2025.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 05 septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2013, la société ACTIPIERRE 2, aux droits de laquelle se trouve désormais la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE a fait bail et donné à loyer à la société ATAC, aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE, des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] [Adresse 10], [Adresse 1] et [Adresse 12] à [Adresse 20]) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de base de 168 000,00 € Hors Taxe (HT) et Hors Charges (HC) par an en principal.

Ledit bail, arrivé à échéance le 31 décembre 2021 a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022, par tacite reconduction.

Par exploit d’Huissier du 25 mai 2022, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer 138 000,00 € par an HT HC.

Par exploit d’huissier du 10 novembre 2022, le Bailleur a formellement accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de 10 années à compter du 1er juillet 2022 mais a entendu voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au loyer plafond correspondant à la somme de 187 321 € HT HC.

Les parties n’étant pas parvenues à trouver un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a, en date du 20 mars 2023, notifié à son bailleur un mémoire préalable en fixation de loyer aux termes duquel elle sollicitait la fixation dudit loyer renouvelé à la somme de 138 000,00 € HT HC à compter du 1er juillet 2022, en application de l’article R. 145-27 du code de commerce.

Aucune réponse n’ayant été apportée par le Bailleur à ce mémoire préalable, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a, suivant assignation délivrée le 4 septembre 2023, attrait la S.C.P.I. AEW PARIS COMMERCE devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de constater le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 et voir fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 138 000 € HT HC en principal.

Par jugement du 30 avril 2024, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d’expertise. L’expert a déposé son rapport définitif le 4 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L 145.34 et R 145-1 à R 145-33 du Code de Commerce, de :

« – CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés à l’angle du [Adresse 6] [Adresse 9] et [Adresse 11], du [Adresse 1] et du [Adresse 13] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ;

— DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ;

A titre principal

— DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE situés à l’angle du [Adresse 8], du [Adresse 1] et du [Adresse 13] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 135.000 euros ;

— En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 135.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;

A titre subsidiaire :

— DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE situés à l’angle du [Adresse 7] [Adresse 11], du [Adresse 1] et du [Adresse 13] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 170.000 euros ;

— En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 170.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;

A titre très subsidiaire, si par impossible Madame, Monsieur le Juge des loyers estimait que la valeur locative des Locaux serait supérieure au loyer plafond :

— DIRE et JUGER qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement du montant du loyer du Bail renouvelé ;

— En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés au montant du loyer plafond, soit la somme de 187.321 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;

En tout état de cause :

— ARRETER le compte entre les Parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des Locaux à compter du 1er juillet 2022, outre les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— RAPPELER que les intérêts dus par le Bailleur sur les trop-versés de loyers courent à compter du 1er juillet 2022 ou à tout le moins à compter de la date de signification de l’assignation devant le Juge des loyers signifiée par la société AUCHAN SUPERMARCHE à l’encontre de la société AEW [Localité 21] COMMERCES, soit le 4 septembre 2023 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts

— DEBOUTER la société AEW [Localité 21] COMMERCES de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société AEW [Localité 21] COMMERCES en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;

— CONDAMNER la société AEW [Localité 21] COMMERCES à verser à AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2025, S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE a demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, de :

« – Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 au loyer-plafond,

Et en conséquence,

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 187.321 € HT HC/ an (CENT QUATRE-VINGT-SEPT MILLE SEPT CENT VINGT-ET- UN EUROS),

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la notification du mémoire du bailleur, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Débouter la société AUCHAN SUPERMARCHE de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE au paiement d’une somme de 5.000 €

(CINQ MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 1er avril 2025 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 5 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur le renouvellement du bail

Il y a lieu de constater à titre liminaire le renouvellement à compter du 1er juillet 2022 du bail conclu entre les parties.

Sur la demande principale relative au montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est de jurisprudence constante que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu’à défaut d’accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

S’agissant de la valeur locative, l’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que :

« À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; »

L’article L. 145-34 de ce code dispose que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Selon l’article R. 145-3 du même code :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

En l’espèce, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE fait exposer que la valeur locative des locaux loués est inférieure au loyer plafond ainsi qu’au dernier loyer contractuel, et qu’elle entend donc que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative, qu’elle estime devoir correspondre aux termes de ses dernières écritures à 135 000 € après application des correctifs, pour une valeur unitaire de renouvellement ne dépassant pas 190 €/m²P.

Elle fait valoir que la valeur locative unitaire évaluée selon l’expert judiciaire à 220 €/m²P est excessive au regard des références dont le Preneur se prévaut, alors que les références retenues par l’expert judiciaire concernent des locaux dont la surface pondérée est fortement inférieure à celle des locaux donnés à bail par la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE.

Elle soutient notamment que les locaux ont une fonctionnalité réduite en matière de stockage des marchandises au égard à la manutention imposée par le transit des marchandises par le rez-de-chaussé et son stockage en sous-sol.

Elle soutient aussi que les locaux litigieux sont dépourvus de quais de livraison contraignant le Preneur à effectuer le réassort du magasin par l’entrée principale, de sorte que les locaux ne sont pas adaptés à la forme d’activité exercée et ce qui constitue un facteur de minoration de la valeur locative.

Elle ajoute enfin que les locaux ne bénéficient que d’un faible linéaire de façade dans un secteur où la concurrence d’autres supermarchés et supérettes est marquée.

Concernant les correctifs à appliquer, la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE estime que, outre la déduction du montant brut de la taxe foncière, il convient également de déduire les provisions annuelles de charges pour un montant de 30 740 € et que l’abattement soit porté à 5 % au lieu des 3 % préconisés par l’expert judiciaire.

La S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE fait quant à elle exposer que la valeur unitaire de 220 €/m²P préconisée par l’expert judiciaire doit être retenue.

Le Bailleur expose également que l’abattement de 3 % s’élève à 7 108 € et non à 7 411 € ainsi qu’il ressort du calcul de l’expert judiciaire. Il ajoute que le montant de la taxe foncière 2021 retenu par l’expert judiciaire correspond à une provision et que ce montant après régularisation s’élève en réalité à 22 380 €.

Il fait en outre valoir que la provision annuelle ne constitue pas une charge exorbitante du droit commun et fait l’objet d’une reddition des charges, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la déduire de la valeur locative.

Sur la surface pondérée

Les parties s’en rapportent à l’évaluation de la surface pondérée par l’expert judiciaire, soit une surface utile retenue de 1 589 m² pour une surface utile pondérée de 1 077 m² P.

Il y a donc lieu de retenir cette surface pondérée pour la détermination de la valeur locative.

Sur la méthode d’estimation de la valeur locative

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour évaluer un loyer dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9. Ces méthodes, souvent complémentaires, tiennent compte de différents critères et éléments qui influencent la valeur locative du bien :

1. La méthode par comparaison :

elle consiste à comparer le loyer du local concerné avec celui de locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette méthode permet de prendre en compte les spécificités du marché local et les éventuelles variations de prix entre différents quartiers ou zones commerciales. Pour cela, il est nécessaire de disposer d’informations fiables et actualisées sur les transactions locatives réalisées sur des biens similaires.

2. La méthode par capitalisation :

elle consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction de son rendement potentiel. Pour cela, on calcule le loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir en louant le local à un taux de rendement déterminé. Ce taux de rendement est généralement compris entre 4% et 10%, en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. La méthode par capitalisation permet de prendre en compte les perspectives de rentabilité du bien et d’ajuster le loyer en conséquence.

3. La méthode par actualisation :

cette méthode consiste à déterminer la valeur locative du bien en fonction des flux financiers futurs qu’il est susceptible de générer. Pour cela, on établit un plan de financement prévisionnel sur la durée totale du bail et l’on actualise les flux financiers (loyers, charges, travaux…) pour obtenir une valeur actuelle nette (VAN) du bien. Cette méthode permet d’appréhender la valeur locative du bien sur l’ensemble de la durée du bail et d’en déduire un loyer ajusté aux perspectives économiques.

En l’espèce, les parties n’envisagent pas d’autre méthode que celle procédant par comparaison, laquelle est celle retenue par l’expert judiciaire, les parties qui n’en contestant finalement que les modalités de calcul et non le principe.

Dès lors la méthode de comparaison sera retenue : la valeur locative sera recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigée en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Sur la détermination de la valeur locative unitaire (prix au m²) et des abattements

En application de l’article R. 145-7 du Code de commerce :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Dans le respect des dispositions de l’article R. 145-7 précité, sont notamment pris en considération dans la méthode comparative :

— la situation géographique des locaux et le niveau de commercialité de l’emplacement ;

— les caractéristiques physiques des locaux ;

— les conditions de fixation des loyers ;

— la date de fixation des loyers ;

— les clauses et conditions locatives ;

— la nature des activités exercées.

L’article R. 145-10 ajoute que :

« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

La valeur locative ne peut être estimée en se référant à la moyenne arithmétique des loyers sélectionnés. Seule l’analyse comparative de chacun des éléments de référence, en considération de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’apprécier la valeur locative (cf. notamment CA [Localité 21] 16e ch. A, 27 septembre 2006 : « l’établissement d’une valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un »). Les références doivent être corrigées pour tenir compte des activités exercées, de leur ancienneté et des caractéristiques des locaux considérés (CA [Localité 21] 3e ch., 26 janvier 2022, n° RG 19/10712).

En l’espèce, l’expert propose de retenir une valeur unitaire de 220 €/m²P.

Le Preneur propose de retenir 190 €/m²P.

Le Bailleur s’accorde sur la valeur unitaire préconisée par l’expert judiciaire.

S’agissant des caractéristiques des locaux, des facteurs locaux de commercialité et des obligations respectives des parties, il convient de retenir, comme critères favorables relevés par l’expert judiciaire dans son rapport :

— une situation dans un environnement mixte ;

— un emplacement avec des flux routiers importants ;

— une accessibilité par une galerie commerciale ;

— une surface importante ;

— une jouissance du parking.

Au titre des critères défavorables, il convient de retenir :

— des transports en commun éloignés ;

— une visibilité restreinte depuis la rue ;

— des charges importantes liées à l’entretien, à l’exploitation et au fonctionnement du parking incombant au Preneur ;

— la refacturation de la taxe foncière au Preneur

— la charge des réparations d’entretien de l’article 605 du Code civil et celles prescrites par l’autorité administrative.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire font ressortir :

— pour les renouvellements judiciaires : des valeurs comprises entre 200 € à 475 €/m² P./an ;

— pour les renouvellements amiables : des valeurs comprises entre 166 € et 490 €/m² P./an ;

— pour les locations nouvelles : des valeurs comprises entre 160 € et 386 €/m² P./an,

— dont d’agissant des locaux dotés d’une surface utile supérieure à 600 m² : des valeurs comprises entre 160 € (pour 1 266 m²) et 247 €/m² P./an (pour 3 400 m² P.).

En réponse aux dires des parties, l’expert judiciaire relève, en ce qui concerne l’aménagement des locaux, que « le local dispose d’un quai de livraison avec un monte-charge reliant le rez-de-chaussée au sous-sol. Aussi, dans un local commercial en centre-ville, il est rare d’avoir des locaux de réserves en rez-de-chaussée. En l’occurrence, le monte-charges permet de relier les deux niveaux. »

Il expose en outre que : « En raison de la rareté de ce type de surfaces en centre-ville et bien équipées, il n’existe pas nécessairement d’effet décote sur les locaux d’une surface importante. En effet, cet effet est surtout à constater dans les centres-villes où la commercialité est très dynamique, avec de nombreuses enseignes qui s’implantent parfois à des loyers supérieurs à 500 €/m² P./an tel qu’à [Localité 17] par exemple ».

Il ajoute aussi que la concurrence directe d’autres supermarchés est ordinaire à [Localité 21] et dans sa première couronne en raison de la densité urbaine et démographique.

S’agissant des abattements, il précise enfin qu’il n’y a pas lieu de déduire la provision annuelle de charges, laquelle relève d’une répartition entre les parties.

En effet,il est constant qu’à [Localité 21] et en première couronne, la densité résidentielle et la configuration des locaux sont telles que la présence de locaux de réserves en rez-de-chaussée n’est pas courante, et ce alors que l’expert judiciaire relève que les locaux disposent d’un monte-charge permettant le réassort depuis les réserves situées au sous-sol.

Ces caractéristiques démographiques et urbaines expliquent également le degré plus élevé de concurrence en matière de commerces alimentaires.

S’agissant des abattements, si la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE estime qu’il convient de déduire forfaitairement de la valeur locative la provision annuelle pour charges, il faut cependant de relever que cette charge exorbitante est déjà prise en compte par l’expert judiciaire dans sa proposition d’abattement de 3 % et que le montant des provisions appelées ainsi que des régularisations de charges constituent bien un sujet relatif à l’exécution contractuelle du bail, insusceptible d’avoir un impact sur la détermination de la valeur locative.

Enfin, il ressort des éléments versés aux débats que le Bailleur a effectué le 19 novembre 2021, par émission d’un avoir, une régularisation de charges au profit du Preneur (pièce n° 6 e défense), ne laissant à sa charge qu’un montant de 22 380,41 € au titre de la taxe foncière, montant qu’il conviendra de déduire de la valeur locative.

Il ressort de ces différents éléments que l’appréciation de l’expert judiciaire apparaît pertinente au regard de la caractéristique des locaux.

Dès lors, la valeur locative de renouvellement de 220 €/m² P./an ainsi que l’abattement de 3 % proposés par l’expert judiciaire devront être retenus pour la détermination de la valeur locative.

Sur le calcul de la valeur locative du bail renouvelé

Au vu des développements précédents, la valeur locative se calcule annuellement ainsi :

1 077 m² P. x 220 €/m² P. = 236 940 € – 7 108 € (au titre de l’abattement de 3 %) – 22 380,41 € (taxe foncière 2021 après régularisation du 19 novembre 2021) soit un montant total de 207 451,58 € arrondis à 207 451 € HT HC, et ce à compter du 1er juillet 2022.

Sur la fixation au loyer plafond et les intérêts sur les rappels de loyer

Le montant de valeur locative apparaît supérieur au montant du loyer annuel plafonné, lequel s’élève à :

168 000 € x 120,62 (dernier indice des loyers commerciaux à la date de renouvellement)

108,17 (dernier indice des loyers commerciaux à la date de début du bail à renouveler)

= 187 321 € HT HC.

Conformément à l’article L. 145-34 précité du Code de commerce, il y a donc lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à au loyer-plafond.

Il y a en outre lieu de préciser que, le dernier loyer indexé à la somme de 184 792,20 € HT HC au 30 juin 2022 étant inférieur à ce loyer-plafond, les intérêts au taux légal seront dus sur tous les rappels de loyer, à compter de la notification du mémoire originel du Bailleur jusqu’à parfait paiement ;

Enfin, il y lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil, laquelle est de droit lorsqu’elle est demandée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement, à compter du 1er juillet 2022, du bail commercial entre la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE et la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE portant sur les locaux sis [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 14], à [Localité 19] ;

FIXE à la somme annuelle de 187 321 € hors taxes et hors charges, et à compter du 1er juillet 2022, le loyer du bail renouvelé entre la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE et la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE pour les locaux donnés à bail sis [Adresse 4] et [Adresse 14], à [Localité 19], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

DIT que les intérêts au taux légal seront dus sur tous les rappels de loyer, à compter de la notification du mémoire originel de la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE à payer à la S.C.P.I. AEW [Localité 21] COMMERCE la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 18], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ SEPTEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX